▲ 김래현 법무법인 산하 수석 변호사(도시정비사업팀장) / 아유경제 편집인

가. 조합원 지위의 인정 여부- 도정법 제19조제1항제3호의 의미

(1) 도정법 제19조제1항제3호는 “‘조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때’에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하고 있는 바, 이 경우 해당 조문의 해석상 대표하는 1인만을 조합원으로 본다는 것인지, 대표하는 1인을 대표조합원으로 본다는 것인지 다소 모호한 문제가 있다. 이에 관련 판례, 같은 조항의 입법 취지, 도정법의 개정 방향 등을 종합적으로 살펴, 해당 조항의 의미를 검토해 보면 다음과 같다.

우선적으로 참고할 만한 판례를 살펴보면, 대법원은 2009년 2월 12일 선고 2006다53245 판결을 통해 ‘1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우 공유자 중 1인을 조합원으로 본다고 규정한 재건축 조합 규약의 해석’이 문제가 된 사안에서 “옛 「주택건설촉진법(2002년 12월 30일 법률 제6852호로 개정되기 전의 것)」 제44조의3제6항은 재건축 조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다고 규정하고 있다. 그런데 옛 「주택건설촉진법」에 의하여 설립된 재건축 조합의 규약이 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에 관하여 규정하면서 위 법 조항의 문언과는 다소 다르게 공유자 중 1인을 조합원으로 보고 그 1인을 조합원으로 등록하도록 하고 있더라도, 이를 공유자 중 대표조합원 1인 외의 나머지 공유자를 재건축 조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러, 조합 규약이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리 분배 등의 범위를 정하겠다는 의미로 보아야 한다”고 판시하였는 바, 위 판시 내용에 따르면, 제19조제1항제3호는 “대표하는 1인을 대표조합원으로 본다”고 해석되어 진다.

(2) 그러므로 위 내용을 종합하면, 해당 규정은 양도인 및 양수인을 모두 조합원으로 보되, 그중 1인을 대표하는 자만이 대표조합원으로서 대외적으로 권리ㆍ의무의 행사를 할 수 있다는 의미로 봄이 타당하다고 할 것이다(공유자의 경우와 동일).

나. 분양권의 개수 문제

(1) 우선 수도권 과밀억제권역에서의 주택 수요 및 공급 물량 등을 고려하여 도정법 제48조제2항제6호 각 목 외의 부분 본문에서 정비구역 내 토지등소유자가 1 이상의 주택 또는 토지를 소유하고 있더라도 1주택만 공급한다고 규정하였는 바, 이는 공익을 위하여 사인의 재산권(분양권)을 제한한 것으로 위 규정의 취지에 비추어 보면 토지등소유자가 그 소유 주택 또는 토지 중 일부를 양도한 경우에도 1주택만 공급할 수 있으며, 그 공급 대상자는 양도인과 양수인 중 도정법 제19조제1항제3호에 따른 수인을 대표하는 1인이라 할 것이다.

(2) 그런데 수도권 과밀억제권역에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 경우에는 도정법 제48조제2항제6호가목에서 정비구역 내 토지등소유자가 여러 채의 주택을 소유한 경우에도 따로 분양권을 제한하지 않고 그 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있도록 하고 있는 바, 이는 수도권 과밀억제권역과 주택 공급 실정이 다른 점을 고려하여 같은 호 각 목 외의 부분 본문 원칙에 대한 예외를 인정한 것이고, 토지등소유자가 여러 채의 주택 중 일부를 양도한 경우 양도인과 양수인 모두에게 주택을 공급하더라도 정비구역 내 토지등소유자가 소유하고 있던 주택의 수만큼 주택을 공급한다는 측면에서는 차이가 없다는 점을 고려하면 양도인과 양수인 즉 도정법 제19조제1항에 따른 수인을 대표하는 1인뿐만 아니라 대표하는 1인 외의 토지등소유자에게도 정비사업에 따른 주택을 공급할 수 있다고 보아야 한다.

(3) 따라서 수도권 과밀억제권역에 위치하지 아니하는 지역(투기과열지구에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 경우도 포함)에서 조합이 시행하거나 조합이 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등과 공동으로 시행하는 주택재건축사업의 경우, 도정법 제19조제1항제3호에 따른 수인을 대표하는 1인 외의 토지등소유자에게도 해당 정비사업에 따른 건축물을 같은 법 제50조제1항에 따라 공급할 수 있다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>