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아파트 분양가 부풀리기?… 분양가 심사제도 ‘논란’ 심화
▲ 국토교통부가 최근 ‘3기 신도시’ 개발 계획을 발표하며 서울 집값 안정화를 도모하고 있는 가운데 정부의 분양가 심사가 허술하다는 비판이 일고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)가 최근 ‘3기 신도시’ 개발 계획을 발표하며 서울 집값 안정화를 도모하고 있어 업계의 관심을 모았다. 하지만 일부에서는 정부의 이 같은 정책이 부동산 안정은커녕 투기를 조장한다고 맞서는 모양새다.

특히 제대로 된 근거 없이 잔뜩 부풀린 기본형건축비와 가산비로 인해 아파트 분양가의 과도한 거품이 생기고 있다는 지적이 나오고 있다. 경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 정부의 분양가 심사가 허술하다고 비판해 부동산업계가 또 한바탕 술렁일 것으로 보인다. 이에 본보는 아파트 분양가 심사제도를 두고 논란이 일고 있는 이유 등을 좀 더 자세히 알아보고자 한다.

수도권 주택 30만 가구 공급 박차… ‘3기 신도시’ 추가 발표
주거확보 및 집값 안정화 ‘카드’?

정부가 경기 고양시 창릉동, 부천시 대장동에 3기 신도시를 추가로 조성한다고 발표했다. 지난 7일 국토부는 정부서울청사에서 ‘수도권 주택 30만호 공급안-제3차 신규택지 추진 계획’을 밝혔다.

정부는 이번 추가 신도시 입지를 고양시 창릉동(813만 ㎡ㆍ3만8000가구)과 부천시 대장동(343만 ㎡ㆍ2만 가구) 등으로 결정했다. 또한 서울권 택지 중에는 사당역 복합환승센터(1200가구)와 창동역 복합환승센터(300가구), 왕십리역 철도부지(300가구) 등 총 1만 가구의 주택이 공급된다. 이를 포함한 택지 22곳에 들어서는 전체 주택 규모는 모두 11만 가구이다.

앞서 정부는 지난해 9월 주택시장 안정을 위해 수도권 택지에 30만 가구를 공급한다는 내용의 계획을 발표한 바 있다. 당시 9월 1차(3만5000가구)에 이어 12월 2차(15만5000가구) 발표까지 30만 예정 가구 중 19만 가구의 입지 등 공급 계획을 공개했다.

현재까지 발표된 3기 신도시는 남양주 왕숙(6만6000가구), 하남 교산(3만2000가구), 인천 계양 테크노밸리(1만7000가구), 과천 과천동 지구(7000가구) 등이 있다.

국토부 관계자는 “수도권 주택 30만 가구 공급에 대한 입지를 확정해 2023년 이후에도 교통이 편리한 지역에 양질의 주택을 안정적으로 공급하기 위한 기반 마련을 마련했다”라며 “필요시 추가 공급이 가능하도록 후보지를 항상 관리하겠다”고 전했다.

그런데 최근 분양가 거품 논란이 제기되는 등 분양가 심사제도를 두고 논란이 많아 주거환경 확보와 집값 안정을 위해 정부가 꺼내든 3기 신도시 계획에도 영향이 갈 것이라는 의견이 제시돼 눈길을 끈다.

최근 국토부는 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 개정안을 통해 분양가 공시항목을 현행 12개에서 62개로 확대했다. 이에 따라 공공택지에서 공동주택 입주자모집 신청을 하는 주택사업자는 모집 공고시 분양가 공시항목을 62개로 세분화해 공시해야 한다.

분양가 공개는 참여정부 말기인 2007년에 공공부문은 61개 항목, 민간부문은 7개 항목에 도입됐으나 부담을 느낀 건설사들이 공급을 줄이는 상황이 발생했다. 이후 이명박 정부는 규제 완화 등을 이유로 2012년 공공부문 항목을 12개로 축소했고, 이어 박근혜 정부는 2014년 민간부문 공개를 아예 없앴다.

