▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발ㆍ재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

미국의 시카고대 교수인 노벨 경제학상 수상자 프리드먼 교수가 정부의 시장 개입에 대하여 반대하기 위하여 만든 생활 속 비유가 있는데 이름하여 ‘샤워실의 바보’이다. 내용은 다음과 같다. 어떤 사람이 샤워실에서 갑자기 샤워기 꼭지를 틀면 통상 아주 찬물이 나오는데 이 사람이 이 순간을 못 참고 더운물 쪽으로 수도꼭지를 확 돌려 버려서 뜨거운 물이 나오게 되면 또다시 놀라서 찬물 쪽으로 샤워기 꼭지를 돌려 버리는 바보처럼 정부의 어설픈 개입이 경기 변동 폭을 오히려 더 크게 만들 수 있다고 보았다. 이 비유에서 프리드먼이 말하고자 하는 것은 경기의 고점과 저점을 적기에 판단하는 게 쉽지 않고, 더 나아가 경기에 고ㆍ저점 여부의 판단이 정확하다고 해도 정부의 정책 결정 절차와 과정은 많은 시간을 필요로 하므로 적절한 정책 구사 타이밍을 놓치게 되어 오히려 진폭을 크게 만들기 쉽다는 점이다.

온탕 - 분양시장의 활황 - 고분양가 행진

2015년 말 강남 재건축 아파트의 분양가가 뛰기 시작했다. 강남구 상아3차를 재건축하는 ‘삼성동센트럴아이파크’의 분양가는 3997만 원, 이어 서초구 삼호가든4차를 재건축하는 ‘반포센트럴푸르지오써밋’이 4000만 원대를 돌파하여 4040만 원, 서초구 신반포1차를 재건축하는 ‘아크로리버파크(2차)’가 4130만 원, 서초구 서초한양을 재건축하는 ‘반포래미안아이파크’가 4257만 원으로 인상되더니 서초구 반포한양을 재건축히는 ‘신반포자이’가 4457만 원으로 4500만 원 선에 육박했다. 하지만 이 기록도 오래가지 않았다. 강남구 개포주공3단지를 재건축하는 ‘디에이치아너힐즈’ 전용면적 130㎡-테라스-4가구의 분양가가 5167만 원으로 개포동에서도 5000만 원 시대가 열릴 수 있다는 점을 알렸다. 그동안 개포동 일대 재건축 아파트의 일반분양가는 개포주공2단지를 재건축하는 ‘래미안블레스티지’가 3760만 원이었고, 일원현대를 재건축하는 ‘래미안루체하임’이 3730만~3760만 원이었다.

그런데 갑자기 분양가가 뛰기 시작한 이유는 무엇일까? 이에 대한 답은 바로 정부의 부동산 규제 완화 및 수요 촉진 정책이다. 기억을 더듬어 보자. 청약 제도를 손본 결과 1순위 자격이 통장 가입 후 12개월로 대폭 줄어들었다. 그전까지는 24개월이었다. 또한 대출 규제대상에서 집단대출은 제외하기에 이르렀다. 그러면 청약 기간 완화와 집단대출 지속의 결합 결과는 무엇이 되었을까? 그 결과는 바로 분양권 전매의 폭발적 증가이다. 제도 자체가 일단 계약금 10%만 지불하면 분양권을 취득하게 되고 알다시피 분양권의 거래는 취득ㆍ등록세 부과 대상이 아니기에 얼마든지 전매가 가능한 구조이다 지난 5월까지 서울 시내에서 거래된 분양권의 피(PㆍPremium의 약자)는 평균 약 2600만 원에 달한다고 한다.

여기에 초저금리와 집단대출의 지속적인 결합은 또 하나의 결과를 파생하게 되는데 이는 바로 건설사들의 밀어 내기 분양이다. 2015년 약 50만 호, 올해도 거의 50만 호에 육박할 것이라 한다. 이른바 ‘물 들어올 때 노 젓기’이다.

