한국은행, 기준금리 0.25%P 전격 인하
꿈틀대는 집값… 이달 부동산 지표 ‘플러스’

지난 18일 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 지난해 11월 이후 인하한 지 8개월 만에 연 1.5%로 0.25%포인트 내렸다. 그동안 미국 중앙은행 연방준비제도(Fedㆍ연준)의 기준금리 조정에 따라 인상ㆍ동결ㆍ인하 등의 카드를 꺼내 들었던 이전과 달리 이번 한은의 금리 인하는 최근 우리나라 경기 악화 우려에 따른 결정으로 보면 된다.

여전히 진행 중인 미중 간의 무역전쟁에 한국 대법원의 강제징용 판결로 촉발된 일본의 수출 규제까지 더해 불가피한 선택이었다는 게 다수 금융업계 전문가들의 중론이다. 

이주열 한국은행 총재 역시 “일본 수출 규제가 성장 등 거시경제를 전망할 때 부분적으로나마 반영됐다”면서 “수출, 더 나아가서 우리 경제에 미치는 영향이 적다고 할 순 없다”고 언급했다.

기준금리의 인하는 기본적으로 사람들의 대출ㆍ투자를 활성화해 경기와 부동산시장에 상승세를 일으킨다. 안 그래도 최근 서울 아파트값이 꿈틀대는 모습을 보여 금리 인하가 이 같은 분위기에 동력을 제공하는 것이 아니냐는 관측도 제기되고 있다.

실제로 서울 아파트값은 8개월 만에 상승 전환하고 동반 하락하던 전셋값마저 나란히 상승세로 돌아섰다는 결과가 나왔다. 이달 4일 한국감정원이 발표한 ‘주간아파트 가격동향’에 따르면 7월 첫째 주(1일 기준) 서울 아파트값은 지난주 보합에서 이번 주 0.02% 상승했다. 서울 아파트값이 오른 것은 지난해 11월 첫째 주 이후 34주 만이다.

자치구별로 강남구 0.05%, 서초구 0.03%, 송파구 0.04% 등 강남 3구가 상승폭을 확대하거나 유지했다. 양천구도 목동 재건축을 중심으로 0.06% 상승했고 영등포구(0.06%)와 동작구(0.02%)도 올랐다. 강동구는 입주물량 여파로 0.04% 하락했고 강서구도 0.04% 내렸다.

강북 지역에서는 서대문구(0.04%), 마포구(0.03%), 용산구(0.05%) 등이 상승했다. 그러나 성동구와 중랑구는 급매물 위주로 거래되거나 관망세를 이어가며 나란히 0.01% 내렸다.

수도권의 경우, 경기는 0.05% 떨어지며 약세가 이어졌으나 지난주(-0.07%)보다 낙폭은 줄었다. 광명시(0.4%), 과천시(0.25%) 등의 상승폭이 컸다. 인천(0.02%)은 상승 전환했다.

이어서 지난 18일 한국감정원은 7월 셋째 주(15일 기준) 서울 아파트값이 3주 연속 상승세를 보였다고 밝혔다. 다만 전주 대비 상승폭은 줄었다.

감정원 관계자는 “분양가 심사 강화와 민간택지 분양가상한제 예고 등 추가 규제 가능성으로 일부 주요 재건축 단지는 관망세로 돌아서고 대체로 매수 관련 문의 감소하며 상승폭이 축소된 모습을 보였다”고 설명했다.

서울 아파트 전셋값은 이달 초 0.01% 오르며 지난해 10월 넷째 주 이후 36주 만에 상승 전환한 이후 0.02%(15일) 오르며 상승폭을 확대했다. 전세공급이 풍부한 일부 지역은 하락했으나, 전반적으로 신규 입주물량 감소와 정비사업 이주수요 및 여름방학 이사수요 등으로 3주 연속 상승을 이어갔다.

경기(-0.05%), 인천(-0.05%)의 전셋값은 나란히 하락했으며, 지방(-0.07%)은 하락폭이 확대됐다. 시ㆍ도별로는 충남(0.08%), 대구(0.04%), 대전(0.04%)은 상승, 경남(-0.19%), 전북(-0.12%), 울산(-0.12%), 제주(-0.11%), 강원(-0.11%), 충북(-0.1%), 세종(-0.1%) 등은 하락했다. 