개정안은 공사비를 세부 공종별로 구분해 62개 항목을 공시하도록 했다. 참여정부 당시 운영했던 61개 항목 체계의 기본 틀을 유지하면서 ‘공조설비공사’를 별도 항목으로 구분했다.

이에 따라 택지비의 경우 ▲택지공급가격 ▲필요적 경비 ▲기간이자 ▲그 밖의 비용 등 4개 항목, 공사비는 ▲토목 13개 ▲건축 23개 ▲기계설비 9개 ▲그 밖의 공종 4개 ▲그 밖의 공사비 2개 등 51개 항목으로 세분화됐다.

간접비는 ▲설계비 ▲감리비 ▲일반분양 시설경비 ▲분담금 및 부담금 ▲보상비 ▲기타 사업비성 경비 등 6개 항목을 공시해야 한다.

주택도시보증공사(이하 HUG)도 확대되는 분양원가 항목을 고분양가 규제에 활용하는 방안을 검토한다고 밝혔다. 

이재광 HUG 사장은 지난 3월 19일 정부세종청사에서 열린 취임 1주년 기념 기자간담회에서 올 초부터 아파트 분양가가 높아지고 있다는 지적에 대해 “HUG의 보증관리 기준은 주변 시세로 상대적인 것인데 주변 시세가 올라가면서 (분양가에) 영향이 있는 것으로 보인다”면서 “개선할 여지가 없는지 심각하게 고민 중”이라고 밝힌 바 있다.

HUG는 분양보증을 제공하면서 고분양가 관리지역에서는 분양가를 일정 수준 이상 넘지 못하도록 규제하고 있다. 현재 서울 전 지역과 경기 과천ㆍ광명, 세종시, 부산 해운대구 등은 고분양가 관리지역으로 분류돼 분양가가 사업장 인근(반경 1km 이내) 지역 최근 1년 평균 분양가의 110%를 넘지 못한다.

이 사장은 “최근 분양원가 공개 항목이 늘었는데 이 같은 것들을 함께 조율 중”이라며 “어떻게 활용할 수 있는지 방법을 찾아보고 있다”고 말했다.

▲ 정부가 위례신도시 등을 포함한 공공택지에 공급되는 공동주택의 분양가격 공시항목을 세분화했다. <사진=아유경제 DB>

경실련 “힐스테이트북위례, 분양원가 2300억 원 부풀려”
서민들 피해 우려… 분양가 심사제도 전면 개선 ‘지적’

확대된 62개 분양가 항목 공개를 최초로 적용하는 아파트 단지는 위례신도시에서 분양을 앞둔 ‘힐스테이트북위례(A3-4A BL)’로 문제는 최근 분양가 거품 논란이 제기됐다는 점이다. 

경실련은 지난 4월 15일 기자회견을 열어 ‘힐스테이트북위례’의 경우, 적정 건축비 추정 결과 3.3㎡당 450만 원 선에 책정돼야 했으나 912만 원으로 제공돼 약 공사비 1900억 원이 부풀려졌으며 토지비 명목으로도 413억 원을 부풀려 총 2321억 원의 분양수익을 냈다고 주장했다.

그러면서 정부가 분양가를 심사할 때 주변 시세를 단순 기준화하거나 기본형건축비 이내인지만을 검토하는 등 실제 공사비를 제대로 검증하지 않아 과도한 분양가가 발생했다고 지적했다. 

경실련은 “심사위는 일부 아파트의 분양가 심사 시 건설사가 제출한 건축비를 기본형건축비 이내라는 이유로 상세 내용 등을 검증조차 하지 않고 전액 승인했다”며 “실제 건축공사에 얼마가 설계로 책정돼 있고, 과거 공사 등을 통해 얼마의 공사비를 사용했는지를 파악해 실제 공사비를 추정, 검증하는 심사는 전혀 이뤄지지 않았다”고 폭로했다. 경실련 측 주장이 사실이라면 사실상 분양가 심사위원회의 역할 자체에 대한 근본적인 의구심이 드는 대목이다.

