▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

필자가 당시 보고서를 작성하면서 전체 및 수도권 주택시장의 전망을 포함하여 사업성 분석을 설명하는 것이 더 효과적이고 신선하겠다는 생각을 하여 여러 가지 통계를 조사하여 발표하게 되었다. 2011년 당시는 주택 경기가 좋은 상황이 아니었으나 통계치를 분석하여 본 결과 한겨울은 지났고 이제 얼음장 밑으로 눈 녹은 물이 흐르고 있어 조만간 봄이 올 수도 있겠다는 신호를 포착할 수 있었고 이를 전 주민들에게 어필하였다. 그때 희망적인 시그널로 보았던 중요 지표가 바로 전세가율의 지속적인 상승이었다. 당시는 2008년 글로벌 금융위기 이후 장기적인 부동산 침체 속에서 인허가 물량이 위기 이전의 65% 수준, 수도권 입주 물량은 이전의 60% 수준이었고 이 통계만으로는 침체 국면 이상을 생각하기는 어려웠으나 아파트 거래량 증가(2010년 대비 21% 증가), 미분양 물량의 감소(2007년 정점 대비 35% 감소), 전세가율의 지속적인 상승(서울 평균 48%, 수도권 53%), 시중 유동자금의 증가(2011년 초 대비 상반기 말 33조원 증가) 등을 종합적으로 고려해 보았을 때 도출할 수 있는 결론은 곧 분양시장이 풀릴 수 있다는 것이었다.

2015년의 분양 상황

시간이 흘러 그때의 데이터가 현실이 되어 2015년에는 분양시장에 봄이 왔다. 지난 10년 이래 가장 많은 물량을 쏟아냈고 청약 경쟁률이 수백 대 1을 넘는 단지도 잇따랐다. 저금리 기조와 정부의 부동산 활성화 정책, 전세난이 만들어 낸 합작품이라고 봐도 무방할 것이다. 2015년 11월 필자가 본지에 게재한 글에는 분양시장이 진정될 필요가 있다는 내용의 기사를 실은바 있다. 당시 조사한 바로는 서울을 비롯한 수도권의 전세가율 상승 폭은 당시 1년 이내 연속적으로 전국 평균을 상회하고 있었으며 전국 5대 광역시를 포함하는 경우 전국 평균 상승 폭과 유사한 상승률을 보이고 있었다. 당시 국민은행 부동산 통계에 따르면 전세가율의 경우 2015년 10월 전국 평균이 65.8%, 아파트의 경우 73.3%로 2011년 대비 전국적으로 보아도 약 20% 이상의 상승을 보이게 된 것이다. 물론 1998년 12월 조사 이래 12개월 연속 최고치 경신이라는 기록도 경신하였으며 결국 전세가 상승은 매매가 상승과 연관성이 강하다는 점을 알게 되었다. 그러면 과연 2016년 초 전세가 상승률 자체는 어떻게 되었으며, 지난해처럼 올해 분양시장 호황으로 이어질 수 있을까?

2016년 전세시장의 흐름과 분양시장에의 영향

먼저 부동산시장 상황을 살펴보도록 하자. 같은 통계에 의하면 2016년 1월의 매매가격 상승률은 2개월 연속 하락에 상승 폭 둔화(0.08%), 2월은 상승률 하락 지속에 상승 폭 둔화(0.07%)를 기록하였다. 둔화 사유로는 계절적 비수기, 미국 금리 인상 및 공급 물량 과다 우려와 ‘대출 심사 선진화 가이드’ 시행, 경기 침체 우려 등이 꼽히고 있다. 아파트 전세시장은 2015년 월평균 상승률이 전국 0.51%, 강북 0.76%, 강남 0.83%였던 것이 2016년 1~2월에는 각기 0.21%, 0.41%, 0.30%로 감소하였다. 또한 일선 공인중개업소에서 부동산 전망을 바라보는 지수는 2016년 1월 90.1, 2월 89.8로 연속 하락 중이다. 참고로 같은 통계의 전망 지수는 100을 기준으로 하여 100 이상이면 상승을 전망하는 비중이 높은 것이고, 100이면 보합, 100 이하이면 하락을 전망하는 비중이 높다는 것이다. 즉 현시점에서는 향후 부동산시장을 어둡게 본다는 것이다.

이제 학군 수요에 의한 전세 인기 지역의 현실은 어떤지 살펴보기로 하자. 이른바 교육4구가 강남, 서초, 송파, 양천인데 전세가율은 고공 행진(보합)에 머무르고는 있지만 의외로 전세시장 자체는 한산하다고 한다. 서울부동산정보광장의 통계에 의하면 2015년 1~2월 전세거래량 대비 2016년 같은 시기는 약 1800여 건이 감소(거래량 기준 -23%)하였다. 이는 핵심 지역인 강남 대치, 서초 반포ㆍ잠원, 송파 잠실, 양천 목동으로 범위를 좁혀도 마찬가지였다(-25%).

필자는 이러한 현상을 이렇게 해석해 보고자 한다. 먼저 임대차시장(서울)에서 전세의 인기는 식지 않을 것으로 생각하는데 저금리로 인한 임대시장의 월세 전환 속도가 이미 대세(월세 비율 2014년 39.3%→2015년 44%)로 자리 잡은 데다 서울의 경우 강남권 재건축 이주 수요로 인하여 임대차시장에서의 전세 물건은 더욱 귀해 질 것이기 때문이다.

그러나 올 한 해 비싼 전세 금액으로 인하여 매매 증가세는 발생하기 힘들 것으로 예상되는데, 그 이유로는 ▲첫째, 전세 금액의 절대 수준이 이미 포화 상태에 이르러서 가처분소득이 불안정한 소비자들이 쉽게 따라가려 하지 않을 것이며 ▲둘째, 대출 심사 선진화 가이드의 시행으로 인하여 설령 매수를 한다 하더라도 대출 심사 자체의 까다로워짐은 별론으로 하더라도 원리금을 동시 상환해야 하므로 구매 수요가 더 줄어들 것이며 ▲셋째, 2015년 인허가 물량이 대폭 증가하였으며 이로 인해 약 2년 후 입주 물량 증가를 예상한 소비자들이 쉽게 움직이려 하지 않을 것으로 보기 때문이다.

이래저래 개포동에서 재건축 일반분양분을 분양하고 있는 분양가와 청약 경쟁률의 결과가 좋기를 지켜보는 수밖에 없을 것 같다. 정비사업을 추진하는 집행부에서는 올 시장의 이러한 상황을 염두에 두고 사업계획을 짜는 것이 좋을 것으로 사료된다.

오학우 편집인  koreaareyou@naver.com

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