▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제35조제4항에서는 “제3항에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지등소유자의 동의를 받아야 한다”고 규정해 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우 토지 또는 건축물의 소유자도 조합 설립 동의에 상대방이 되도록 규정하고 있다. 이에 대해 토지 또는 건축물의 소유자도 재건축 조합의 조합원의 자격이 인정될 수 있는가가 문제가 되는 경우가 있다.

이에 대해 대법원의 해석(2013년 11월 14일 선고ㆍ2011두5759 판결)은 “재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 함은 앞서 본 바와 같다. 그리고, 구 도시정비법 제16조제5항의 위임에 근거한 구 도시정비법 시행령 제26조제1항에 따르면, 이 경우 ‘토지등소유자’로부터 ①건설되는 건축물의 설계 개요 ②건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액 ③비용의 분담에 관한 사항 ④사업 완료 후의 소유권의 귀속에 관한 사항 ⑤조합 정관에 관한 사항이 기재된 동의서에 동의를 받는 방법에 의해 진행돼야 한다”라며 “구 도시정비법 제2조제9호 (나)목은 재건축사업에 관한 ‘토지등소유자’를 ①정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 ②‘정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 부속토지의 소유자와 부대복리시설 및 그 부속토지의 소유자’로 규정해 토지나 건축물만을 소유한 자를 제외하고 있다. 이것은 같은 호 (가)목이 주거환경개선사업, 재개발사업 또는 도시환경정비사업에 관해서 ‘토지등소유자’에 토지나 건축물만을 소유한 자도 포함하는 것과 명시적으로 달리 규정한 것”이라고 밝혔다.

이어서 재판부는 “그리고 구 도시정비법 제19조제1항은 재건축사업을 포함해서 도시정비사업(시장ㆍ군수 또는 주택공사 등이 시행하는 정비사업 제외)의 조합원을 ‘토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자)’로 정하고 있다. 이와 같은 관련 규정들을 종합하면, 토지나 건축물만을 소유한 자는, 비록 구 도시정비법 제16조제3항에 의해 재건축사업의 조합 설립에서 동의를 얻어야 할 자에 포함되더라도 구 도시정비법에 의한 조합원이 될 수는 없다고 봄이 타당하다(대법원 2012년 10월 25일 선고ㆍ2010두25107 판결)”면서 “구 도시정비법 시행령 제26조제1항은 조합원이 되는 ‘토지등소유자’에 대해서 동의서에 의한 동의 방법을 규정하고 있으며, 위 규정에서 정하고 있는 동의서의 법정사항은 대체로 사업에 참여해 그 비용을 분담하고 그 사업의 성과를 분배받는 조합원이 될 자격이 있는 ‘토지등소유자’의 이해관계에 관한 것들이다. 따라서 이러한 사정들에 비춰보면, 구 도시정비법 시행령 제26조제1항에서 정한 ‘토지등소유자’로부터 받아야 하는 동의서에 관한 법정사항은 재건축사업에서 토지나 건축물만을 소유해 조합원이 될 수 없는 자로부터 받는 동의서에 적용될 것이 아니다”고 판결해 토지나 건축물만을 소유한 자는 재건축 조합의 조합원이 될 수 없다는 점을 명백하게 정했다.

그러므로, 재건축사업을 진행하는 조합은 ‘토지 및 건축물’을 소유하지 않은 자가 원칙적으로 조합원이 될 수 없다는 점을 유념해야 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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