또한 “허술한 심사의 가장 큰 원인은 현재 분양가 심사제도 자체가 설계 내역과 실제 투입예정인 공사원가 계산 근거 등 공사비 내용, 도급계약 내용 등을 토대로 적정이윤에 근거해 분양가를 심사하는 것이 아니라 주변 시세와 기본형건축비 이내인지만을 기준으로 하고 있기 때문”이라고 밝혔다. 

여기에 방대한 분양가 심사도 단 몇 시간 만에 졸속으로 이뤄진 것으로 파악한 경실련은 추후 북위례 아파트들의 분양원가 허위공개와 부실한 검증에 대한 책임을 묻기 위해 지자체를 상대로 법적 절차에 들어간다는 견해다. 

경실련 관계자는 “이러한 엉터리 심사는 앞으로 정부가 계획 중인 3기 신도시에도 그대로 적용되기 때문에 적정한 분양가로 인한 무주택 서민들의 주거와 집값 안정은 달성될 수 없다”며 “정부가 택지매각 방식, 전면분양 방식의 신도시 정책을 개선하고, 허수아비로 전락한 분양가 심사제도를 실질적인 심사가 가능하도록 전면 개선해야 한다”고 꼬집었다. 

▲ 분양가 심사 결과-기본형건축비ㆍ가산비. <제공=경제정의실천시민연합>

정동영 “분양 추첨 받은 건설사 페이퍼컴퍼니 조장”
국토부, ‘힐스테이트북위례’ 적정성 검증 실시

정동영 민주평화당 대표 역시 경실련과의 합동 기자회견에서 이 같은 문제를 제기했다. 서민주거안정을 위해 분양원가 공개항목이 62개로 확대됐지만 되레 간접비 부풀리기와 주택업자의 분양원가 거짓공개, 지자체의 허술한 심사제도 등으로 결국 애꿎은 서민들만 피해를 본다고 비판했다. 

정 대표는 “엄청난 권력을 가진 LH가 개인사유토지를 강제로 수용해 공공택지를 조성한 후 이를 건설사들에게 분양했다”며 “로또 맞은 건설사들은 직접 시공하지 않고 하청 형식으로 넘겼다. 이를 알고도 국토부 관계자들은 묵과하는 등 무책임과 무능을 한 모습을 보여 이에 대한 추궁을 하지 않을 수 없다”고 강조했다.

이어 “추첨 분양에 참여한 주택건설업체가 페이퍼컴퍼니를 거느리고 추첨을 받으면 막상 시행과 건설은 다른 하청 기업이 한다”고 폭로했다. 그러면서 정 대표는 국토부가 사태의 엄중성을 인식하고 대책 마련에 나서 이 같은 제도적 허점을 바로 잡아야 한다고 입장을 전했다. 

한편, 이 같은 논란이 일자 결국 국토부는 ‘힐스테이트북위례’ 등에 대한 적정성 검증을 실시하겠다고 지난달(4월) 22일 밝혔다.

국토부는 지자체와 건설사가 산출한 분양가 내역을 전면 재검토해 분양가 산정 과정의 위법 여부 등을 조사한다는 방침이다. 

국토부 관계자는 “품목별, 항목별로 공사비를 어떻게 인정했고, 중복한 것은 없는지, 산정과정에서의 위법사항은 없는지 등을 검토할 예정”이라며 “적발 시 처벌도 검토하고 있다”고 말했다.

하지만, 시행사 측은 “분양가상한제에서 법적으로 분양가 산정 기준이 정해져 있어 시행사가 마음대로 가격을 높일 수 없다”고 말해 이에 대한 논란은 계속될 것으로 보인다.

▲ 정동영 민주평화당 대표가 경실련과의 합동 기자회견에서 분양원가 공개항목이 62개로 확대됐지만 지자체의 허술한 심사 제도 등으로 인해 애꿎은 서민들만 피해를 본다고 비판했다. <출처=정 의원 페이스북>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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