▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 서설

서울의 A 재개발 조합 사업구역 내에 3층 건물은 수인이 공유하고 있으나 실질적인 구조상 각 공유자의 가구별로 독립된 주거공간으로 배타적으로 지배ㆍ관리해왔다. 이 사건 부동산에 대해 1990년 4월 21일 이전인 1989년 2월 3일 건축허가가 이뤄졌고, 1997년 1월 15일 이전인 1990년 5월 29일 그 지분에 관한 소유권이전등기가 이뤄졌다.

B는 이 건물 중 3층 3호를 소유하고 있는 한편, A 조합은 3층의 3인의 공유자에 대해 1인만을 대표조합원으로 인정했고, 위 내용에 따라 3인에 대해 1주택만을 분양하겠다고 통보하고 이를 기초로 관리처분계획(안)을 수립하고 인가들 득했다.

B는 A조합을 상대로 3인의 공유자에 대해 1개의 분양권을 주기로 한 관리처분계획의 위법을 주장하며 조합원지위확인의 소송을 제기했다.

「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 서울시 도시정비조례)」 부칙제28조에서 정한 ‘사실상의 다가구주택’에 해당하기 위해서는 1990년 4월 21일 이전에 단독주택으로 건축허가를 받고 1997년 1월 15일 이전에 지분 또는 구분소유권이전등기를 마친 것으로 족한 것인지, 아니면 1990년 4월 21일 이전에 단독주택으로 건축허가를 받고 지분 또는 구분소유권이전등기까지 모두 마쳐야 하는지가 이 사건의 쟁점이다.

2. 관계 법령

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제39조제1항제1호는 ‘조합원의 자격에 관해 건물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다’고 규정하고, 제76조제1항제6호는 ‘관리처분계획의 내용에 관해 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다’고 규정하며, 같은 조 제2항은 ‘관리처분계획의 수립 기준 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있다.

그리고 도시정비법 시행령 제63조제1항제3호는 ‘재개발사업의 경우 관리처분계획 수립 시 정비구역의 토지등소유자에게 분양하되, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도 조례로 정하는 일정한 기준에 부합하지 아니 하는 토지등소유자는 시ㆍ도 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다’고 규정하고 있다.

따라서 서울시 도시정비조례 제36조제1항제1호는 ‘관리처분계획 기준일 현재 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관 등에서 정한 건축물을 포함)을 소유한 자는 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자에 해당한다’고 규정하고, 같은 조의 제2항제3호는 ‘1주택을 여러 명이 소유하고 있는 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다’고 규정하고 있다.

다만 서울시 도시정비조례 부칙제28조제1항은 ‘1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990년 4월 21일 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함)은 서울시 도시정비조례 제36조제2항제3호에도 불구하고 다가구주택으로 건축허가 받은 세대수로 한정해 가구별 각각 1명을 분양대상자로 한다’고 규정하고 있다.

3. 법원의 판단

위 관계 법령의 규정을 종합해 보면, 수인이 공유하고 있는 주택의 공유자들이 공동분양대상자가 아닌 각각 단독 분양대상자로 인정받기 위해서는 서울시 도시정비조례 부칙제28조에 정한 바에 따라 그들이 소유하고 있는 주택이 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택이거나 1990년 4월 21일 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 ‘사실상의 다가구주택’에 해당해야 한다.

서울시 도시정비조례 부칙제28조에서 정한 ‘사실상의 다가구주택’에 해당하기 위해서는 1990년 4월 21일 이전에 단독주택으로 건축허가를 받고 1997년 1월 15일 이전에 지분 또는 구분소유권이전등기를 마친 것으로 족한 것인지, 아니면 1990년 4월 21일 이전에 단독주택으로 건축허가를 받고 지분 또는 구분소유권이전등기까지 모두 마쳐야 하는지 살펴본다.

①서울시 도시정비조례 부칙제28조의 취지는, 다가구주택이 독립된 구조를 가진 가구별로 구분 거래되기도 하는 현실을 반영해, 설계 및 건축 단계부터 독립된 구조를 갖고 있고 그에 상응한 지분등기가 마쳐짐으로써 그 지분등기를 이전하는 방법에 의해 사실상 가구별로 독립적 거래가 가능한 경우에는 예외적으로 다가구주택의 가구별로 개별 분양대상자격을 인정하되, 다만 주택재개발사업에 의해 공급되는 주택을 다수 취득할 목적으로 이른바 ‘지분 쪼개기’와 같은 행위를 하는 폐해를 방지하기 위해서 일정한 시점(1997년 1월 15일ㆍ이는 최초로 위와 같은 다가구주택에 대한 경과조치를 규정한 구 조례의 시행일)까지 지분등기를 마칠 것을 요구하는 것으로 보인다(대법원 2009년 4월 23일 선고ㆍ2008두22853 판결). 이를 고려하면 사실상의 다가구주택의 경우도 다가구주택과 마찬가지로 지분 쪼개기와 같은 폐해가 발생할 우려가 없는 위 일정한 시점인 1997년 1월 15일까지만 지분등기를 마칠 것을 요구하면 족하고 반드시 1990년 4월 21일 다가구주택제도 도입 이전에 지분등기를 마쳐야 한다고 볼 이유는 없다.

②만약 다가구주택으로 건축허가를 받은 경우에는 가구별로 지분 또는 구분등기를 마친 시점을 1997년 1월 15일로 보는 한편, 단독주택으로 건축허가를 받은 사실상의 다가구주택의 경우에는 가구별로 지분 또는 구분등기를 마친 시점을 다가구주택제도가 도입된 시점인 1990년 4월 21일로 봐 위 부칙 규정의 적용 범위를 제한한다면, 사실상의 다가구주택을 다가구주택에 포함해 위 부칙 규정의 범위를 확대한 취지가 퇴색된다. 이러한 점들을 종합해 보면, 서울시 도시정비조례 부칙제28조에서 정한 ‘사실상의 다가구주택’에 해당하기 위해서는 1990년 4월 21일 이전에 단독주택으로 건축허가를 받고 1997년 1월 15일 이전에 지분 또는 구분소유권이전등기를 마치면 된다고 해석하는 것이 타당하다.

4. 결론

서울시 도시정비조례 부칙제28조는 본문에서 ‘1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택’을 정한 뒤 괄호로 ‘1990년 4월 21일 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다’는 부분을 추가함으로써 부칙의 적용을 받는 다가구주택의 범위를 확대시킨 것으로 봐야 하므로, 사실상의 다가구주택의 경우 지분등기를 마쳐야 하는 시점은 본문에서 정한 1997년 1월 15일로 보는 것이 타당하다.

이같이 사실상의 다가구주택에 대한 분양대상자 자격에 관한 판단은 상당히 복잡하고 다난하므로 조합에서는 주의를 기울여 관리처분계획을 수립해야 한다. 실제 이 사건의 경우도 원심에서는 본 항소심 결정과는 반대로 B가 1990년 4월 21일 이후 지분등기를 했으므로 분양대상자 자격을 가지지 않는다고 봤다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>