▲ 지난 4월 열린 제21대 국회의원 총선이 집권 여당인 더불어민주당의 완승으로 끝나면서 도시정비업계의 고심이 깊어질 것으로 보인다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 지난 총선에서 여당이 압승을 거둔 만큼 부동산 정책에 있어 강력한 규제를 이어온 정부의 기조가 앞으로도 이어질 것으로 보인다. 일부 여당 당선자들이 지역구를 중심으로 도시정비사업 활성화를 내세운 만큼 규제 완화 가능성도 열려있지만, 부동산에 대한 정부의 규제는 유지될 것이라는 게 업계 전문가들의 중론이다. 이에 본보는 여당 압승이 유관 업계에 미칠 영향에 대해 짚어봤다.

여당 총선 ‘승리’… 분양가상한제, 재건축초과이익환수제도 등 규제 정책 힘 실린다

지난 4월 15일 열린 총선에서 집권 여당이 압도적인 승리를 거둠에 따라 집값 상승의 주범으로 지목되는 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업에 어두운 그림자가 드리우고 있다. 슈퍼여당이 탄생한 만큼 범여권을 중심으로 패스트트랙(신속처리안건) 법안 처리가 가능해졌기 때문이다.

문재인 정부가 들어서고 총 20번의 부동산 규제 정책을 발표한 만큼 부동산시장에 존재하는 투기 수요를 차단하고자 부단히 애쓴 상황에서 총선마저 완승으로 마쳐 정부 정책에 힘이 실릴 예정이다.

먼저 대표적인 정책으로 분양가상한제가 꼽히는데 이 제도는 궁극적으로 집값 안정화를 목적으로 한다. 주택 분양 시 택지비와 건축비에 시공자의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정, 그 가격 이하로 분양하도록 정한다. 즉 감정평가 이후 아파트 토지비에 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가를 산정한다. 이 때문에 일반분양가가 제한되는 만큼 조합 입장에서는 수익이 줄어들 수밖에 없다.

반면 부동산 규제 완화 기조를 이어온 야당 중심으로 분양가상한제를 저지하기 위한 개정안을 발의하기도 했지만 번번이 무산됐고, 결국 지난 4월 말 예정돼 있던 분양가상한제 시행이 3개월 뒤로 미뤄지는 데 그쳤다. 그것도 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 우려가 결정적 이유로 사업 지연이 계속되자 도시정비업계의 시행 연기 요청이 받아들여진 측면이 크다. 시행 연기에 따라 지난해 10월 분양가상한제 시행 발표 이전 관리처분인가를 받은 단지는 오는 7월 28일 일반분양 입주자 모집 공고 완료 시 분양가상한제 적용 대상에서 제외된다.

한 업계 관계자는 “제20대 국회에서는 야당 의원들이 분양가상한제 적용을 막기 위해 노력했지만 수포가 된 상황에서 집권 여당이 총선 승리로 강력한 정책 추진동력을 확보했다”면서 “분양가상한제 적용 유예 기간은 더 연기나 폐지 없이 오는 7월 말로 시행될 가능성이 농후하다”고 전망했다.

그러면서 그는 “문재인 정부는 출범 이후 3년간 집값 급등을 부추긴 투기세력을 옥죄고, 주택시장을 실수요자 위주로 재편하겠다는 정책 기조를 유지해 왔다”며 “총선에서 여당인 더불어민주당이 압승하면서 집값 안정에 무게중심을 둔 정부의 부동산 정책이 탄력받을 것으로 예상된다”고 귀띔했다.

재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)라는 강력한 규제도 변함없이 유지될 것으로 보인다. 초과이익환수제는 재건축 추진위 승인 시점을 기준으로 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘으면 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도다. 쉽게 얘기하면 주변 시세보다 이익이 많이 발생할 때 부과되는 금액으로 결국 개발이익의 사유화를 막고 재건축 주택가격 안정을 도모하겠다는 취지로 정부에서 꾸준히 밀어붙인 정책이다.

여기에 지난해 말 헌법재판소(이하 헌재)가 초과이익환수제를 두고 6년 만에 합헌 결정을 내린 점도 규제 유지에 힘을 싣는다. 헌재는 재건축사업의 초과이익에 부담금을 징수하는 것은 재산권을 침해하지 않는 것으로 보고 이 같은 결정을 내렸다.

