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‘일몰제發’ 해제 바람 성수지구까지 불까… 서울 재개발 구역들 ‘분주’
▲ 성수지구 일대에서 바라본 한강변 모습. <사진=서승아 기자>

[아유경제=서승아 기자] 지지부진한 재개발사업에 대한 서울시의 일몰제 시행이 사업성이 높은 곳으로 평가받는 성수지구 일대까지 위협하며 각 사업 주체의 움직임에 업계의 이목이 집중되고 있다.

이에 본보는 앞으로 시행되는 일몰제 제도에 대해 자세히 짚어보고 이에 따른 재개발사업들의 추진 현황 등에 대해 자세히 짚어봤다.

증산4구역 일몰제 기한 연장 신청 ‘거부’… 대법원도 서울시 ‘손’ 들어줘

내년 3월 서울시의 재개발 정비구역 해제가 대거 이어질 전망이라 전문가들의 우려가 커지고 있다. 일몰제 도입 당시 「도시 및 주거환경정비법(이하 구 도시정비법)」 부칙 규정에 따라 2012년 1월 31일 이전에 정비구역으로 지정된 곳의 일몰기간이 다가오기 때문이다.

구 도시정비법 제4조의3제1항에 따르면 일정기간 이상 사업에 진척이 없을 경우 정비구역 등을 해제할 수 있도록 일몰제에 대해 규정하고 있다. 세부 규정으로는 ▲정비구역 지정 예정일로부터 3년 동안 정비구역 지정을 신청하지 않은 경우 ▲정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년 동안 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 않는 경우 ▲토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 3년 동안 조합설립인가를 신청하지 않은 경우(추진위원회를 구성하지 않는 경우) ▲추진위원회가 추진위원회 승인일로부터 2년 동안 조합설립인가를 신청하지 않는 경우 등이다.

따라서 일몰기간이 다가온 구역들은 내년 3월까지 조합설립인가를 신청하지 못할 경우 정비구역에서 해제된다. 단, 일몰기간이 다가오기 전 최대 2년까지 기한 연장을 요청할 수 있지만 서울시가 이를 거부하고 일몰제를 적용시킬 수 있어 위험하다는 분석이다.

최근 서울 은평구 증산뉴타운 중 최대 규모인 증산4구역 재개발사업이 이 같은 사례다. 증산4구역 추진위는 서울시가 일몰제 연장을 거부하자 이에 대한 행정소송을 제기했는데 대법원은 일몰기간 연장 여부는 지자체의 재량행위라며 서울시의 손을 들어줬다.

지난 1월 31일 대법원은 증산4구역 추진위가 제기한 일몰제 기한 연장 취소신청에 대해 심리불속행 기각했다. 이에 증산4구역은 구역 해제라는 위기에 직면했다. 사법부가 서울시가 일몰제 연장을 거부하는 것이 잘못된 행정이 아니라고 판결한 것이기 때문에 다른 구역의 사업 주체들도 발등에 불이 떨어진 셈이다.

증산4구역은 2014년 8월 11일 추진위구성승인을 받았지만 2년이 넘도록 조합설립인가 신청을 하지 못해 일몰제 적용 대상에 오른 바 있다. 이에 추진위는 일몰기간이 도래하기 전인 2016년 6월 27일에 전체 토지등소유자 32%의 동의를 받아 해당 관할관청 은평구에 일몰기한 연장을 신청했다.

하지만 서울시는 조합 설립 요건인 동의율 75%에 미치지 못하는 동의율이기 때문에 일몰기간을 연장하더라도 사업 추진에 대한 가능성이 낮다며 일몰기간 연장 신청을 받아들이지 않았다. 이에 증산4구역 추진위는 행정소송까지 제기한 것이다.

증산4구역 추진위는 도시정비법에 의거한 동의율 30%를 충족했는데도 앞으로의 전망을 서울시가 마음대로 추측해 이를 기정사실화해 내린 처분은 재량권을 일탈ㆍ남용한 위법한 처분이라는 주장을 하고 있다.

그러나 이번 판결로 증산4구역 재개발사업은 구역 해제 절차에 진입했다. 지난달(2월) 28일 은평구는 증산4구역 재개발 정비구역 해제와 관련한 공람을 진행한다고 공고했다.

