▲ 오민석 법무법인 산하 대표변호사/ 아유경제 편집인

D는 대구광역시 일원의 사업부지에 재건축사업을 추진하기 위해 2015년 9월 24일 관할 구청장으로부터 조합설립인가를 받은 후 같은 해 10월 26일 설립등기를 마쳐 성립한 재건축 정비사업조합(이하 조합)이고, A는 사업구역 내 1부동산의, B는 사업구역 내 2부동산의 각 소유자들이다. D조합은 2017년 8월 9일 구청장으로부터 사업시행인가를 받았고, 같은 해 9월부터 10월 사이에 조합원 분양신청을 접수하였는데, A와 B는 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않았다. D조합은 2018년 3월 2일 관리처분인가를 받았는데, 그 직후인 같은 달 27일에 A는 1부동산에 관하여 C와의 매매예약을, B는 2부동산에 관하여 F와의 매매예약을 각 원인으로 하는 소유권이전등기청구권의 가등기를 경료하였다. D조합은 이와 같은 가등기가 경료된 후에 비로소 현금청산대상자인 A와 B를 상대로 매도청구권 행사에 따라 1, 2 부동산의 소유권이전을 구하는 소송을 제기하였고, 제1심에서는 매매대금의 지급과 상환으로 권리제한이 없는 완전한 소유권이전등기절차를 이행하라는 D조합 승소판결을 선고하였으며, A와 B는 이 판결에 항소하였다. 

한편, 이와 같은 매도청구소송의 승소판결이 확정되더라도 1, 2 부동산의 소유권이전등기를 선순위 가등기에 기해 빼앗길 위험에 처한 D조합은 가등기권리자인 C와 F를 상대로 가등기말소를 구하는 소송을 제기하였다. A와 C 사이의 1부동산에 관한 매매예약 및 B와 F 사이의 2부동산에 관한 매매예약이 모두 실제 당사자들 사이에서 매매예약의 의사 합치 없이 통정한 허위의 의사표시이므로 「민법」 제108조에 의거 무효라는 주장이었다. 이에 대하여 C와 F는 각 A와 B에게 물품대금채권 및 대여금채권을 가지고 있었는데 이러한 채권의 담보확보차원에서 가등기를 경료한 것으로 가등기는 유효하다고 다투었다.

위 사건에서 대구지방법원은 “1, 2 부동산에 관한 A와 C 사이 및 B와 F 사이의 각 매매예약 및 이에 기한 가등기는 D조합이 관리처분인가를 득한 2018년 3월 2일 직후인 같은 달 27일 체결되었고, A와 C는 분양신청을 하지 않음으로써 현금청산대상자가 되어 D조합에 각 소유 부동산의 소유권을 이전해야 할 것이 예정되어 있었으며, 물품대금 또는 대여금 채권의 담보확보 목적이라면 담보가등기 내지 근저당권 설정으로 충분하였을 것인데 굳이 순위보전의 효력이 있는 소유권이전등기청구권가등기를 경료하였던 점, 두 매매예약서의 작성일자와 작성 형식, 작성을 위임받은 법무사가 동일한 것은 매우 이례적인 점, C와 F가 물품대금채권 및 대여금채권의 발생내역, 발생원인, 이자율이나 이자지급 방식 등의 구체적 주장 및 입증이 전혀 이루어지지 못하고 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기의 원인이 된 각 매매예약은 당사자 간의 통정허위표시에 따라 이루어진 것”이라며 D조합의 청구를 받아들여 가등기의 말소를 명하는 판결을 선고하였다(대구지방법원 2019년 8월 30일 선고ㆍ2018가단134595 판결).

재개발사업과 달리 재건축사업의 경우 현금청산대상자의 부동산 소유권확보는 매도청구권의 행사를 통해 이뤄지기 때문에 재건축조합은 소유권이전등기청구소송의 제기 전에 미리 처분금지가처분을 신청하여 가처분등기를 경료해두어야 한다. 하지만, 조합의 가처분등기 전 미리 제3자가 가등기나 근저당을 설정하여 선순위를 확보하여 둔 경우 사안에서처럼 조합은 제3자를 피고로 하여 통정허위표시 무효 또는 사해행위취소 소송 등을 제기함으로써 어렵사리 매도청구소송을 통해 확보한 소유권을 제3자에게 다시 빼앗길 위험을 제거하는 것이 필요하다.

오민석 변호사  koreaareyou@naver.com

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