「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」 제1조에서는 구분소유에 관하여 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”고 규정하고 있고, 제20조에서 ‘구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다(제2항)’고 규정해 대지사용권만을 분리하여 처분하지 못하도록 규정하고 있다.

그러면, 위 규정에 위반하여 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분한 경우 그 효력이 어떻게 될 것인가가 문제된다.

이에 관해 대법원 2009년 6월 23일 선고 2009다26145 소유권이전등기말소사건에서 집합건물법은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항, 제4항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제3항)고 규정하고 있는데, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다(대법원 2006년 3월 10일 선고 2004다742 판결 등 참조). 이러한 집합건물법의 규정 내용과 입법 취지 등을 종합하여 볼 때, 경매절차에서 전유부분을 낙찰받은 사람은 대지사용권까지 취득하는 것이고(대법원 2008년 9월 11일 선고 2007다45777 판결 등 참조), 규약이나 공정증서로써 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없으며, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효라고 하여야 한다.』고 판결했다.

다만, 집합건물법 제20조제3항에서 “제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 이 경우 제3자는 어떤 의미인가에 관하여 문제되었는데, 위 대법원 판결에서는 『대지사용권은 구분소유자가 전유부분 소유를 하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서( 집합건물법 제2조제6호) 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에는 다른 특별한 요건이 필요치 않은 사정도 고려하면, 집합건물법 제20조제3항 소정의 ‘선의’의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다 할 것이다.』고 판결했다. 예컨대, 매수자가 경매를 통해서 대지사용권을 경락받은 경우 경매절차 진행 당시 등기부등본, 경매물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 등을 통하여 해당 토지가 당해 사건의 아파트가 속한 집합건물의 대지로 사용되고 있음을 알았다면, 매수자는 ‘선의’의 제3자에 해당하지 않는다고 할 수 있는 것이다.

끝으로, 위 집합건물법의 부칙(법률 제3725호, 1984년 4월 10일)에서는 제1조에서 이 법은 공포후 1년이 경과한 날로부터 시행한다고 규정했고, 부칙 제4조에서는 “이 법 시행당시 현존하는 전유부분과 이에 대한 대지사용권에 관한 제20조 내지 제22조의 규정은 이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다. 다만, 법률 제3726호 부동산등기법중개정법률 부칙 제2조제2항의 규정에 의한 등기를 완료한 건물에 대하여는 그 등기를 완료한 날의 다음날로부터 이 법 제20조 내지 제22조의 규정을 적용한다.”고 규정하고 있으므로, 집합건물법 제20조의 적용시기에 관해 잘 확인해야 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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