증산4구역 일부 주민들은 반론을 위해 지난 18일부터 22일까지 5일간 은평구청 앞에서 정비구역 해제와 관련한 공람을 철회하고 재개발사업을 재개할 수 있도록 해달라고 집회를 열기도 했다.

추진위 관계자 등은 2008년 수립된 재정비촉진계획이 증산4구역의 최초 정비계획이기 때문에 일몰기한은 2020년 3월이며, 따라서 일몰제 적용 자체는 말이 안 되는 것이라고 주장하고 나섰다. 아울러 추진위는 공람기간 내에 사업 추진을 원한다는 주민들의 의견서를 은평구에 계속해서 제출할 예정이다.

이곳의 한 토지등소유자는 “관련 법령에 따라 시ㆍ도지사는 토지등소유자 100분의 30 이상의 동의로 일몰기한 도래 전까지 연장을 요청하거나 도시정비사업의 추진 상황으로 판단해 존치가 필요하다고 인정되는 경우 해당 기간을 2년의 범위 내에서 연장해 정비구역 등을 해제하지 아니할 수 있다고 규정하고 있다”라며 “‘정비구역 등을 해제하지 아니할 수 있다’는 부분을 재량행위로 해석한 서울시에 대해 대법원이 같은 맥락의 판결을 내린 것”이라고 토로했다.

하지만 은평구 고시에 따라 증산4구역은 오는 4월 1일 주민 공람이 끝나는 대로 구의회 청취, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 최종적으로 정비구역 해제 여부가 결정된다.

증산4구역은 서울 은평구 증산로7길 28-13(증산동) 일대 17만2932㎡를 대상으로 해 수색ㆍ증산뉴타운 내 9개 정비구역 가운데 가장 사업 대상이 넓어 타격이 클 전망이다.

증산4구역 추진위는 시와 구청에 일몰제 기간 연장 거부에 대한 이유가 터무니없다며 반론하고 나섰다. 시와 구가 모두 사업기간을 연장해도 사업 추진 가능성이 낮다고 판단했지만 증산4구역은 지난해 조합설립동의율이 77%를 넘겨 이 같은 판단은 잘못이라고 주장한다.

내년 봄 구역 해제 대상 ‘눈 더미’… 업계 우려 ↑
서울시의회, 출구전략 관련 연구용역 ‘시동’… 해제지역 재검토되나?

증산4구역의 구역 해제 가속화는 빙산의 일각일 뿐이다. 내년 봄 서울에서 사업지에서 해제되는 재개발 구역이 무더기로 나올 가능성이 매우 크기 때문이다. 다수 구역들은 상당 기간 사업 진척이 없어 일몰제 대상이란 관측이 나오고 있다.

이달 24일 서울시 재개발ㆍ재건축 클린업시스템에 따르면, 추진위원회 설립이나 조합 설립에 성공했지만 아직 사업시행인가를 받지 못한 초기 단계 재개발 사업지는 73곳이며 이 가운데 30곳은 내년 봄까지 조합설립인가를 신청하지 못하면 구역 해제 대상에 오른다.

도시정비법에 따라 2012년 1월 31일 이전에 정비구역으로 지정된 곳은 조합설립인가 신청을 2020년 3월까지 해야 하는 것이다.

이런 상황 속에서 서울시의회는 정비구역 해제지역에 대한 대안을 찾기 위해 나섰다.

서울시의회는 지난달(2월) 28일 3500만 원의 예산을 투입해 ‘정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구’ 용역을 발주했다. 이는 올해 서울시의회 상임위원회 입법정책 연구용역 시행계획의 일환이다.

서울시의회는 매년 6억~7억 원가량의 예산을 배정받아 전체 18개 상임위로 나눠 진행하며 이번 연구는 시의회 도시계획관리위원회에 연구 용역이 배정됐다. 이들은 서울시의 출구전략으로 인해 여전히 노후주택 상태로 방치되고 있는 옛 정비구역의 상황을 되짚어보고 이에 대한 해법을 찾겠다는 구상이다. 서울시의회는 정비구역 재지정 가능성까지도 염두에 놓고 있는 것으로 알려졌다.

