▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

2008년 세계적인 금융위기로 촉발된 경기 침체는 이전까지 호황이었던 한국의 부동산시장에까지 불황의 그림자를 드리웠다. 이로 인해 재개발ㆍ재건축으로 대표되는 정비사업이 지지부진해지고 새로이 취임한 서울시장의 방침이 정비사업을 전면 재검토하여 일몰제를 통하여 해산 제도를 도입하고 재건축 연한을 강화하는 등 제도가 강화되자 정비사업 추진이 어렵게 되었고 당시 대안으로 급속하게 떠오른 것이 리모델링 제도이다. 이에 더불어 「주택법」의 개정으로 증축 범위가 확대되고 세대수 증가도 가능해져 관심의 대상이 되었다. 이하에서는 제도의 변천 과정과 제도가 더 정비될 필요가 있는 부면과 이후 시행 과정에서 발생할 수 있는 분담금 산정 문제에 대하여 나누어 살펴보기로 한다.

제도의 변경 과정 및 정비의 필요성 - 내력벽 일부 철거 허용 범위에 대한 합리적인 확정 등

지금까지의 제도는 본격적인 리모델링을 위한 기반을 다지는 과정으로 보인다. 실제 새로운 제도하에 사업이 착수되지 못하고 있기 때문이다. 이전까지의 리모델링은 “대수선형 리모델링”이었다. 예를 들자면 도곡동에 있는 5개동 D아파트가 리모델링되어 지금의 S아파트가 되었는데 공급면적을 기준으로 27~54㎡ 늘렸으며 1개동은 1층을 필로티 구조로 변경하여 수직증축을 시도하였다. 이후 정부는 2001년 「건축법 시행령」에 리모델링이라는 용어 정의를 넣는 것을 필두로 하여 새로이 개념을 정립하고자 하였는데, 관련 법의 용어 정의상에는 세 가지 방법이 존재하게 되었다. 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위하여 ①기존의 대수선 방안 ②전용면적에 대한 증축 방안 ③세대수 증가를 수반하는 증축 방안이 의미하고 있으며 각기 2005년 5월 「주택법」 개정으로 ②방안인 주거전용면적의 30% 이내 증축 허용과 필로티 구조의 및 최상층 증축이 허용되었고 이후 증축 리모델링을 위한 허용연한이 단축되었다. 또한 2012년 1월 「주택법」 개정으로 ③방안인 세대수 증가를 수반하는 증축이 허용되어 기존 세대수의 10% 범위 내 세대수 증가 허용, 소형 평형(전용면적 85㎡ 이하)의 증축 면적 확대(30%→40%)하게 되었고 이때 중요한 권리변동계획을 통한 분담금 산정 기준이 제시되었다. 또한 2014년 재개정된 「주택법」으로 인하여 증축 세대수의 증가(10%→15%), 준공 후 15년 이상 경과 시 수직증축 3개층(15층 이상 시, 14층 이하는 2개층)이 가능토록 변경되었다.

그러나 현 제도하에서 실무가 진행되다 보니 설계상의 한계에 봉착하게 이르렀는데 이는 기존의 설계 구조로는 제도의 취지를 따라갈 수 없는 물리적 한계가 존재하고 있다는 점이다. 이 점이 바로 요즘 거론되고 있는 ‘내력벽 철거’ 문제인 것이다. 부동산시장을 살리고자 하는 정부의 의지는 지난 2월 5일 내력벽의 일부 철거를 허용하는 「주택법 시행령」의 입법예고로 이어졌고 ‘수직증축 가능 평가 등급’을 유지하는 선에서의 일부 철거를 허용하였다. 그러나 내력벽 철거 범위에 있어서는 건설기술연구원과 건설업계, 리모델링주택조합(이하 조합) 간의 이견(10%와 20%, 격차 10%포인트)이 존재하고 있는 것으로 알려졌다. 이에 대하여 조합 측에서는 실무적으로 10% 선으로는 세대 간의 면적 증축 자체가 불가능해지므로 리모델링의 사업시행 자체가 좌초된다는 위기감이 조성되어 있고 세월호 사건 이후 정책을 결정하는 부서에서 안전사고에 대한 책임을 지지 않으려는 분위기가 있어 의견 조율이 쉽지 않다고 보기도 한다. 이 내용의 범위에 따라 현재 수도권에서 리모델링을 진행 중인 약 80여 개 아파트 단지의 리모델링사업의 진행 여부가 달려 있다고 해도 과언이 아닐 것이다. 이 부분까지 합리적으로 정리가 된다면 인동거리(여러 동의 건물을 배치ㆍ병렬할 때의 건물 간 거리)도 0.8배에서 0.5배로 조정하는 내용 그리고 증축 면적에 대하여만 취득세를 부과하는 제도의 지원책과 더불어 재개발ㆍ재건축사업과 동일하게 추진위 등에 대한 공공자금 융자 지원과 서울의 경우 리모델링 기본계획의 확정 고시 문제만 남았을 뿐 거의 제도적으로는 정리가 됐다고 볼 수 있을 것이다.

