▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

최근 대전 지방을 취재한 한 신문사는 모 재개발 정비사업조합(이하 조합)에서 일어난 일을 보도하였다. 해당 조합은 관리처분총회를 열어 의결을 이끌어 내기는 했으나 일부 조합원들이 초기의 제시액보다 평가액 감소, 의결 과정의 진위 여부 등을 두고 비대위를 구성하는 바람에 갈등이 벌어져 사업에 제동이 걸리게 되었다고 한다.

추정컨대 2013년 선정한 시공자와의 본계약 시 대여금 이자 등 가계약과 변경된 내용에 따라 추가 부담(금)이 생겼을 것이고 분양시장의 사정이 원활치 못해 분양가 책정도 용이하지 못했을 것이다. 이로 인해 현 조합장이 선출 당시 제시했던 3.3㎡당 평가액(평당 435만 원)보다 많은 감액(두 감정평가업자의 평균가 200만 원)이 필연적으로 이어졌으며 이 과정에서 (사업에 대해) 이해도가 떨어지는 동네 노인들로부터 서면결의서를 받았다는 비대위의 주장도 어우러졌을 것이다.

여기까지 보면 정비사업에 관계하는 분들이나 조합 관계자들이 보면 어느 구역에서나 일어날 법한 일이라 치부할지 모른다. 그러나 만일 가정하여 관련된 감정평가업자가 한국감정원이라면 어떻게 받아들여야 하는 걸까? 실제로 경기 안양시의 한 재개발 구역에서는 한국감정원이 관리처분을 위한 감정평가를 시행한 것으로 알려져 있다. 이런 가운데 한국감정원은 관리처분의 타당성을 검증하려는 의욕도 불태우고 있다. 과연 문제는 없는 것일까?

타당성 검증-관리처분과 한국감정원

「도시 및 주거환경정비법」 제49조제2항은 이렇게 되어 있다. ‘②시장ㆍ군수는 사업시행자의 관리처분계획의 인가 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수는 대통령령으로 정하는 공공기관에 인가 신청된 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획 인가 신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 알려야 한다. <개정 2012년 2월 1일>’ 단서 조항의 대통령령인 시행령의 내용은 이러하다. 제52조의3(관리처분계획의 타당성 검증 공공기관) 법 제49조제2항 단서에서 ‘대통령령으로 정하는 공공기관’이란 다음 각 호의 기관을 말한다. ▲1. 주택공사 등 ▲2. 「국유재산법」에 따라 출자된 주식회사 한국감정원.

문제는 여기서 출발한다. 이 구역에서는 선수(관리처분을 위한 종전ㆍ종후자산평가)로 뛰고, 다른 구역서는 심판(타당성 검증)으로 뛴다면 과연 어느 누가 그 심판을, 그 선수를 공정하다고 볼 수 있겠는가? 더욱이 심판을 보다가 여차하면 다시 선수로 뛸 수 있다고 공언하고 있다면 어떠하겠는가? 한국감정원의 홈페이지를 살펴보면 주요 업무-도시재생사업 가운데 정비사업전문관리업무란이 있으며 업무 내용 가운데 종전자산평가와 종후자산 추산액을 낼 수 있다고 되어 있지만 관리처분을 위한 타당성 검증에 대한 내용은 찾을 수가 없다. 이상하게도 관리처분 타당성 검증을 위해 많은 노력을 기울였음에도 불구하고 그 내용을 상세히 기재하지 않고 있다. 그러고는 슬며시 종전ㆍ종후자산평가 내용이 ‘조합원 이익 극대화’라는 명목으로 들어가 있는 상황이다. 한국감정원이 종전ㆍ종후자산평가를 하면 조합원의 개발이익이 극대화를 보장한다는 의미인가 보다.

이러한 사태에 대하여 H일보의 한 기사에서는 이같이 다루고 있다. 한 감정평가법인의 대표의 말을 인용, 한국감정원이 한국감정평가협회 및 회원사에 대해 관리ㆍ감독권-검증 기능 강화를 통해 수익 창출을 그 목적으로 한다는 해석까지 나오고 있다는 것이다. 한국감정원의 의도가 무엇인지는 밝히지 않으니 정확히 알 수는 없을 것이다. 그런데 한 감정평가법인 대표의 말처럼 ‘금융기관 등을 대상으로 대출에 담보로 잡힌 부동산이 제대로 평가됐는지 검증하는 서비스(담보평가서 검토 등)를 저렴하게 제공하겠다는 홍보까지 한다는 소문’이 사실이라면 관리처분의 타당성 검증을 통하여 종전ㆍ종후자산평가까지 다시 하려 한다는 것은 허무맹랑하다고만은 할 수 없을 것이다. 한국감정원 도시재생사업팀은 과연 관리처분을 자신들만이 컨트롤하게 되면 관련 조합이 개발 이익을 향유할 수 있고, 자신들만이 평가하면 개발 이익이 극대화하는 반면, 현재의 정비사업전문관리업자나 각 협력 업체가 하면 감정원의 홈페이지에 나오는 것처럼 업체 간 알력을 통제할 수도 없고 기간 지연과 비용 손실 위험이 증대되는 것이라고 보는 게 과연 진실인지, 정말 그렇게 생각하는지 한 번 묻고 싶다. 그렇게 초현실적인 업무 능력을 지녔는지도 의문이다.

요즘 한국감정평가협회와 한국감정원 간에 또다시 갈등이 불거지고 있는 마당에 필자가 현업에 종사하는 감정평가사로서 쓴 이 글이 과연 공정한지에 대해서는 생각해 볼 여지가 있을 것이다. 그러나 필자는 정비사업의 성공을 위하여 헌신과 노력을 다하고 있는 각 조합의 임원들 그리고 성실하게 일하고 있는 각 분야의 협력 업체를 모두 뭉개어 도매금으로 부실기업 또는 예비 범죄자 취급을 하여야 자신이 돋보이게 되면서 매출을 올릴 수 있는 유일한 방법인지 한국감정원에 묻고 싶다. 또 그것이 과연 국민의 혈세 위에 세워진 공기업의 올바른 태도인지 돌아보라고 요구하는 바이다.

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

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