▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

현금청산에 관해 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제47조에서는 “사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다”고 규정하고 있고, 통상의 조합의 경우 이러한 정관의 내용을 규정하고 있다.

위 도시정비법의 청산 규정에 따라 분양신청 등을 하지 않아 현금청산대상자의 지위로 분류된 조합원의 경우 조합원의 자격을 상실하게 되는가에 관하여 이를 긍정하는 견해와 실질적인 현금청산금의 지급에 따라 조합원의 자격이 상실된다고 보는 견해 등으로 나뉘어 현금청산대상자의 지위에 관하여 다툼이 되고 있었다.  

이에 관해 대법원 2009다81203판결에서는 재건축 조합의 경우 현금청산자가 조합원 지위를 상실하게 됨을 명확하게 판시했고 그 내용은 다음과 같다. 

도시정비법 및 조합 정관에서 현금청산조항을 규정한 것은 분양신청을 하지 않은 조합원 등에 대하여는 현금청산이 가능하게 함으로써 재건축사업을 신속하고도 차질없이 추진할 수 있도록 하려는데 그 취지가 있는 점, 조합 정관 제10조제1항에서는 조합원의 각종 권리ㆍ의무를 규정하고 있는데, 분양신청 이후 이를 토대로 수립되는 관리처분계획에서 조합원이 분양받을 아파트의 내역, 부담하게 될 청산금액 등이 구체적으로 확정됨으로써 현금청산대상자는 조합에 대하여 조합원의 가장 주된 권리인 분양청구권을 행사하지 못하게 되므로 형평의 원칙상 그에 대응하는 조합원으로서의 의무, 즉 사업비ㆍ청산금 등의 비용납부 의무, 철거ㆍ이주 및 신탁등기 의무 등도 면하게 된다고 보는 것이 타당한 점, 분양권을 상실한 현금청산대상자가 조합에 대하여 신탁등기의무를 부담한다고 보게 되면, 이는 종전 건축물을 재건축하여 새로운 건축물의 소유권을 신탁자에게 이전하려는 재건축사업에서 본래 예정한 신탁의 목적을 달성하기 위한 등기라고 보기도 어려운 점, 조합 정관 제11조제1항에 의하면 “조합원이 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다”고 규정하고 있는데, 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 도시정비법 제48조제3항에 의하여 보류지로 정하거나 조합원 이외의 자에게 일반분양할 수 있고,

도시정비법 제55조에 의해 위 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 보게 되므로, 결국 분양신청을 하지 않은 것은 입주자로 선정된 지위 등을 조합에 양도한 것과 다름없다고 볼 수 있는 점, 재건축 조합 가입의 주된 목적을 상실해 이미 조합의 업무에 관심이 없는 현금청산대상자에게 조합원으로서의 권리ㆍ의무를 부여하는 것은 당사자의 의사에도 부합하지 않는 점, 조합의 입장에서도 현금청산을 통해 법률관계를 간명하게 마무리할 수 있을 뿐만 아니라 향후 관리처분계획을 수립ㆍ의결함에 있어 현금청산대상자를 의사정족수에서 제외함으로써 재건축사업을 보다 원활히 추진할 수 있는 점, 앞서 본 바와 같이 현금청산대상자는 조합으로부터 청산금을 지급받을 때까지 조합에 대하여 종전 토지 또는 건축물에 대한 소유권이전등기절차의 이행을 거절할 권리를 가지고 있고, 조합과 사이에 청산금액, 청산방법 등에 관한 협의가 이뤄지지 않을 경우 법원에서 적절한 방법으로 이를 평가받을 수 있으므로(대법원 2009년 9월 10일 선고 2009다32850, 32867 판결 참조)

현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실한다고 보더라도 불리한 지위에 처하게 될 우려는 없는 점 등을 종합해보면, 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 상당하다. 그리고 이 때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 봐야 한다고 판시하였다.

결국 위 판결에 따라 재건축 조합의 경우 현금청산대상자가 된 조합원들에 대한 관리처분총회의 참석을 배제하고 의사정족수에서 제외시킬 수 있게 되었으므로, 앞으로 사업 진행이 더욱 원활하게 될 것으로 예상된다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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