▲ 김래현 법무법인 산하 수석 변호사(도시정비사업팀장) / 아유경제 편집인

정비사업은 조합설립인가 처분을 거쳐서 본격적으로 사업을 시작하게 되고, 건축허가라 할 수 있는 사업시행인가 고시를 거쳐 분양신청 후 관리처분인가 고시를 받게 된다.

관리처분인가 고시는 정비사업의 꽃으로 지칭되는 업무로서 해당 업무까지 마무리하면 이제 남는 것은 세입자들을 포함한 구역 내 거주자들의 신속한 이주 및 철거이다.

왜냐하면 너무도 당연히 정비사업은 조합원들이 최종적으로 비용을 부담하지만 그 전까지는 사실상 시공자 또는 시공자의 보증에 의해서 금융기관으로부터 막대한 사업비 내지 운영비를 차입하여 사업을 진행하게 되는데 이주 개시 시점에서는 조합원 1인당 적게는 수천만원 많게는 수억원에 이르는 기본 이주비가 지급되게 되는 바, 이주가 늦어져 전체적인 사업 일정이 지연될 경우 막대한 금융비용이 사업비로 추가되어 결국 조합원 분담금이 증가하기 때문이다.

2. 이주 명도 과정에서 제일 중요한 업무 - 세입자 파악

가. 통상 관리처분 단계에서 정비사업조합(이하 조합)은 이주 관리 업체를 선정하여 구역 내 이주 관리 업무를 맡기는데 구역 내 거주자, 즉 세입자의 현황을 파악하고 그 성향을 분석해 이주를 독려하는 등이 주된 업무이다.

나. 조합은 통상 이주 계획서 접수 기한을 따로 정하여 그 기간 동안 조합원들로부터는 이주계획서 접수 시 전입세대 열람 내역 등을 제출하게 하여 점유자 파악을 하지만 이주 계획서를 제출할 정도의 조합원들은 이미 정비사업에 협조하여 곧 이주 의사를 갖고 있는 사람들로서 실제 이주 과정에서는 매도청구 대상자, 현금청산 대상자, 분양 계약 미체결 의사를 갖고 있는 사람들 속칭 청산자 내지 사업에 비협조적인 사람들이 주된 문제 대상이 되는 바,

다. 조합이 별도의 이주 관리 업체를 선정하여 비협조적인 조합원을 포함하여 전체 구역 내 세입자 파악을 하는 것은 꼭 필요한 업무로 보이지만 필자가 보기에는 그 선정 시기를 좀 앞당길 필요가 있을 것으로 보인다.

라. 즉 세입자 파악을 위해서는 실제 전수 조사가 필요한데 그러려면 단독주택 재건축 내지 재개발사업의 경우 실제 현장을 방문하여 세입자를 파악하고(주거환경이 열악한 정비사업지의 경우 별도의 전입신고 없이 소액의 월세만을 지급하고 임차해 온 사람들도 적지 않다), 명도 소송 시 첨부될 건축물 도면 등을 그릴 필요가 있는데 사실상 관리처분 단계에 가서는 조합에 비협조적인 조합원 내지 세입자들이 적지 않게 생겨나서 전수조사에 차질을 빚곤 한다.

마. 더욱이 세입자들의 경우 대개가 소액의 보증금 내지 월세만을 지급하고 오랫동안 거주해 왔던지라 그 보증금만 돌려받아서는 인근 지역에 세를 얻기 곤란한 경우가 대부분인 바 더욱 극렬히 저항하는 경우를 보게 되며, 집주인인 조합원이 정비사업에 협조적이라 하더라도 실제 해당 부동산을 점유하는 세입자가 이주 불응 내지 지연할 경우 조합으로서는 전체 이주 일정에 차질을 빚을 수밖에 없게 된다.

바. 따라서 필자는 일선 조합에서 지금보다 빨리 사업시행계획 수립 시점에서 이주 관리 업체를 선정하여 세입자 관리를 하고, 추적 조사 등을 하는 것이 향후 관리처분인가 후 이주 단계에서 매우 효율적일 것이라는 의견을 갖고 있는바이다.

3. 세입자 파악 후 신속한 명도 소송의 진행

가. 점유자 파악이 어느 정도 완료되었다면 이제 신속히 진행해야 할 것은 명도 소송 제기이다.

나. 명도 소송의 필요성 및 개별 명도 소송과 전체 명도 소송의 특성, 명도 소송 진행 시 유의점 등에 대해서는 이미 과거에 칼럼을 통해 수차례 지적하였는 바, 별도의 언급은 생략하기로 한다.

4. 결어

가. 이주까지 가는 절차, 즉 관리처분인가 고시 시까지의 과정은 매우 철저해야 한다. 이 과정을 제대로 이행하지 못한 일부 조합의 경우 서둘러 이주를 개시했다가 이주 과정 중 관리처분계획 취소 내지 무효 소송 등을 통해 이주 개시의 근거가 되었던 관리처분인가 처분이 무효가 되어 그로부터 수년이 지나 다시 관리처분인가를 득하고 이주를 재차 개시하였고, 앞서 무효인 관리처분계획에 근거한 선이주자 몫의 이주비 금융비용이 전체 조합 사업비로 누적되었던 사례도 있었다.

나. 하지만 어디까지나 관리처분인가를 적법하게 득하여 이주가 개시되었다면 이제는 그 어느 때보다 속도전이라 할 것인 바, 영화 제목처럼 ‘인정사정 볼 것 없이’ 신속한 이주를 마무리해야 할 것이다.

김래현 편집인  koreaareyou@naver.com

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