▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

1. 서 언

일반적으로 담보물권은 채권의 실현을 확보할 수 있는 수단으로 인정되는 것이다. 담보물권은 법정담보물권으로 유치권, 법정질권, 법정저당권, 우선특권 목적물을 유치하지 않더라도 우선변제권이 인정되는 권리로서 근로자의 임금우선특권, 주택의 임차인에게 인정되는 보증금 우선특권과 소액보증금 우선특권 등이 있다.

이 있고, 약정담보물권으로 질권(329조 이하), 저당권(356조 이하), 전세권이 인정되고 있으며, 소유권이전의 법리에 따라 양도담보, 환매ㆍ재매매의 예약, 대물변제의 예약, 소유권유보부 매매 등이 이용되고 있다.

이러한 담보물권은 부종성(피담보채권의 존재를 전제로 하여서만 담보물권이 존재할 수 있게 되는 성질), 수반성(담보물권이 피담보채권의 이전에 따라 이전하고, 피담보채권 위에 부담이 설정되는 역시 그 부담에 복종하는 성질), 물상대위성

「민법」 제342조 (물상대위) 질권은 질물의 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인하여 질권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대하여도 이를 행사할 수 있다. 이 경우에는 그 지급 또는 인도전에 압류하여야 한다. 355조. 370조 참조(담보물권의 목적물의 멸실ㆍ훼손ㆍ공용징수 등으로 그 목적물에 갈음하는 금전 기타의 물건이 목적물소유자에게 귀속하게 된 경우에 담보물건이 그 목적물에 갈음하는 것에 관하여 존속하는 성질), 불가분성(담보물권자는 피담보채권의 전부의 변제를 받을 때까지 목적물의 전부에 관하여 그 권리를 행사할 수 있다는 원칙) 등의 특징을 보유하고 있다. 

이러한 담보물권은 우선변제적 효력이 가장 본질적인 기능인데, 근래에 활발하게 진행되고 있는 재개발ㆍ재건축사업의 경우 구 건물 또는 토지에 설정되었던 저당권 등의 담보물권이 새로운 건물의 신축으로 인해 어떻게 보호되고 담보권자는 어떤 방법으로 담보물권의 본질적인 기능인 우선변제적 효력을 유지할 수 있을 것인지에 관하여 특히 저당권을 중심으로 재건축과 재개발의 경우로 나누어 개략적으로 살펴보기로 한다.

2. 재건축의 경우

가. 재건축은 현재 「도시 및 주거환경정비법」에서 각각의 진행절차와 방식, 요건 등을 규정하고 있고, 동법 제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) 제1항에서는 ‘대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다’라고 규정하여 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 담보권자의 권리를 보호하고 있다. 이는 담보권설정자가 조합원으로 가입하여 분양 신청 후 새로운 건물을 분양받아 소유권을 이전받게 되는 경우에도 위 규정에 의하여 소유권을 이전받는 대지 또는 건축물에 담보권 등이 설정된 것으로 간주하는 것이고, 이러한 경우 저당권자는 여전히 우선 변제적 효력을 보장받게 된다.

나. 재건축에서 저당권의 설정자인 구분소유권자가 조합원으로 가입을 하지 않는 경우 사업시행자(조합 측)에서는 매도청구권을 행사하게 되고, 이 경우 매도청구권의 행사로 매매계약의 체결이 의제되므로 기존의 저당권에는 영향이 없어 저당권자의 우선 변제적 효력이 인정된다.

다. 한편, 「민법」 제365조에서는 일괄경매제도를 인정하고 있는 바, ‘토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다’고 규정하고 있다. 이는 건물이 신축된 후 토지에 관한 저당권이 실행되어 경매절차에 의하여 그 토지를 매각하게 되면 지상건물을 위하여 법정지상권이 성립하지 않으므로 지상건물의 소유자는 그 건물을 철거하여야 하고, 따라서 사회경제적으로 손실을 초래하게 되기 때문에 가능하다면 건물을 존속시키는 형태로 매각할 수 있는 것이 바람직하며, 또 부동산경매절차의 운영에 있어서도 지상건물을 철거하는 것을 전제로 토지만을 매각하는 것보다도 토지와 함께 지상건물도 일괄하여 매각하는 쪽이 매수인을 찾기 쉽기 때문에 경매가 용이해지고 교환가치를 충분히 확보할 수 있기 때문이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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