이를 두고 도시정비업계 전문가는 “헌재의 결정은 재건축사업에서 발생한 과도한 개발이익에 대한 환수가 가능하다는 점을 상기시킨 것으로 이르면 내년부터 재건축 부담금 부과 대상 단지가 나타날 것으로 보인다”고 전망했다.

이어 그는 “정부는 초과이익환수제가 주택시장의 안정과 사회적 형평을 기하는 데 도움이 될 것으로 보는 상황이다”며 “아파트값 급등 시 재건축 부담금도 덩달아 커질 가능성이 있기에 재건축 추진 단지 처지에서는 쉽지 않은 상황에 직면했다”고 덧붙였다.

보유세 강화 예정대로… 반면, 1가구 1주택자 종부세 부담 완화론도
정부 “공공 주도 재개발사업 활성화”… 재건축 규제 완화 기대 ↓

종합부동산세(이하 종부세) 등 보유세 강화도 예정대로 추진될 것으로 전망된다. 12ㆍ16 부동산 대책 개정안에 따르면 ▲1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자의 종부세 세율은 이전보다 0.1~0.3%p 인상 ▲3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자의 경우 0.2~0.8%p 인상하며 조정대상지역의 2주택자 종부세 세부담 상한은 200%에서 300%로 상향 조정한다.

1주택자 종부세 대상 주택가격 기준을 현행 공시가격 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정할지도 관심거리다. 지난 3월 고가 아파트 대상 공동주택 공시가격 대폭 상향 이후 총선 당시 여야 후보들이 1주택자 종부세 감면은 물론 종부세 대상 주택가격 기준을 올리겠다고 공약했기 때문이다. 그리고 선거 당시 더불어민주당 이낙연 공동 상임선대위원장과 이인영 원내대표 등 여당 지도부도 1가구 1주택 장기보유 실거주자에 대한 종부세 완화를 약속한 바 있어 이를 기대하게 한다.

김태년 민주당 원내대표와 정세균 국무총리 역시 종부세 입법 취지를 유지하는 선에서 장기 거주한 1가구 1주택자에 대한 부담 완화가 가능하다는 입장을 밝힘에 따라 제21대 국회에서는 관련 논의가 급물살을 탈 가능성이 있다는 전망도 나온다.

하지만 최근 여당 내 종부세 완화 움직임에 주무 부처인 기획재정부(이하 기재부)가 제동을 걸었다는 점은 걸림돌이다. 이달 15일 열린 부동산시장 점검회의에서 김용범 기재부 1차관은 이 같은 종부세 완화론을 두고 “현재 기재부는 1주택자 모두의 종부세 부담을 줄이는 방안에 대해 논의하지 않고 있다”면서 “국회에 제출된 안이 종부세에 대한 기재부의 입장으로 제20대 국회가 종료되더라도 후속 입법을 초안대로 제21대 국회에 재발의 할 것”이라며 완화 가능성을 일축했다.

여기에 정부가 공공 주도 재개발사업 구상을 밝혔다는 점도 사실상 재건축 규제 완화는 물 건너간 것 아니냐는 의견도 나오고 있다. 이달 6일 국토교통부는 수도권 주택공급 대책을 발표, 2022년까지 서울 도심에 7만 가구 부지를 추가 확보겠다고 밝혔다.

먼저 조합 갈등, 사업성 부족으로 진행 속도가 지지부진한 재개발사업에 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공이 참여한 공공재개발 활성화로 2만 가구를 공급한다.

소규모 정비사업 1만2000가구 보완도 이뤄지는 데 사업 전체에 ▲용적률 ▲주차장 설치 의무 ▲층수 제한 7층에서 15층 등을 완화하고 늘어난 용적률의 50%를 공공임대로 기부채납 할 수 있도록 했다.

또한 공공 참여 재개발사업인 만큼 ▲조합원 분담금 보장 ▲분담금 부족 시 대납 ▲이주비 저리 융자 지원 ▲용도지역 상향 ▲용적률ㆍ기부채납 비율 완화 ▲분양가상한제 적용 면제 등의 혜택도 부여한다는 방침이다.

한 부동산 전문가는 “재건축이 아닌 공공 주도의 재개발사업 구상 자체로 미뤄볼 때 정부가 재건축 규제 완화를 전혀 고려하지 않고 있다는 방증”이라면서 “정부가 제시한 틀 안에서만 재건축사업이 가능하다는 메시지로 보이는 만큼 당분간 재건축 규제 기조는 이어질 것”이라고 분석했다.

