▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사/아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제48조제1항은 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청 기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 제4호에서 관리처분계획에 포함될 사항의 하나로 ‘분양 대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장ㆍ군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)’을 규정하고 있으며(이하 종전자산가격), 제2항은 ‘제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다’고 하면서, 제1호에서 관리처분계획 수립 기준의 하나로, ‘종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다’고 규정하고 있다.

이와 같이 종전자산가격을 정하는 도정법 제48조제1항제4호의 ‘사업시행인가 고시일’의 해석과 관련하여 정비사업이 변경되는 경우 어느 때를 기준으로 평가하여야 할 것인지 문제가 되고 있었다.

이에 관하여 대법원은 2015년 11월 26일 선고 2014두15528 판결에서는 “도정법 제48조제1항제4호, 제2항제1호, 제5항제1호, 제6항의 문언ㆍ취지ㆍ체계 등에 더하여, 도정법에 따른 재개발ㆍ재건축 등 정비사업은 정비구역 내의 토지등소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 건설한 후 조합원에게 배분하고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발 이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서, 관리처분계획의 내용으로서의 분양 대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 종전자산평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것인 점, 도정법 제48조제1항제4호가 원칙적으로 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 하면서, 도정법 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수에게 허가 받은 날을 기준으로 평가하도록 하고 있을 뿐, 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격 평가를 새로 해야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 않은 것은 평가 시점에 따라 종전자산가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위하여 종전자산의 가격ㆍ평가 시점을 획일적으로 정하기 위한 것인 점, 사업시행계획의 변경이 필연적으로 종전자산의 가격에 영향을 미쳐 평가를 변경인가 고시일을 기준으로 새로 해야 한다고 볼 수도 없는 점, 최초 사업시행계획의 주요 부분에 해당하는 공동주택의 면적, 세대수 및 세대별 면적 등이 실질적으로 변경되어 최초 사업시행계획이 효력을 상실한다고 하더라도 이는 사업시행계획 변경 시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향하여 실효되었다는 의미일 뿐, 이전에 이루어진 종전자산가격 평가에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 비교적 장기간에 걸쳐서 진행되는 정비사업의 특성에 비추어 보더라도 도정법 제48조제1항제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 문언 그대로 ‘최초 사업시행계획의 인가 고시일’을 의미한다”고 판결하였다.

따라서 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행 변경인가가 있었더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 관리처분계획을 수립한 것은 적법하다고 할 것이다.

다만 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 한 종전자산가격이 아니라 변경된 사업시행계획의 인가 고시일을 기준으로 한 종전자산가격을 기초로 관리처분계획을 수립한 경우 종전자산가격의 기준일의 적용에 관하여 위법 사유가 있다고 볼 것인지 여부는 경제 사정의 변경 등 종전자산가격의 평가에 영향이 있다고 볼 특별한 사정이 있다면 다툼의 여지가 있다고 보아야 할 것으로 판단된다.

 

남기송 편집인  koreaareyou@naver.com

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