▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

재건축 명도 소송 시 관리처분인가 신청 전에 사전협의체 구성 완료가 되지 않은 것이 명도 저지 항변 사유인지 여부와 사업시행자인 조합의 구역 내 상가 세입자에 대한 영업 손실 보상 의무가 있는지 여부를 살펴보고자 한다.

1. 문제의 소재

재건축 조합은 관리처분인가 고시에 의거 구역 내 상가 세입자를 상대로 명도 소송을 제기했고, 이에 대해서 상가 세입자는 구청장이 사업시행인가를 내리면서 그 조건으로 관리처분인가 신청 전까지 사전협의체의 구성을 완료하고 운영계획서를 제출하도록 했음에도 조합이 이를 제대로 이행하지 않아 현재 관리처분인가 취소 소송을 제기해 계속 중이므로 원고의 명도 청구에 응할 수 없다고 주장했다.

또한 나아가 사업시행자인 조합은 구역 내 상가 세입자인 자신에게 영업 손실 등 손실 보상금을 먼저 지급하거나 적어도 동시이행으로 지급하지 않는 한 본인이 위 조합의 명도 청구에 응할 법적 의무가 없다는 취지로 항변했다.

2. 법원의 판단 

가. 사전협의체 관련 주장에 대한 판단

사전협의체는 재개발ㆍ재건축사업 등의 시행으로 인한 분쟁을 원만하게 해결하기 위해 서울특별시가 자체적으로 조례로 만든 제도적 장치로서 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 등 상위법의 위임에 근거한 것이 아니고, 도시정비법 어디에도 위와 같은 절차를 선행해야만 점유자에 대해 인도를 구할 수 있다는 제한 규정을 두고 있지 않다. 이러한 사정을 종합해 보면, 피고가 주장하는 위와 같은 사정만으로 원고의 청구를 저지할 수는 없으므로, 위 주장은 받아들일 수 없다. 

나. 손실 보상금 지급 의무에 대한 판단

① 도시정비법에는 재건축사업 시행자가 상가 임차인에 대해 직접 상가 권리금을 보전해줘야 한다거나 보상을 통해 주거 및 이주대책을 수립해 줄 의무가 있다고 볼 명시적 근거 규정이 없는 점 ②도시정비법은 사업의 유형별로 공공성, 공익성의 정도를 고려해 구체적 규율 내용을 달리하는데 재건축사업은 재개발사업에 비해 공공성 및 공익성이 상대적으로 미약한 점 ③재개발사업 등에 있어서 수용보상금의 산정이 개발이익을 배제한 수용 당시의 공시지가에 의하는 것과는 달리, 재건축사업의 매도청구권 행사의 기준인 ‘시가’는 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말하는데, 이러한 차이는 재건축사업의 토지등소유자로 하여금 임차권자 등에 대한 보상을 임대차계약 등에 따라 스스로 해결하게 할 것을 전제로 한 것으로 보이는 점 등을 종합해 보면, 위 조례에서 규정한 손실 보상은 재건축사업의 임차인에는 적용되지 않는 것으로 봄이 타당하므로, 피고의 위 주장 역시 받아들일 수 없다.

3. 검토

조합을 대리해서 명도 소송을 진행하다 보면 주택 임차인들이 주거이전비, 이사비 등을 요구하거나, 상가 임차인들이 권리금, 영업손실 보상 등을 요구하는 경우가 많이 있다.

임대인과 임차인 간 임대차 계약서 상에 위와 같은 특약 사항이 있다면 그것은 계약의 당사자인 임대인에게 요청해야 하는 것이지 재건축사업을 기화로 해 그와 같은 법에서 인정하고 있지 않은 추가적인 보상으로 사업시행자인 조합을 상대로 청구할 수는 없다.

다만, 도시정비법에서는 관리처분인가 고시 후 사업시행자인 조합의 구역 내 부동산에 대한 사용수익권을 부여해서 그것에 기초해 명도를 구할 수 있게끔 하면서도 반대로 구역 내 임차인들에 대해서 사회보장적 차원에서 임대인 외에 사업시행자인 조합을 상대로 임대차 보증금 상환과의 동시이행 항변을 할 수 있게끔 규정하고 있다고 할 것인바, 임차인 입장에서는 임대차 관계 및 임대차 보증금 지급 사실 등을 입증할 수 있는 자료 등을 제출해 조합을 상대로 임대차 보증금 상환과의 동시이행 항변을 할 수 있음은 별론이다.

그러나 이와 같은 경우에도 임대인이 임대차 보증금 상환 의무를 면하는 것은 아니고, 조합이 대위 변제함으로 인한 구상권을 조합이 확보하게 되는바, 조합은 민사 소송을 통해서 해당 임대인에게 구상권 청구 소송을 진행할 수 있고, 분양대상 조합원이라면 그 조합원에게 귀속된 신축건물을 압류할 수 있다는 점에 유의해 임대인 입장에서도 이주 국면에서 적극적으로 임차인과 이주 협의를 진행해야 한다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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