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투기과열지구 재건축 구역 내 주택ㆍ상가 소유자가 조합설립인가 후 상가 양도 시 양수인의 분양권 유무
▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 상가를 양수할 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항에 따라 사업 후 건축물을 분양받을 수 있을까

가. 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 “「주택법」 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구로 지정된 지역 내 재건축사업의 경우 제16조 규정에 의한 조합설립인가 후 당해 도시정비사업의 건축물ㆍ토지를 양수(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우를 제외)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다”고 규정하고 있고, 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제3항에서 사업시행자는 제2항 각 호외 부분 본문 규정에 의해 “조합설립인가 후 당해 도시정비사업의 건축물ㆍ토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대해서는 제47조의 규정을 준용해 현금으로 청산해야 한다”고 규정하고 있다.

나. 위 규정은 조합설립인가 후 양도ㆍ증여ㆍ판결 등으로 인해 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원 지위가 자동으로 승계(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제30조제2항 참조)됨으로 인해 지가상승이 예상되는 재건축 대상 주택 투기가 문제 되자 투기수요를 차단해 국민의 주거 안정을 확보하기 위해 예외적으로 투기과열지구 안에서 조합설립인가 후에 재건축 단지 내의 토지 등을 양수하더라도 조합원 자격 취득을 할 수 없도록 한 것이다(헌법재판소 2008년 9월 25일 2004헌마155 결정례 참조).

다. 한편, 2개의 주택이 아니라 주택과 상가를 각각 1개씩 소유한 조합원이 조합설립인가 후에 상가를 양도한 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제2항 및 제3항이 적용되지 않는다는 주장에 대해 살펴보면, 동법 제19조제2항에서는 ‘조합설립인가 후 당해 도시정비사업의 건축물을 양수한 자’라고 규정돼 있을 뿐 달리 위 건축물에서 상가를 제외한다는 규정을 두고 있지 아니하고, 「도시 및 주거환경정비법」에서는 건축물의 의미에 관해 규정하고 있지 않으나 「건축법」 제2조제1항제2호에서는 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있으므로 상가는 건축물에 해당한다고 봐야 하며, 재건축 구역의 투기 방지 목적이라는 측면에서 보면 주택과 상가를 달리 취급할 이유가 없다는 점에서 조합설립인가 후 상가를 양도하는 경우에도 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제2항 및 제3항이 적용된다. 

라. 따라서 투기과열지구로 지정된 지역으로서 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 구역 내에 주택과 상가를 각각 1개씩 소유한 조합원이 조합설립인가 후 상가를 양도한 경우, 상가를 양수한 자가 동법 19조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 한, 위 양수인은 동법 제50조제1항에 따라 사업으로 인한 건축물을 분양받을 수 없다.

2. 기존 조합원인 양도인은 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제1항제3호에 의한 대표 조합원으로서 동법 제50조제1항에 따라 도시정비사업에 따른 건축물인 주택ㆍ상가를 각각 1개씩 분양받을 수 있을까?

가. 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제1항에서는 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지ㆍ건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때(제1호), 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(제2호) 및 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 된 때(제3호)에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 하고 있으나, 투기과열지구로 지정된 지역으로서 재건축사업의 경우에는 조합설립인가 후 건축물을 양수한 자는 애초에 조합원이 될 수 없어 양도인과 양수인 중 1인이 조합원이 된다는 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제1항제3호의 적용 대상이 아니라고 할 것이므로, 기존 조합원인 양도인이 대표 조합원이 될 수 있는 것은 아니다.

나. 다음으로 투기과열지구로 지정된 지역으로서 재건축사업 구역 내에 주택과 상가를 각각 1개씩 소유한 조합원이 조합설립인가 후 상가를 양도한 경우에도 기존 조합원인 양도인이 도시정비사업에 따른 건축물인 주택과 상가를 각각 1개씩 분양받을 수 있는지에 관해 살펴보면, 앞서 본 바와 같이 위 구역 내에서 조합설립인가 후 상가를 양수한 자가 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 같은 항 단서에 따라 양수인이 도시정비사업에 따른 건축물을 분양받는 것이고, 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 경우에는 같은 항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 조 제3항에 따라 양수인이 상가에 관한 현금청산의 대상자가 된다고 할 것인바, 그렇다면 기존의 주택과 상가를 각각 1개씩 보유했던 조합원이 상가를 양도한 경우에는 양도인은 기존 주택을 기준으로 해 도시정비사업에 따른 건축물을 분양받을 수 있다고 봐야 할 것이지, 양수인의 분양권 또는 현금청산의 대상인 상가를 전제로 해 재건축사업에 따른 건축물을 분양받을 수는 없다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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