현재 서울시의 경우 2012년을 기준으로 할 때, 전체 약 130만 호의 아파트 중 약 52%가 준공 후 15년 이상 경과된 노후 아파트(강남구ㆍ도봉구ㆍ노원구는 70% 상회)이며 1기 신도시(일산ㆍ분당 등)의 경우 전체 아파트 중 95%를 상회하는 단지(분당 98%, 일산 96%)가 노후 아파트다. 향후 서울을 비롯한 수도권에서 신축이 가능한 대규모 대지를 개발할 마땅한 방법이 없다는 현실을 고려하면 5~10%의 증축 범위 차이로 인하여 제도 자체가 무산되는 우(愚)를 범하여서는 안 될 것이다.

기존 리모델링의 분담금 산정 방법

리모델링사업도 결국 재개발ㆍ재건축으로 대표되는 정비사업과 그 본질ㆍ목적은 같다. 즉 최소한의 비용으로 공동 개발을 통한 최대한의 주거 효용 증진과 자산 가치의 상승인 것이다. 각 사업이 절차를 힘들여 마치고 결국은 권리변동계획(리모델링)과 관리처분계획(정비사업)이라는 분담금 결정 절차를 맞게 되는데 이때는 조합과 조합원 그리고 시공자의 입장이 첨예하게 달라지는 시점이기에 많은 갈등이 표출될 수밖에 없다.

기존 리모델링사업(주로 전용면적에 대한 증축 방안)은 거의 대부분 사업 추진 비용을 여러 가지 개발 이익의 배분 요소에 대한 고려 없이 전체 공사 면적으로 나누어 공통 배분하는 단순한 과정으로 진행이 되었다. 즉 세대별 분담금은 총 사업비(공사비와 운영 경비와 기타 용역비용)를 전체 공사 면적(세대별 공급면적의 합과 기타 서비스면적)으로 단순 배분하여 자신이 소유하고 있는 면적으로 곱하는 과정이 전부였다. 그 예로 해당 동의 호별 배치가 증축으로 인하여 달라지게 되면 여러 가지 요소가 바뀔 수 있다. 한강변에 위치하고 있을 경우는 심한 경우 강을 조망할 수 있는 호의 위치까지 변경될 수 있을 것이다. 그렇다면 증축 후의 세대별 아파트의 가치는 변동된다고 봐야 함에도 세대별로 동일한 부담금을 부여 받는다면 갈등이 표출될 수밖에 없다. 이에 제도의 사각지대에 존재하고 추진 주체가 전문성을 갖추지 못한 경우 필연적으로 공사비의 급증은 예상된 것이고 이에 대한 분담액이 증가한다면 ‘불 난에 집에 부채질하는 경우’가 될 것이다. 이는 결국 관련 규정의 부재에 따른 절차의 부정성과 이에 따르는 주체 간 불신을 가져올 수밖에 없는 것이라 하겠다.

비용에 대한 배분이 기계적이고 단순하다면 증축 후 발생하는 개발 이익에 대한 배분 과정 역시 동일한 문제를 겪을 수밖에 없을 것이다. 논의를 단순하게 하여 기존의 방안대로 동일 세대수에 대한 전용면적 증축 방식으로 면적을 늘리는 리모델링을 준공하였다고 고려하여 보자. 조금 전에 언급한 것처럼 여러 가격을 구성하는 요인이 변하게 된다. 그 예로 공원, 강에 대한 조망권이 있을 것이고 이에 더하여 대지는 일정한데 전용면적이 늘어나므로 대지권 역시 변동될 수밖에 없는데 그 차이를 사업 전과 가치가 동일하다고 볼 수는 없을 것이다.

오학우 평가사  koreaareyou@naver.com

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