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부담부 증여 시, 주의해야할 점은?

[아유경제=김진원 기자] 최근 정부가 부동산 다주택자들에 대한 세금 징수를 강화하는 가운데, 해당 보유자들의 절세를 위한 노력이 계속되고 있다. 이 중 절세 방안 중 하나인 ‘부담부 증여’가 주목을 끌고 있다.

부담부 증여는 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것을 말한다. 단순 증여는 전체가 증여세 과세 대상이기 때문에 증여서가 총 세금 부담이 되는데 반해, 부담부 증여는 증여세나 양도세를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산해 절세 수단으로 많이 활용돼 왔다.

단순히 말해 아파트 2채를 가지고 있는 다주택자가 1채를 자녀에게 증여하려고 할 때 단순 증여가 아니라 대출을 얻어 증여를 하면 부동산과 채무를 같이 이전하게 됨으로 세금을 줄일 수 있다.

예를 들어 보자. 서울에 거주하는 임대사업자이자 아파트, 주택(2억 원) 등을 보유한 다주택자 A(70)씨는 자녀에게 아파트 한 채를 증여하고 싶다.

A씨가 7억 원에 매입한 아파트에는 세입자가 전세보증금 6억 원에 살고 있으며 현 시세는 9억 원을 호가한다. 이때 부담부 증여를 이용하는 경우가 많다. 증여받는 아들은 시세 9억 원인 아파트를 받는 동시에 전세보증금 6억 원에 대한 채무반환의무도 증여되는 것이다. 이렇게 되면 9억 원에서 6억 원을 뺀 3억 원에 대한 증여세만 납부하면 된다.

하지만 주의할 점도 있다.

먼저 부담부증여를 통해 유상 이전한 채무액으로 인정받기 위해서는 증여재산에 담보된 부모의 채무를 자녀가 인수한 사실이 객관적으로 입증돼야 한다. 만약 자녀가 대출 원리금 상환능력이 부족하다고 판단되면 자금출처조사를 통해 부모가 대신 상환해 준 것으로 간주하고 증여세가 추징될 수 있다. 이 같은 이유로 보통 자녀가 미성년자인 경우 부담부 증여는 쉽지 않다.

또 하나 명심해야할 것은 증여 직전에 부모가 대출 받은 후 자녀가 이를 인수한 경우이다. 이때 부모가 대출에 대한 사용처를 객관적으로 입증하지 못하면 부담부 증여로 인증 받지 못한다. 이는 부담부 증여를 통해 증여세를 줄이는 것을 막기 위한 방편으로 부모의 채무로 보지 않기 때문이다.

금융업계의 한 전문가는 “자산가들은 막대한 양도세를 피하기 위해 증여를 서두르거나 임대사업자로 등록해 장기간 보유하는 길을 택한다”면서도 “하지만 최근 가족 간 매매도 가격을 대폭 깎아내기 쉽지 않은데다 자금출처까지 조사받을 수 있어 주의해야 한다”고 귀띔했다.

이외에도 A씨 아들이 다가구 주택 1층을 사무실로 쓰고 싶을 경우 제2종 근린생활시설로 용도변경 허가를 받아야 한다. A씨는 해당 주택에 대한 임대사업자로 등록한 상태로 종부세를 면제받기 위해 전체가 아닌 1가구의 기준시가가 6억 원 이하이고 5년 이상 계속해서 임대해야 한다. 이 조건을 충족했다면 종부세가 면제된다. 아파트는 증여하고, 주택은 기준시가 6억 원을 넘지 않기 때문이다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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