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문재인 정부 출범 2년… 부동산 정책 성과와 과제는?
▲ 지난해 7월 5일 ‘신혼부부ㆍ청년 주거지원 방안’을 발표하기 위해 서울 구로구의 한 행복주택에 방문한 문재인 대통령과 김현미 국토교통부 장관. <제공=청와대>

[아유경제=김필중 기자] 2017년 5월 10일 취임한 문재인 정부는 그동안 대출 규제, 양도소득세 중과, 종합부동산세 인상 등 다주택자와 투기세력을 겨냥한 강력한 부동산 정책을 쏟아냈다. 규제 강화로 집값은 안정세를 보이고 있지만 거래절벽과 지방 부동산시장 침체 등 부작용을 야기했다는 지적이 제기된다.

‘6ㆍ19 대책’부터 ‘3기 신도시’까지… 14차례 부동산 정책 발표

문재인 정부는 출범 한 달여 만에 내놓은 ‘6ㆍ19 부동산 대책’을 통해 조정대상지역을 추가로 선정하고 DTI(총부채상환비율)를 60%에서 50%로 LTV(담보인정비율)를 70%에서 60%로 강화했다. 또 재건축 조합원이 받을 수 있는 주택 수를 규제(3주택→1주택)하고 기존 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)에서만 적용되던 분양권 전매금지를 서울 전역과 광명시로 확대했다.

투기억제에 초점을 맞춘 이 대책에 대해 일각에서 강력한 ‘한방’이 없다는 반응이 나오자 정부와 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 부동산 규제 정책의 ‘종합선물세트’라고 불린 ‘8ㆍ2 부동산 대책’을 내놓는다. 서울 전 지역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구로, 강남 4구 등 서울 11개구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정해 각종 규제로 압박을 강화했다. 또한 조합원 지위 양도금지를 재개발까지 확대하고 2주택 이상 양도세 중과세, 분양권 양도세 50% 세율 적용, 주택담보대출 제한, 청약 관련 규제, 분양가 상한제 적용요건 강화 등 세제, 금융, 청약, 재개발ㆍ재건축사업에 대한 고강도 부동산 규제를 총망라했다.

이후 정부는 ‘10ㆍ24 가계부채 종합대책’을 통해 투자 목적의 부동산 매매를 막기 위해 중도금 대출한도와 보증한도를 낮춰 주택담보대출 규제를 강화하고 신DTI와 DSR(총부재원리금상환비율) 도입을 예고했다.

이어서 2017년 11월 29일 정부는 ‘주거복지로드맵’을 공개했다. 무주택 서민들을 위해 주택 100만 호를 공급하고 청년층, 신혼부부, 노령층 등 세대별 수요에 맞춰 주거 지원책을 달리 하는 것을 주요 내용으로 한다. 

보름 정도 뒤인 12월 13일에는 임대주택 등록 시 지방세ㆍ양도세ㆍ임대등록세 등 감면을 확대하고 건강보험료 부담 완화, 임차인 보호 강화 등의 내용을 담은 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 추가 발표했다. 

해가 바뀌며 유예기간이 끝난 ‘재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)’도 지난해 1월 1일 부활했다. 2006년 참여정부 시절 처음 도입된 초과이익환수제는 금융위기 이후 부동산시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2017년까지 두 차례에 걸쳐 유예기간이 연장됐지만, 정부는 지나치게 과열된 재건축시장을 진정시키기 위해 더 이상 유예기간을 연장하지 않기로 결정한 것이다.

이어 2월에는 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 방안을 발표하며 재건축사업의 첫 단추라고 할 수 있는 안전진단 기준을 강화해 재건축의 문턱을 대폭 높였다.

같은 해 7월 5일 정부는 ‘신혼부부ㆍ청년 주거지원 방안’을 발표하고 신혼부부 공공주택 10만 가구 공급 및 청년 우대형 청약통장 등 주거복지로드맵의 신혼부부ㆍ청년 지원 프로그램을 확대하고 계획을 구체화했다.

바로 다음 날인 6일엔 종합부동산세 개편 방안이 나왔다. 개편안에는 올해부터 6억 원(1가구 1주택은 9억 원) 초과 주택 보유자에게 부과되는 종부세율을 과세표준 6억 원을 초과하는 구간별로 0.1~0.5%p 인상하는 등 다주택자와 고가 주택 보유자의 세 부담을 강화하는 내용이 담겼다.

이어 발표한 ‘8ㆍ27 부동산 대책’에서 정부는 종로구와 중구, 동대문구, 동작구를 투기지역으로, 광명시와 하남시는 투기과열지구로 신규 지정하고 이미 발표한 14곳의 신규 공공주택지구 외에 수도권 내 약 30만 가구의 주택 공급이 가능한 30여 곳의 공공택지 추가 개발 계획을 밝혔다. 

작년 9월에는 문재인 정부 출범 이후 가장 강력한 방안으로 평가받는 ‘9ㆍ13 부동산 대책’을 발표했다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대한 종부세 적용 최고 세율 3.2% 중과, 세부담 상한 150%에서 300%(이후 200%로 하향 조정)로 상향, 과세표준 3억∼6억 원 구간을 신설 및 세율 0.2%p 인상과 다주택자의 대출 규제 등의 내용이 담겼다.