이 때문에 차익을 노린 불법 거래가 기승을 부리게 되는데 이른바 ▲미등기 전매와 ▲단기 전매, 한발 더 나아가 양도세 줄이기 위해 성행하는 ▲다운계약서의 작성, ▲1순위 청약통장의 거래 증가 등이다.

살펴보면 결과적으로 이미 2년 전에 정부는 샤워기의 수도꼭지를 온수(溫水)쪽으로 있는 힘껏 돌려 댔던 것이다.

냉탕 - 현 재건축시장의 규제 강화

위에서 살핀 정부의 온탕 정책은 대출의 급증세를 가져오기에 이르렀는데, 통계를 살펴보면 가계대출의 증가세는 2006년 최대 증가치에 거의 육박하는 수준에까지 이르게 되었다.

거듭되는 뉴스 보도 등으로 모두가 일반분양가 상승을 사회문제화하기에 이르자 그동안 ‘부동산시장을 예의주시 하겠다’고만 하던 정부는 드디어 액션을 취하기에 이르렀다. 급히 꺼내든 정부의 카드는 두 가지이다.

먼저 ‘분양권 거래 단속 강화’이다. 현재 사업시행인가 고시 단계를 지나 관리처분을 준비하고 있는 강남구 개포주공1단지 주변의 공인중개사사무소들은 개점휴업 상태라고 한다. 국토교통부에서 지난 5월 하순부터 불법 분양권 전매와 다운계약서 작성에 대해 집중 단속을 벌이자 단속을 피하기 위해 임시로 휴업을 하고 있는 것이다.

또 하나의 카드는 이 못지않은 위력을 지닌 분양보증 및 중도금 대출보증 제도 개선이다. 이 제도는 이달 1일부터 입주자 모집 공고를 하는 단지에 작용되고 있다. 실수요자 중심의 주택시장 형성을 유도하기 위하여 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 요건을 개선하여 1인당 보증 무제한에서 1인당 보증 2건으로 제한하고, 1인당 보증 한도는 보증 제한 없음에서 수도권ㆍ광역시는 6억 원, 지방은 3억 원으로 제한하며, 보증은 분양가 9억 원 이하의 아파트에만 적용한다는 것이 주요 내용이다. 주택도시보증공사의 보증이 빠지는 경우 대출금리가 올라가게 되고 입주자는 중도금에 대한 이자 부담이 커지게 된다. 이미 강남3구의 평균 분양가는 4000만 원에 육박하기 때문에 20평형대 만해도 거의 10억 원에 육박하므로 거의 모든 일반분양 아파트가 대상이 된다.

향후 시장의 반격과 부작용

일단 시장은 정부의 카드에 타격을 받은 모양이다. 개포동에서는 공인중개업소가 집단으로 개점휴업 상태라고 한다. 이는 신반포권도 마찬가지일 것이다. 일단 급한 불은 끈 것처럼 보인다.

그러나 부동산시장은 머지않아 반격을 하게 될 것이다. 예상컨대 저금리 기조가 이어진다면 중도금 이자에 대한 부담과 상관없이 거래량은 회복될 가능성도 있다. 강남이라는 입지와 일반분양의 희소성 때문에 얼마간 늘어난 이자 부담을 감내할 사람들은 있다고 생각된다.

또한 풍선효과는 이미 발생한 것으로 보인다. 분양가 9억 원 이하인 동작구 흑석동의 한 재개발 아파트의 일반분양 1순위 청약 경쟁률이 89.54:1로 올 최고를 기록한 게 대표적이다. 이는 강남구 개포동 일대 최고 경쟁률을 상회한 기록이다. 강남권을 잡기 위해 시행한 규제가 분양가를 기준으로 9억 원 이하의 분양가를 형성하고 있는 흑석동으로 불거져 나가버린 것이다. 이는 하남 미사지구의 경쟁률 상승을 설명해주는 단초이기도 하다.

이를 본 건설사들의 마음은 어떠할까? 물 들어오는 곳이 강남에서 다른 곳으로 바뀌었을 뿐일 것이다. 이래저래 부동산시장은 왜곡ㆍ변질되어 가고 있다. 언제쯤 ‘샤워실의 바보’가 사라지게 될까?

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>