유동자금 부동산 유입으로 가격 상승?
전문가 “주변 상황 고려 시 효과는 그다지…”

부동산시장에 긍정적인 영향을 끼칠 것으로 예상하는 전문가들의 시각은 간단하다. 금리 인하로 자연스레 대출 이자가 떨어지고 대출을 받는 처지에서는 대출 이자에 대한 부담이 줄어든다. 이자 부담이 줄면 매도에 대한 압박이 줄어들고 급매물의 감소로 이어져 부동산가격 상승이 가능하다는 것이다.

또한 시중의 유동자금이 부동산시장으로 유입될 확률이 그만큼 높아졌다는 의견도 있다. 그동안 나서지 못한 실수요자들이 감당 가능한 이자로 판단하게 되면 적극적으로 참여하는 등 매수심리를 자극할 수 있다. 풍부한 유동성까지 합쳐지면 부동산가격이 더 오르는 효과를 가져올 수 있다.

하지만 다수의 전문가는 이 같은 논리는 이론적 설명에 불과하다는 입장이다. 부동산시장의 대내ㆍ외적인 불안 요소를 고려했을 때 효과는 미비하다는 것이다. 민간택지 분양가상한제가 예고되고, 정부의 고강도 주택 대출 규제는 여전한 상황이기 때문이다. 

특히 분양가상한제는 주택의 택지비(땅값)에 정부가 정한 건축비를 더한 기준가격 이하로 분양가를 정하도록 하는 제도로 최근 김현미 국토교통부(이하 국토부) 장관은 국회에서 열린 대정부 질문에 참석해 “분양가상한제를 검토할 때가 됐다. 대상과 시기, 방법에 대해 면밀하게 검토하고 있다”면서 “실수요자가 부담하기에 높은 분양가로 주변 부동산의 가격 상승효과를 가져온다. 이를 그대로 둬서는 시장이 불안정해져 실수요자의 부담 면에서 생각할 때가 됐다. 분양가를 낮춰 실수요자의 부담을 줄이고 시장에 안정을 가져오는 것이 목표”라고 설명했다.

정부의 시장 압박 기조는 상당 기간 이어질 것으로 보이는 대목이다. 이런 분위기 속에서 결국 이번 금리 인하로 인해 부동산시장에 큰 여파를 주거나 집값이 급등할 것이라는 우려는 기우에 불과하다는 것.

건설산업연구원 역시 지난 22일 발표한 ‘건설동향브리핑’ 제717호에서 금리 인하로 인해 부동산시장에 가해지는 여파는 제한적일 것이라고 예상했다.

단기적으로는 아파트가격 상승을 가져올 수 있지만 대출 규제 강화, 분양가 상한제 등 정부의 견고한 압박 기조를 봤을 때 결국엔 가격 상승은 힘들다는 뜻이다. 물론 실수요자들 중심으로 주택 매매나 낮은 예금금리로 인해 집주인들이 전세를 월세로 전환하거나 전셋값을 인상하는 사례가 많아져 자금 수요는 늘어날 것으로 예측했다.

아울러 이자에 대한 부담을 덜어낸 사람들의 투자 심리는 높아질 수 있어 오피스텔과 같은 수익형 부동산 투자에 관심이 높아질 수 있다는 분석도 나오고 있다. 금리 인하의 수혜주로 분류되는 풍선효과다.

최근 한국감정원에 따르면 지난해 전국 오피스텔 임대수익률은 5.48%, 상업용 부동산은 6~7% 수준으로 평균 은행 예금 금리 대비 투자 수익률(1.4%)을 웃돌고도 남았다. 기대 수익률이 떨어지는 금융상품 대신 낮은 금리로 인해 높은 임대수익이 가능한 수익형 부동산에 투자하는 것이 낫다는 시각이다. 수익형 부동산 가격은 아파트보다 금리에 훨씬 더 민감하다. 금리에 따라 부동산 가격이 변동되기 때문이다. 

또한, 많은 전문가들이 대출 규제를 생각했을 때 상가보다는 주거용 오피스텔 등이 소액투자로 수혜가 가능하다는 입장이다.