▲ 제20대 국회에서 계류된 부동산 규제 관련 법안들이 여당 의원들의 재선으로 재논의될 가능성이 커졌다. <사진=아유경제 DB>

‘제20대 국회’ 계류된 법안, 여당 의원들 대거 재선으로 재논의 가능성 ‘UP’
도시정비업계 “재건축 안전진단 통과 단지 나오고 있다는 점은 고무적”

이뿐만 아니다. 국토교통위원회 소속의원 30명 중 17명의 여당 의원들이 재선에 성공했다는 점도 업계를 긴장시키고 있다.

제20대 국회에서 계류된 법안 중 여당이 발의한 것은 ▲협력 업체 자금대여 금지 및 정비사업전문관리업자 승계 불가 ▲세입자 보상과 이주대책 보완 ▲시공자 처벌 강화 등으로 대부분이 규제를 내용으로 한다. 업계 내에서는 사실상 폐기수순을 밟던 해당 법안들이 제21대 국회에서 재논의될 가능성이 크다고 보고 있다.

재건축 조합 관계자는 “여당의 총선 승리로 강력한 규제책들이 사정권에 들어오고 있다는 불안감이 증폭되고 있다”면서 “부동산 정책 기조는 유지될 가능성이 사실상 확정적이기 때문에 사업 초기 단계인 일부 재건축 단지들을 중심으로 사업 추진이 불가능할 수 있다는 우려가 나오고 있다”고 토로했다.

그는 “그나마 다행인 것은 공급 부족 우려와 노후단지 주거환경문제 등으로 비강남권이나 지방의 경우 규제 완화 가능성이 아직 살아있다”면서 “서울시가 도시정비사업 일몰제 연장에 적극적이고 무엇보다 강남 이외 지역을 중심으로 안전진단을 통과하는 단지가 나오고 있다는 점은 위안거리”라고 말했다.

실제로 서울 강북권 최대 규모 재건축 단지로 꼽히는 마포구 성산시영아파트(이하 성산시영)는 정밀안전진단을 최종 통과하며 본격적으로 재건축사업을 추진할 수 있게 됐다.

재건축 정밀안전진단의 경우 A~C등급은 유지ㆍ보수(재건축 불가), D등급은 조건부 재건축(공공기관 검증 필요), E등급은 재건축 확정 판정으로 분류되는데 성산시영의 경우, 국토부 산하 건설기술연구원으로부터 D등급을 받으며 적정성 검토를 통과했다.

지상 14층 아파트 33개동 3710가구 규모로 1986년 준공된 성산시영은 재건축 연한인 30년을 훌쩍 넘긴 상황으로 재건축을 통해 약 5000가구 규모의 아파트로 재탄생한다는 구상이다.

양천구 목동신시가지아파트 6단지(목동6단지)의 경우, 지난 1차 검사에서 D등급을 받아 현재 최종단계로 건설기술연구원 등 공공기관에 2차 적정성 검토만을 남겨둔 상태로 조만간 재건축 여부가 확정된다.

목동9단지 역시 1차 정밀안전진단에서 조건부 재건축이 가능한 D등급을 통보받고, 공공기관의 적정성 검토 결과를 기다리는 상황인 만큼 결과에 따라 목동신시가지아파트의 향후 사업 운명이 갈릴 것으로 보인다.

인근의 목동7단지 재건축 준비위 관계자는 “일단 예정대로 정밀안전진단을 추진하면서 6단지와 9단지 결과를 지켜보겠다는 방침”이라면서 “두 단지가 최종 통과하면 다른 단지들도 침체한 분위기가 살아날 수 있지만 고배를 마실 경우 목동 일대 재건축 분위기가 급격히 위축될 것”이라고 전망했다.

그는 이어서 “다만 일부 여당 의원 중 도시정비사업 규제 완화를 공약으로 내세웠고 특히 목동 신시가지아파트가 포함된 양천갑에서 재선에 성공한 황희 의원의 경우 재건축 안전진단 기준 완화를 공약했다는 점에서 향후 재건축 승인을 기대할 만하지 않을까 싶다”고 덧붙였다.

출범 이래 ‘부동산시장 안정화’란 일관된 의지로 규제를 이어온 정부와 여당이 총선 승리를 바탕으로 연속성 있는 강한 규제 드라이브를 예고하는 가운데 도시정비업계 앞날을 두고 많은 관계자의 이목이 쏠린다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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