▲ 오민석 법무법인 산하 대표변호사/ 아유경제 편집인

재개발ㆍ재건축 정비사업조합(이하 조합)은 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않거나, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자에 대하여 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제73조제1항제1내지2호 등에 따라 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다(같은 조 제2항).

재건축을 진행하던 S조합은 2004년 12월 24일 조합설립인가를 받고 같은 달 27일 설립등기를 마쳤으며, A는 S조합의 조합원이다. S조합은 2005년 6월 13일 사업시행인가를 받은 후 조합원들로부터 분양신청을 받아 이를 기초로 관리처분계획(안)을 수립한 다음 조합원총회의 의결을 거쳐 2006년 12월 27일 관리처분인가를 받아 고시가 되었다.

그 후 조합은 관리처분인가ㆍ고시 후 조합원들을 이주시켰는데, 이주완료 전 설계변경사유가 발생하여 사업시행계획의 변경을 추진하게 되었고, 관리처분계획의 변경도 예정되어 있어 조합원들에게 분양계약체결을 요구하지는 않았다. 한편 A는 분양신청기간 내에 분양신청을 하고 이를 철회한 바는 없었으나 S조합에 설계 변경 및 사업시행 변경인가가 난 후 다시 분양신청을 받아야 한다고 주장하면서 이주에 응하지 않았다. 

S조합 정관 제45조제4항은 “조합은 조합원이 ‘분양신청을 하지 아니한 자’, ‘분양신청을 철회한 자’ 등에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산한다”, 같은 조 제5항은 “조합원은 관리처분인가 후 30일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다”고 각 규정하고 있다.

이주를 거부하고 있는 A를 상대로 S조합은 신탁등기 및 명도소송을 제기하였다. A는 소송 중 기존의 분양신청을 철회한다면서 현금청산을 요구하였고, 설혹 분양신청의 철회가 인정되지 않는다 하더라도 관리처분인가 후 30일 내에 분양계약을 체결하여야 하는데 자신은 분양계약을 체결한 바 없으므로 현금청산절차를 밟아야 한다면서 신탁등기 및 명도청구에 응할 수 없다고 다투었다.

도시정비법에서 말하는 ‘분양신청을 철회한 자’라 함은 분양신청기간 내에 분양신청을 하였으나 그 기간이 종료되기 전에 이를 철회함으로써 분양신청을 하지 아니한 자와 마찬가지로 관리처분계획의 수립 과정에서 현금청산대상자가 된 자를 가리킬 뿐, 분양신청기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회하는 것까지 포함하는 것은 아니고(대법원 2011년 12월 22일 선고ㆍ2011두17936 판결), 조합 정관이나 관리처분계획(안)에서 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서 그 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 현금으로 청산한다는 취지를 정한 경우, 이는 조합이 조합원이었던 토지등소유자에 대하여 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것으로 볼 수 있다.

이에 따라 당초 분양신청을 했음에도 분양계약을 체결하지 아니함으로써 추가로 현금청산의 대상이 된 자에 대한 사업시행자의 청산금 지급 의무는 ‘분양계약체결기간의 종료일 다음날’ 발생하는 것으로 보아야 하지만, 조합이 사업 진행상 여러 가지 사정으로 조합원들에게 분양계약체결 자체를 요구하지 아니한 경우에도 분양계약체결기간 내에 분양계약체결이 이루어지지 않았다고 하여 모든 조합원들이 현금청산대상자가 된다고 볼 것은 아니다(대법원 2012년 5월 9일 선고ㆍ2010다71141 판결). 

위 사안에서 대법원은 A가 분양신청기간 종료 후 임의로 분양신청을 철회하였으므로 현금청산대상자로 볼 수 없고, S조합이 사업시행 변경인가를 받을 필요성이 있어 조합원들에게 분양계약체결 자체를 요구하지 않았으므로 S조합과 A 사이에 관리처분인가 후 30일 이내에 분양계약이 체결되지 않았다는 사유만으로 A가 현금청산대상자가 되었다고 볼 수 없다며 A의 상고를 기각하고 S조합의 신탁등기 및 명도청구를 모두 인용한 원심판결을 확정하였다.

즉, 분양신청기간 만료 후 분양신청의 임의철회는 허용되지 않으므로 이러한 주장을 하는 토지등소유자를 도시정비사업에서 배제시키려면 ①모든 조합원에게 분양계약의 체결을 요구하면서 해당 토지등소유자가 분양계약체결을 거부하도록 하는 방법 ②사업시행계획을 변경하여 인가ㆍ고시 절차를 밟은 후 다시 분양신청을 받으면서 해당 토지등소유자에게 분양신청을 하지 않거나 분양신청기간 내에 분양신청을 철회하도록 유도하는 방법이 있다는 것이 판례의 태도이다.

오민석 변호사  koreaareyou@naver.com

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