이에 오피스텔 분양을 앞둔 곳은 반사이익을 기대하는 분위기다. 대표적으로 경기도 과천에 ‘e편한세상시티과천’ 등이 꼽힌다. 이곳은 지난 6월 전용면적 25㎡ 기준으로 분양가가 2억5000만 원대에 잡혔지만, 청약경쟁률 3.17대 1로 인기를 끌었다. 

서울 영등포구 여의나루로 96(여의도동) 일대에 지어지는 오피스텔 ‘브라이튼여의도’ 역시 큰 인기를 끌고 있다. GS건설이 시공을 맡은 이곳은 지하 6층~지상 최고 49층 건물 4개동 규모로 전용면적 29~59㎡ 오피스텔 849실과 전용면적 84~136㎡ 아파트 454가구, 오피스 및 상업시설 등이 들어선다. 유관 업계에 따르면 이달 분양을 앞두고 구매의향서를 제출한 사람이 6000명을 넘어서는 등 높은 수요를 자랑하는 것으로 파악된다. 

이밖에도 ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65’, ‘힐스테이트과천중앙’ 등이 분양을 앞두고 있어 당분간 수익형 부동산이 업계의 눈길을 끌 것으로 보인다.

이에 대해 업계 한 전문가는 “금리 인하 조치는 그만큼 우리나라 경제 상황이 좋지 않다는 것을 의미한다. 하반기로 갈수록 정부는 경기 부양을 위한 정책을 꺼낼 것이고 결국 추가적인 금리 인하로 이어질 수 있다”면서 “은행권 변동금리 주택담보대출 기준인 코픽스(자금조달비용지수)의 새로운 잔액 기준 수치 또한 연중 최저 수준으로 낮아져 추가 금리 인하 가능성도 있는 만큼 투자처로 수익형 부동산이 급부상 하고 있다”고 귀띔했다.

이주열 한은 총재, 추가 금리 인하 가능성 시사
부동산시장 자극 지적 일축… “우려에 불과”

한편 이주열 한은 총재는 추가적인 금리 인하 가능성을 열어뒀다. 

이 총재는 금리 인하를 적격 단행한 지 닷새만인 이달 23일 국회 기획재정위원회에 대한 업무보고에서 “일본의 수출 규제가 더 심해질 경우 경제에 분명히 부정적 영향을 줄 것으로 보이기 때문에 (실제로) 악화된다면 (통화정책) 대응 여부도 고민해야 한다”고 밝혔다. 

경제성장률 전망치를 2.3%로 하향 조정한 상황에서 금리를 낮췄는데 추가적인 금리 인하 가능성이냐는 질문에 그는 “경제에 우호적이지 않은 여건이 많은 게 사실이고 이번 전망에서 일본의 수출 규제는 충분히 반영하지 못했다”고 말했다. 올해 안으로 추가 금리 인하 여지를 짐작하게 하는 대목이다.

그러면서 그는 “앞으로 통화정책 방향을 경기 회복을 지원하는 완화 기조로 유지하겠다고 했는데 추가적인 완화 여부는 실물 경제 여건을 보고, 국제 금융시장의 자금 흐름 등을 같이 봐야 해서 지금 시점에서 구체적으로 예단하기는 어렵다”고 언급하며 상황에 따라 유연하게 대처할 계획임을 시사했다.

이 총재는 금리 인하가 부동산시장을 자극할 수 있다는 지적에 대해서도 언급했다. 통화완화 정책을 펴면 가계부채 증가나 부동산시장으로의 자금 쏠림 등이 나타날 우려가 있지만, 정부의 금융안정 정책에 대한 의지가 확고한 만큼 추후 부동산 안정 정책을 추진해서 부작용을 줄이겠다는 설명이다.

유관 업계 일각에선 금리 인하가 더 이뤄지면 주택 수요자들의 대출 상환 여력을 늘려주고 주택 거래 활성화에 다소 숨통을 틔워줄 것으로 예상하면서 시중의 자금이 부동산시장으로 빠르게 유입될 것으로 보고 있다.

각종 부동산 대책이 쏟아지면서 위축됐던 시장에서 관망하던 수요자들의 움직임이 추가 금리 인하 가능성과 더불어 뚜렷해질 것으로 보이는 가운데 불안정한 경기 상황과 맞물려 부동산시장에 얼마나 영향을 미칠 수 있을지 주목된다.

▲ 통화정책방향 관련 총재 기자간담회. <출처=한국은행 홈페이지>