따라서 연구 결과에 따라 재개발ㆍ재건축사업의 필요성이 다시 언급될 수 있다는 점에서 서울시의 도시주택 정책 방향 선회의 도화선이 될 수 있을지 주목받고 있다. 서울시는 2012년 1월 ‘뉴타운ㆍ재개발 수습방안’을 시행하면서 당시 서울시 내 정비구역 683개 구역 중 393개 구역을 해제했다. 현재 해제지역에 대한 대안으로 지목되는 가로주택정비사업ㆍ주거환경관리사업은 지역 주민들로부터 외면되고 있어 거의 작동을 하지 않고 있다.

이번 연구 용역의 대상은 구역해제 된 393개 정비사업지 구역 중 해제 된 후에도 뚜렷한 주거환경 개선 대안을 찾지 못한 222곳이다. 이 구역은 가로주택정비사업ㆍ주거환경관리사업 등 대안사업이 있지만 이 사업도 시행되지 않고 방치 중인 상태다.

서울시의회 관계자는 “해당 구역들은 건축물 노후화로 인해 안전사고가 끊임없이 발생하고 있는 등 정비사업 재추진이 시급한 상황이다”라고 설명했다.

서울시의회는 최근 안정적이지 못한 주택시장을 안정적으로 진정시키기 위해서라도 해제 대상 구역들에 대한 검토가 다시 이뤄져야 한다고 보고 있다. 향후 개선안에는 구역 해제로 인한 도심 내 주택가격 상승, 일몰제 등 구역 해제 제도에 대한 악영향 등에 대해 자세히 짚어본다는 복안이다.

서울시의회가 제시한 연구 항목에서는 해제구역에 대한 종합적 검토와 함께 재지정 기준까지 거론하고 있다. 해제지역의 현재 상황을 들여다보고, 해제지역 중 대안사업을 적용한 곳과 적용하지 않는 곳의 차이와 함께 정비구역 재지정을 위한 기준까지 마련하겠다는 뜻이다.

서울시의회 연구에는 ▲정비사업 출구전략 관련 기존 계획ㆍ정책 분석 및 한계 검토 ▲정비사업 출구전략 관련 선행연구 및 사례 조사 ▲정비사업 출구전략에 따른 신규 주택 공급 변화 추이(정비사업 지정 및 준공 현황ㆍ정비사업 해제지역 및 연도별 주택공급 현황ㆍ출구전략과 신규 주택 공급과의 관계) ▲정비사업 해제 전ㆍ후의 주거환경 변화 비교(대안사업 시행지역과 비대안사업 시행지역 사례 조사) ▲정비구역 해제 관련 소송지역 현황 및 문제점 ▲출구전략에 대한 종합평가 ▲해제지역에 대한 관리 원칙 제시(정비구역 재지정 대상지역 선정 기준 등 마련) ▲해제지역 특성별 난개발 방지 및 생활기반시설 정비 방안 모색 ▲정비사업 해제 관련 제도개선 방안 도출 ▲정비사업 해제지역에 대한 보편적 관리방안 마련 등의 내용이 담겼다. 연구용역은 낙찰자가 결정된 후 4개월간의 연구 이후 보고서가 납품될 계획이다.

일몰제 방지책으로 작용될까?… 업계 “해제 지역에 대한 대안 마련 기대”

서울시의회가 서울시 조례 개정 입법 권한을 가지고 있어 이번 연구가 서울시 정비사업 정책에 영향을 줄 것이기 때문에 일몰제로 인한 피해 방지책으로 작용할 수 있을지 업계의 이목이 집중되고 있다.

하지만 주기적으로 진행하는 일반적인 연구용역이라는 관점의 목소리도 업계에서 나오고 있다. 용역비도 적은데다가 용역이 이뤄져 연구보고서가 나오더라도 시가 이를 수용하지 않을 수도 있기 때문이다.

게다가 서울시의 최근 도시정비사업 기조는 출구전략 추진 가속화로 정비구역 해제ㆍ대안사업 적용에 힘을 더하는 모양새다. 서울시가 증산4구역에 대한 일몰제 적용을 강행하고 옥인1구역 등에 대해 인센티브를 제공해 구역 해제 실적을 높여가고 있는 모습이 그 예다.

