1. 사안의 개요

가. 피고는 재개발사업의 시행을 목적으로 설립된 조합으로, 2009년경 조합설립인가, 2012년경 관리처분인가를 받았고, 구청장은 관리처분인가를 고시했다.

나. ‘병’ 소유의 건물은 위 사업시행 구역 안에 있고 원고는 2002년 5월경부터 이 사건 건물 중 지층 부분을 임차보증금 3500만 원, 기간 2년으로 정하여 임차한 후 계속 거주하다가 2012년 11월경 주택 임차권 등기를 마치고 2012년 11월경 다른 곳으로 이사했다.

다. 피고는 원고를 상대로 건물인도소송을 제기했고, 위 소송 계속 중 원고가 위와 같이 임차권등기를 하고 이사하자 원고에 대한 소를 취하했는데, 그 이후 원고가 피고 조합을 상대로 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제44조에 의거 임대차보증금 반환 청구(지연이자 포함) 소송을 제기했다.

2. 도시정비법 제44조에 의한 청구

가. 관련 법령

① 정비사업의 시행으로 인하여 지상권, 전세권 또는 임차권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금, 보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다.

나. 법원은 위와 같은 사실을 인정하고, 피고가 원고를 상대로 제기한 건물명도의 소송 계속 중 원고가 임차권등기를 마치고 이사함으로써 원고는 이 사건 정비사업으로 임차권의 목적을 달성할 수 없게 되자 임대차계약을 해지한 것으로 봄이 상당하고, 원고는 이 사건 정비사업의 사업시행자인 피고에게 임차보증금 반환청구권을 행사할 수 있다.

라. 다만 사업시행자에 대한 지연손해금 청구는 사업시행자에게 청구한 이후부터 발생하는 것으로 해석함이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 임차보증금 3500만 원 및 이에 대하여 원고가 사업시행자인 피고에게 위 돈을 청구한 시점으로 보이는 이 사건 소장 부본 송달일 익일부터 판결 선고시까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제시까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 임대인의 변제 자력이 없는 경우에도 사업시행자인 피고 조합이 원고에게 보증금 반환 책임을 부담하는지 여부

가. 피고는 도시정비법 제44조의 입법 취지는 정비사업의 원활한 진행이지 임대인의 변제자력을 보강하기 위한 것이 아니어서, 임차인이 목적물을 인도할 때 임대인이 보증금을 반환하지 않아도 사업시행자가 이를 인도받을 수 있도록 한 것이고, 따라서 인도한 후에 보증금반환채권을 행사하는 것은 위 법의 취지를 넘어 피고에게 임대인의 변제자력의 위험까지 부담시키는 것이어서 부당하고, 원고는 도시정비법 제55조에 의하여 ‘병’이 분양받을 건물에 대하여 여전히 임차권을 갖게 되어 권리가 보장되는 반면, 피고는 임차보증금이 이 사건 건물의 감정평가액을 초과하여서 임대인인 ‘병’에게 구상권을 행사하기도 어렵게 되는 사정을 보더라도 원고에게 임차보증금 반환 채권을 행사할 수 없다고 주장했으나,

나. 법원은 ‘도시정비법 제44조의 입법 취지가 정비사업의 원활한 진행이라는 면도 있지만 임차인 등의 보호라는 면도 있는 것으로 보이는 점, 위 규정에 해지할 수 있는 임차인이 가지는 임차보증금반환채권을 사업시행자에게 행사할 수 있다고 규정하고 있을 뿐이어서 이를 인도를 하지 않은 임차인으로 한정하여 해석할 근거가 없는 점, 피고의 주장과 같이 해석한다면 사업시행으로 임차 목적을 달성할 수 없는 임차인들 중 사업시행을 위하여 인도에 협조한 임차인은 사업시행자에게 임차보증금을 청구할 수 없고, 오히려 인도에 협조하지 않는 임차인은 사업시행자에게 임차보증금을 청구할 수 있게 되어 부당한 점 등을 종합하면 사업시행으로 임차 목적을 달성할 수 없게 된 원고가 사업시행자인 피고에게 임차목적물을 인도하였다 하더라도 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 할 것이며, 또한 피고가 지급해야 할 임차보증금 액수가 이 사건 건물의 감정평가액을 초과한다는 사정만으로 이를 거절할 수도 없다고 할 것이다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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