열흘도 안 돼 정부는 9ㆍ13 대책의 후속 조치로 ‘9ㆍ21 주택 공급 대책’을 냈다. 수도권을 중심으로 주택 공급을 늘리기 위해 1차로 공공택지 17곳을 선정, 3만5000가구를 공급하고, 신도시 4~5곳을 추가로 조성하는 등 총 30만 가구를 공급하는 것이 주요 골자였다.

그리고 지난해 12월 19일 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산에 3기 신도시를 건설하겠다는 밑그림을 발표했다. 이어 이달 7일 고양 창릉과 부천 대장을 3기 신도시로 추가로 지정하면서 총 30만 가구를 공급하는 3기 신도시 명단을 확정했다. 주택시장 안정을 위해 내놓았던 ‘수도권 30만 가구 공급계획’의 마지막 단추를 끼운 것이다.

집값은 잡았지만… 양극화 ‘뚜렷’

지난 16일 한국감정원이 발표한 자료에 따르면 이달 13일 기준 전국 아파트값은 전주 대비 0.08% 하락했고 서울 아파트값은 0.04% 하락하며 27주 연속 하락세를 이어갔다. 감정원은 “정부 정책 기조 유지, 대출 규제, 세재 강화, 공급 확대 등 다양한 하방 요인으로 매수심리와 거래가 위축되고 전반적으로 하락장이 이어졌다”고 분석했다.

국토부가 주택 매매 시 제출하도록 한 자금조달계획서 중 보증금 승계(갭투자) 비율을 집계한 결과를 보면 9ㆍ13 대책 이전 59.6%였던 갭투자 비율이 대책 이후 49.1%로 낮아졌다. 대책이 본격화된 지난 1월 이후 갭투자 비율은 45.7%에 머물렀다. 

청약 당첨자 중 무주택자 비율도 높아졌다. 2017년 1월부터 8ㆍ2 대책 발표 전까지 서울에서 무주택자 당첨비율은 74.2%였으나 지난해 특별공급 제도 개선 발표와 9ㆍ13 대책을 거치면서 무주택자 비율은 96.4%로 상승했다. 

다만 지난 2~3년간 집값이 가파르게 급등한 것과 비교해 하락세가 완만하고 9ㆍ13 대책 이후 거래절벽이 심화하고 있어 실제 주택가격 하락의 체감도는 떨어지는 상황이다. 국토부에 따르면 지난 3월 전국 주택 매매거래량은 5만1357건으로 전년 동월 대비 44.7% 급감해 집계가 시작된 2006년 이후 3월 기준 거래량 최저치를 기록했다.

아울러 서울과 수도권 집값을 잡기 위한 부동산 규제의 불똥이 지방에까지 튀어 양극화 현상이 발생하고 있다. 한국감정원에 따르면 지방의 주택 매매가격지수는 2017년 12월 100에서 지난달 98.6까지 떨어졌다. 같은 기간 서울은 100.6에서 106으로 상승했다. 지난 3월 말 기준 전국 미분양 주택 6만2147가구 중 지방이 5만1618가구로 83.1%나 차지했다. 지방에선 청약자가 1명도 없는 ‘청약제로’ 단지도 속출해 미분양 우려를 가중시키고 있다.

한 부동산 전문가는 “지역 간 아파트 가격 양극화는 지방 산업이 무너진 영향도 있지만 정부의 강력한 부동산 규제가 서울의 똘똘한 한 채에 집중시키는 부작용으로 이어진 측면도 있다”며 “9ㆍ13 대책 이후 집값이 조정되고 있는 것은 사실이지만 지방 부동산시장의 침체, 분양가 상승과 청약 과열 등 해결해야할 과제가 산더미다”라고 지적했다.

전문가들 “文정부 부동산 정책은 10점 만점에 4.3점” 

경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 지난달(4월) 17일 310명의 경제ㆍ정치ㆍ행정ㆍ법률 전문가를 대상으로 실시한 국정 운영 설문조사 결과를 공개했다. 이에 따르면 문재인 정부의 2년간 부동산 정책에 대해 전문가들이 낸 평균 점수는 10점 만점에 4.3점으로 나타났다. 

이는 인사정책과 일자리 정책 다음으로 낮은 점수다. 특히 ‘대규모 국책사업 예비타당성(예타) 조사 면제’에 대해서는 다수의 전문가가 3.9점을 줘 잘못한 것으로 평가했으며, 인사정책과 더불어 가장 낮은 점수를 받았다.

전문가 74명(23.87%)이 1점을 줬고, 3점 이하를 준 전문가가 50%를 넘었다. ‘시세와 동떨어진 공시가격 정책’엔 4.6점, ‘공공주택 공급’은 4.4점으로 줘 전반적으로 문재인 정부의 부동산 정책을 낙제점으로 평가했다.

김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장은 “문재인 정부 출범 후 18개월 동안 1000조 원 규모의 거품이 추가로 발생했는데 이것이 최근의 부동산 실정을 보여주는 것”이라며 “이는 문재인 정부가 주택정책의 핵심공약인 50조 원 규모의 도시재생 뉴딜정책을 전국으로 확대하기 위해 무리수를 뒀기 때문”이라고 주장했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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