비록 서울시가 출구전략을 강행하고 있지만, 시의회가 이미 해제된 구역도 다시 돌아본다는 시점을 제시한 자체에 대해 관계자들은 희망을 품고 있다. 해제를 하지 않고 사업을 추진할 경우에 대한 장점과 타당성을 파악할 수 있기 때문이다.

이번 서울시의회의 용역에 따라 연구보고서가 나올 경우, 보고서는 사실을 기반으로 한 방대한 자료들이 담기기 때문에 이는 제도 개선에 자양분으로 쓰일 수 있기도 하다. 아울러 이 용역에 참여하는 서울시의원이 해제구역에 대한 구역 재지정과 사업 재추진에 대한 필요성을 깨달을 경우 입법 활동으로도 이어질 수 있다.

한 업계 관계자는 “구역이 해제된 222개 구역들은 해제만 이뤄졌을 뿐 대안사업이 진행된다거나 그러지 못하고 대책 없이 노후화가 가속화되고 있다. 시와 주민 모두 해당 구역을 방치만 하고 있어 이에 대한 대책 마련을 위해 서울시의회가 구역 해제에 대한 용역을 발주한 것으로 보인다”며 “이번 서울시의회에 보고서에 해제지역에 대한 대안 마련이 담기길 기대한다”고 말했다.

하지만 이에 대해 기대감을 낮춰야 한다는 주장도 나오고 있다. 부동산 전문가는 “이 같은 방안들은 이제 발주에 들어갔을 뿐이다. 시행에 들어가려면 내년 봄까지 가능할지 의문이다”라며 “증산4구역처럼 지금 당장 위기에 부딪힌 사업지가 많을 텐데 그곳에 대해 경과를 지켜보는 게 낫겠다”라고 꼬집었다.

▲ 최근 지질조사를 마친 성수1지구는 사업에 속도를 더한다는 구상이다. <사진=서승아 기자>
▲ 성수2지구는 아직 추진위구성승인을 받지 못해 해제에 대한 위험성이 커지고 있다. <사진=서승아 기자>

한강변 최고 층수 50층 성수지구도 해제 대상?… 성수2지구 추진위 설립 단계

내년 3월 대규모 정비구역 해제 가능성이 우려되면서 다양한 사업지에 대해 관계자들은 사업의 기간을 계산해보고 있다. 2012년 1월 31일 이전에 최초 정비계획을 수립한 구역들 중 추진위 단계에 머물고 있는 곳들의 일몰기한이 2020년 3월이기 때문이다.

그 가운데, 가장 비상이 걸린 곳은 성수지구 재개발사업으로 지목된다. 성수지구는 4개 지구(성수1지구, 성수2지구, 성수3지구, 성수4지구)로 나눠있지만 통합개발을 원칙으로 하고 있다.

지하철 2ㆍ7호선ㆍ분당선 등 트리플역세권에다가 한강 조망권을 확보한 점이 초고층 허가와 함께 시너지 효과를 발휘해 성수지구의 가치를 제고한다. 아울러 서울숲, 어린이대공원, 뚝섬한강공원 등 녹지도 풍부해 수요자ㆍ투자자 모두 높은 관심을 보이는 형국이다.

그중에서 이달 기준으로 아직 추진위 설립 단계에 머물고 있는 성수2지구는 내년까지 조합설립인가 신청을 마쳐야 해 발등에 불이 떨어졌다. 그동안 성수2지구는 주민들 간 갈등의 골이 깊어지면서 사업이 장기간 진척을 보이지 못했다.

물론 일몰기한이 당장 내년으로 다가와 상황이 중대한 만큼 일부 주민들도 무조건 반대하던 태도를 바꾼 것으로 알려졌다. 아울러 내년까지 조합설립인가 신청을 목표로 서로 중지를 모은다는 구상을 밝혀 어느 정도 사업 진행이 예상된다.

이 사업은 성동구 성덕정길 84(성수동2가) 일대 13만1980㎡를 대상으로 이곳에 용적률 317.01%를 적용한 공동주택 1907가구(일반 1582가구, 임대 325가구) 및 근린생활시설 등을 공급한다.

지난 28일 성수2지구 추진위 관계자는 “일몰기한이 내년 3월로 점점 가까워지면서 주민들 사이에서 사업을 추진해야겠다는 움직임이 일고 있다. 이 같은 분위기를 이어가 발 빠르게 사업을 진행할 계획이다”며 “올해 안으로 조합 창립총회를 개최하는 것이 1차 목표”라고 말했다.

