▲ 김래현 법무법인 산하 수석 변호사(도시정비사업팀장) / 아유경제 편집인

재개발ㆍ재건축 등 정비사업을 시행하다 보면 사업시행자인 조합 입장에서는 부득이하게 매도 청구, 현금청산 소송 또는 수용 재결 등에 의거, 구역 내 거주자를 대상으로 명도 소송, 단행 임시 처분 등을 통해서 실제 명도 집행을 하게 되는 경우가 있다.

위 명도 집행은 관리처분인가 후 이주를 하는 과정에서 실무적으로도 많이 일어나는 일이며, 실제 조합 입장에서는 위 명도 집행 과정에서 얼마만큼의 강제력으로 어떻게 집행 절차가 이뤄지는 것인지 궁금해 하는 경우가 많은 바, 이에 대해서 소개하기로 한다.

2. 구체적 집행 과정

가. 집행 목적물이 아닌 동산의 처리 방법

집행 목적물은 부동산 등의 종물인 동산은 집행권원에 그 내역이 기재되어 있지 아니한 경우에도 인도 집행의 대상이므로 채권자에게 그 점유를 이전하여야 하나 종물이 아닌 동산은 집행권원의 효력이 미치지 않으므로 이를 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다.

나. 채무자 부재의 경우 동산의 처리

1) 매각 외 동산은 채무자 소유가 아닌 제3자의 소유라도 가능하고, 채무자가 부재하거나 그 동산의 수취를 게을리한 때에는 채권자의 비용으로 운송비 등과 3개월 정도의 창고 보관료를 예납하게 한 후 2주 이상 보관, 법원의 매각 명령을 받아 매각 절차를 밟게 된다. 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁한다.

2) 집행 목적물이 아닌 애완견, 부패하기 쉬운 농수산물 등에 대한 사전 매각 절차 : 강제집행의 목적물이 아닌 채무자 소유의 동산에 대하여 채무자가 수취를 게을리한 경우에는 집행법원으로부터 집행 전 사전 매각 허가 결정을 받아서 매각할 수 있다.

다. 인도 대상 부동산의 경계 등이 불분명한 경우

독립성 상실로 구분이 없어지거나 기타 사유로 경계가 불분명한 건물의 인도 집행에 대한 실시 관행은 통일되어 있지 않다. 건축도면이나 측량사, 관리실 등의 도움을 받아 경계나 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있으면 사회 통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적이고, 복원이 용이하다고 보고 집행을 한 경우도 있다.

라. 제시 외 건물이 있는 경우 토지 인도

1) 제시 외 건물의 사용상 필요한 부분을 제외한 나머지 부분의 토지에 대한 인도 집행을 할 수 있는데, 사용에 필요한 토지 부분과 면적은 매수인과 채무자의 합의에 의하되, 집행관이 임의로 지정할 수는 없다.

2) 제시 외 건물을 종물로 보아 단층 주택 69.42㎡ 외의 40㎡의 단층 부속 건물을 인도 집행한 사례

마. 구분건물의 독립성이 상실된 구분건물에 대한 인도 집행

1) 격벽이 해체되고 새로운 격벽이 설치되는 등, 합체되어 구분건물의 형태를 알 수 없는 상황에서 전체 84개 호수 중, 1개 호수는 채권자가 점유하고 83개 호수에 대하여 인도 집행이 요구된 경우 집행을 실시한 사례가 있다.

2) 구분이나 경계 표시가 없는 상가의 인도 집행 시 구분 표시나 경계를 쉽게 복원할 수 있다고 보아 인도 집행을 실시한 사례

3) 구분건물로의 독립성 상실이 일시적이지 않고 복원이 용이하지 않다고 보아 집행 불능으로 처리한 사례가 있다.

바. 인도 소송에서 집행정지 결정이 있음에도 집행권원의 인도 명령에 따른 인도 집행이 가능한지의 여부

이에 대하여 인도 명령이 인도 판결에 우선할 수 없으므로 집행정지 중에는 인도 집행이 불가하다는 의견도 있으나 별개의 집행권원이므로 부동산 인도 명령에 의하여 인도 집행이 가능하다고 할 것이다.

사. 동거 가족에 대한 집행

채무자의 처가 임차 계약한 부동산에 대하여 채무자는 퇴거 취지의 조정이 성립되고 계약자인 채무자의 처는 소송이 계속 중인 경우, 채무자에 대한 조정조서에 의하여 채무자 및 동거 가족에 대한 인도 집행이 가능하다.

아. 동시이행 판결의 반대급부인 임차보증금을 집행관이 수령하고 인도 집행할 수 있는지 여부

임차보증금과 건물 인도의 동시이행 판결의 인도 집행 현장에서 실무에서 통상적인 이행의 방법인 변제공탁 하는 것과 달리 집행 개시 직전에 채권자가 반대급부인 임차보증금을 지급하겠다고 하고 상대방이 수령하지 않는 경우 채권자는 반대급부를 집행관에게 지급 위임하는 방법으로 이행할 수 있다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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