▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

천신만고 끝에 조합을 설립하기 위한 동의서를 거둬 창립총회를 하려 하면 난데없이 총회 개최 금지 가처분이라는 일도 발생하여 애를 태우기도 한다. 이렇게 어렵게 조합설립인가를 받은 후 현판식도 마치고 수익성을 향상시킬 목적으로 건축심의 통과를 위해 관할관청 담당자를 협력 업체와 제집 드나들 듯 찾아간 끝에 일간지에 건축심의 완료 기사가 나오게 되면 본격적인 사업 준비에 들어가게 된다.

이후 공원 설계, 도로 설계, 국공유지 무상 양수ㆍ양도 관련 업체 등 많은 협력 업체들과 더불어 사업시행인가를 받으면 드디어 관리처분을 위한 감정평가 단계에 접어들게 된다. 이 단계에서 어떤 조합원들은 평가 자체에 대하여 예민한 반응을 보이기 시작한다. 업무에 들어가기 전에 사실 확인을 하고 싶어 하는 마음으로 질문들이 생기게 되는데 그중에는 ‘집은 보고 평가하시는가요?’, ‘가격이 잘못 나오면 이의신청을 할 수 있나요?’ 등과 같이 상식선에서 하지 않아도 될 질문들도 나온다. 그 마음의 바닥에 염려와 걱정이 존재한다는 걸 모르는 바는 아니다. 이 시간에는 관리처분을 위한 감정평가 시행과 통지 후 발생하는 몇 가지 오해들에 대하여 언급하고자 한다. 실제 현장에서 발생하는 일들이므로 아직 관리처분을 준비하고 있는 조합이나 추진위에서도 알아두면 좋지 않을까 생각한다.

평가액이 시세에 못 미치므로 부당하다?

이는 종전자산평가의 성격에 대한 이해 부족에서 기인한다. 종전자산평가는 시가 평가가 결코 아니다. 전체 수입 금액에서 전체 비용 등을 공제하고 남은 개발 이익에 대하여 조합원들에게 분배하기 위하여 시행하는 출자액을 확정 분배할 목적의 평가인 것이다. 이는 대법원 판례로도 확정되었다. 주로 관리처분에 임박하여 부동산을 통해 매매를 한 이들이 주로 못 미친다는 생각을 갖게 된다. 조합에서는 관내 부동산에 인쇄물 등을 통하여 사전에 이를 공개적으로 알려 선의의 피해자를 막으려는 노력이 필요할 것이다. 한편 평가액과 조합원 할인 금액 또는 옵션 제공 품목 등을 고려하면 시세와 큰 차이는 없게 될 것이다.

감정평가 관련 이의신청은 하나 마나한 형식에 불과하다?

이러한 오해는 현재 사회에 대한 전반적인 불신을 드러내는 것 같아 씁쓸하기도 하다. 일반적으로 공개되는 모든 행정절차는 반드시 이의신청 제도를 두고 있으며 이 기간에 이해 당사자는 자신의 의견을 피력하여 자력구제가 가능하도록 하고 있다. 이는 행정도 사람이 하는 일이기 때문에 실수가 있을 수 있다는 방증이기도 하다. 최근에 관리처분총회를 마친 구역 역시 약 2000명의 조합원이 있는 구역이었고 단 3개월 내에 현장 실사와 감정서 납품을 해야 하는 쉽지 않은 일이었다. 검토한다고 여러 차례 했지만 이의신청을 통해 결국 두 군데에서 실수가 있었음을 발견하였고 이를 정정하여 관리처분이 이뤄지도록 조정하였다. 첨언하자면 이 기회를 놓치게 되면 일을 바로잡기까지 매우 힘든 과정-이를 테면 소송 등의 법적 절차-을 거쳐야 한다. 조합에서는 이를 조합의 치부로 여기기보다는 정상적인 업무 과정으로 보고 이 기회를 활용하는 생각의 전환이 필요하지 않을까 싶다.

건물을 수리해도 평가에 반영해 주지 않는다?

현장 조사 시 평가사나 조합원들이 가장 신경 쓰는 부분이기도 하다. 물론 공동주택 재건축의 경우는 공동 관리가 이루어지므로 해당하는 부분이 거의 없겠지만 단독주택 재건축이나 재개발사업의 경우는 건물의 개별성이 강하므로 관리 상태나 수리 상태가 제각각이기 마련이다. 이론적으로는 자본적 지출과 수익적 지출을 구별하여 건물 평가 시 반영하도록 되어 있다. 단어가 생소할 수 있겠지만 건물의 내구성이나 가치를 증진시키는 방향의 수리가 전자이고 주기적인 교체성 수리가 후자에 해당한다. 문제는 조합원들이 생활하면서 자본적 지출 목적의 수리를 하기 쉽지 않다는 데 있다. 장판이나 보일러 교체, 벽지 도배, 싱크대 교체 등만 하려해도 큰맘 먹고 해야 하는 것이 현실인데 이러한 것들은 주로 수익적 지출에 해당하여 건물의 가치를 증진시키지는 않아 건물 평가에 반영하기 쉽지 않다. 거기에 조합원의 입장에서는 5년 전, 10년 전에 수리한 것도 아직 쓸 만하기 때문에 마땅히 반영되어야 한다고 볼 수 있지만 양보해서 자본적 지출이 된다 해도 이미 감가상각이 존재하기 때문에 목돈을 들인 수리비 반영이 거의 되지 않거나 생각보다 작게 되는 것이다. 조합에서는 언제, 어느 부분을, 얼마를 주고 수리했는지 사전 준비가 필요하며 수리 내용 중에 주기적인 교체는 건물 평가에 반영되지 않는다는 내용을 알려주어야 할 필요가 있다.

이 밖에 현장 조사 시 조사 일자를 사전에 고지한 후 수차례 방문에도 부재인 조합원들이 종종 발생하는데 이들 중에는 관리처분 후 평가액이 공개되고 이웃의 평가액과 비교해 본 후 불이익을 입었다고 생각하여 그제야 수리비 내역 등을 챙겨 반영해 달라고 하는 경우가 있으나 그때에는 반영해 줄 수 있는 방법이 없다. 이 점에 대해서도 조합에서는 사전에 명확히 불이익을 입을 수 있다는 공지를 할 필요가 있다.

관리처분은 그동안 쌓아 온 조합의 노력과 성실성, 믿음에 대한 조합원들의 표시로 볼 수도 있다. 따라서 사전에 충분한 대비와 반복적인 설명과 홍보는 꼭 필요하다고 본다.

오학우 평가사  koreaareyou@naver.com

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