특히 성수지구에서 가장 속도가 더뎠던 성수3지구가 일몰제 기한을 피하기 위해 발 빠른 속도전에 나서 2009년 추진위구성승인 10년 만에 조합설립인가라는 쾌거를 이뤄내 인근 2지구에 큰 영향을 줬다는 후문이다.

지난달(2월) 28일 관할구청인 성동구는 성수3지구 재개발 조합(당시 추진위)이 신청한 조합설립인가를 승인했다고 밝혔다. 이는 조합이 앞서 지난해 11월 조합 창립총회를 개최해 총회에서 조합장 선출 등을 이뤄내며 신속하게 조합설립인가를 신청한 데에 따른 후속 조치다.

그동안 성수1지구ㆍ성수4지구에 비해 상대적으로 속도전에 돌입하지 못했던 성수3지구는 성동구 성덕정21길 3(성수2가1동) 일대 11만4193㎡에 공동주택 1852가구(임대 315가구 포함) 및 부대복리시설 등을 신축할 계획이다. 전체 조합원 수는 995명으로 파악됐다.

이곳 조합은 올해 안에 교통환경영향평가와 건축심의 등을 마칠 방침이다. 성수3지구는 오래된 공장과 상가, 주택 등이 밀집해 있다. 성수3지구의 아파트 단지 ‘청구강변’은 동마다 입주한지 24~26년이 지난 것으로 알려져 향후 재개발사업을 통해 새 단지로 탈바꿈할 전망이다.

성수지구를 전체적으로 살펴보면 성수4지구는 이미 서울시 건축위원회에 심의안을 상정했고, 성수1지구는 건축심의 신청을 준비 중인 반면 성수3지구의 사업 진척도는 상대적으로 늦어진 편이다. 그런데 성수2지구의 사업의 경우 최근 추진위가 조합설립동의서 징구를 진행 중이기 때문에 가장 느리다.

성수지구는 2009년 오세훈 전 서울시장 당시 한강 르네상스 계획을 기반으로 기부채납 비율을 25%로 올리는 대신 최고 50층 건축을 허용한 지역이다. 이촌ㆍ여의도ㆍ합정ㆍ압구정 등 5곳이 전략정비구역으로 당시 지정됐지만 이들은 모두 해제되고 성수지구만 남았다.

박원순 서울시장이 취임하면서 한강변 최고 층수에 대한 제한이 강해졌기 때문에 성수지구는 한강변에서 가장 최고 층수 허용선이 높은 유일한 단지로 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있다.

다만 성수2지구가 아직 조합설립인가를 받지 못해서 자칫 일몰제 대상에 오를 위험성이 커지고 있다. 이에 한강변에서 50층을 지을 수 있는 유일무이한 사업지인 성수지구를 이렇게 해제되도록 놔두는 것은 막대한 사업성 손해인데다가 공공성의 손해일 수도 있다는 업계의 목소리가 커지고 있다.

도시정비업계 한 관계자는 “안 그래도 서울시가 층수 제한에 대한 완고한 입장을 내세우고 있어 이런 우수한 사업성을 지닌 곳이 유일무이하고 귀한데 이를 저버리고 해제를 진행하는 것은 엄청난 손해일 것”이라며 “만약 일몰제 대상에 해당돼 일몰기한 연장을 신청한다고 해도 서울시가 받아줄 것 같지 않아 더욱 안타까운 실정”이라고 말했다.

이처럼 사업성을 막론하고 일몰제로 인한 해제 대상 사업지들이 늘어나고 있는 가운데, 사업을 추진하려는 주민과 정당한 해제를 주장하는 서울시의 줄다리기가 어떻게 이어질지 귀추가 주목된다.

▲ 성수3지구는 최근 조합설립인가를 받아 사업에 탄력이 더해졌다. <사진=서승아 기자>
▲ 성수3지구(성수연립) 일대. <사진=서승아 기자>
▲ 가장 빠른 사업 진척도를 보이고 있는 성수4지구는 최근 건축심의를 준비 중이다. <사진=서승아 기자>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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