▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 서설(사실 관계)

경기의 A 재건축 정비사업조합(이하 조합)의 정비구역 내에는 아파트 동과 주상가건물, 유치원 건물 등 총 3개의 부대복리시설이 건축돼 있다.

A조합은 조합 설립추진위원회(이하 추진위) 단계에서 조합설립동의서를 징구했고 아파트 구분소유자들로부터 조합 설립에 관한 동의를 받았으나, 주상가건물의 구분소유자들은 조합설립동의서를 제출하지 않았고 결국 위 주상가건물을 제외하고는 조합설립동의율을 충족했으나, 주상가건물의 구분소유자들로부터 과반수 조합 설립에 관한 동의를 받지 못해 조합 설립 요건을 충족하지 못했다.

따라서 A조합은 당해 사업에서 위 복리시설 중 주상가건물을 제외하기 위해 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제67조제1항제2호, 같은 법 제35조제3항에 따라 주상가건물의 구분소유자들을 피고로 해 토지분할청구소송을 제기했다.

2. 주상가건물 구분소유자들의 반박(본안 전 항변)

위 토지분할소송에서 피고들은, 도시정비법 제35조제3항(구 도시정비법 제16조제2항)은 ‘부대복리시설의 경우에는 주택 단지의 부대복리시설 전체를 하나의 동으로 본다’고 규정하고 있고 이 사건 재건축사업 구역 내 시설은 주상가건물과 유치원 건물 등 총 3개동의 상가가 있고, 위 규정상 부대복리시설은 하나의 동에 해당하므로 A조합이 도시정비법 제67조제1항제2호(구 도시정비법 제41조제1항)에 따라 토지분할을 청구하는 경우 주상가건물과 나머지 시설을 하나로 봐 시설 전체 소유자를 상대로 소를 제기해야 하지만, 주상가건물의 구분소유자들만을 상대로 제기한 소송은 필수적 공동소송에서 피고를 누락한 것이므로, 부적법 각하해야 한다고 주장했다.

3. 법원의 판단(당 법인 수행사례)

수원지방법원은 아래와 같은 이유로 도시정비법 제67조제1항의 분할 대상이 부대복리시설인 경우 반드시 시설 전체를 하나의 동으로 봐 분할돼야 한다고 보기 어렵다고 판시했다. 즉, A조합이 주상가건물의 구분소유자 외에 나머지 복리시설의 구분소유자들을 공동피고로 삼지 않은 채 한 토지분할소송은 부적법하다는 피고의 주장을 배척했다.

재판부에 따르면 ①도시정비법 제35조제3항은 재건축사업의 추진위가 조합을 설립하려는 때에는 주택 단지의 공동주택의 각 동(부대복리시설의 경우에는 단지의 시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의와 단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지 면적의 4분의 3 이상 토지소유자의 동의를 받아야 하는 것으로 규정하고 있다. 위 규정의 문언에 비춰 보면, 주택 단지의 부대복리시설 전체를 하나의 동으로 보는 것은 조합 설립에 있어 동의율을 산정하기 위해 마련한 기준이다.

②도시정비법 제67조제1항제2호는 사업시행자 또는 추진위는 제35조제3항에 따른 조합 설립의 동의요건을 충족시키기 위해 필요한 경우에는 그 단지 안의 일부 토지에 대해 「건축법」 제57조의 규정에도 불구하고 분할하려는 토지면적이 같은 조에서 정하고 있는 면적에 미달하더라도 토지분할을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 위 규정에서는 토지분할청구의 대상을 ‘주택 단지 안의 일부 토지’로 정하면서도 ‘주택 단지 안의 일부 토지’가 부대복리시설인 경우 단지 안의 시설 전체를 분할의 대상으로 삼아야 한다고 규정하고 있지 않다.

③사업시행자 또는 추진위가 조합 설립의 동의요건을 충족시키는 범위에서 토지분할청구의 대상을 폭넓게 정할 수 있도록 하는 것이 재건축사업을 원활하게 시행하기 위한 도시정비법 제67조제1항의 취지에 부합한다. 단지 안에 부대복리시설의 개수가 많고 산재해 있는 경우 시설 전체를 하나로 보게 되면, 사업시행자 또는 추진위가 토지분할청구의 대상을 정함에 있어 선택의 폭을 지나치게 제약할 뿐만 아니라 동의요건을 충족하는 다른 시설소유자의 처분권을 제한한다.

④그러므로 이 사건의 경우와 같이 공유물분할의 대상 토지가 아닌 유치원 건물 등 그 외 복리시설의 소유자를 피고로 삼을 수 없다.

법원은 피고들의 위 본안 전 항변을 배척하고 A조합의 토지분할청구에 대해 전부 인정했다.

4. 결론

도시정비법 제67조의 재건축사업 범위의 특례(토지분할)의 입법 취지는, 일부 동의 반대로 단지 전체로서의 재건축 동의요건을 충족하지 못해 재건축사업이 장기간 지연되는 문제가 있어 사업에 동의하지 않는 토지등소유자 및 그들이 소유한 토지 등을 제외하고 찬성하는 토지등소유자들의 토지만을 사업구역으로 해 원활한 재건축사업을 추진할 수 있도록 하기 위함이다.

토지분할청구의 상대방은 분할 대상 토지의 구분소유자 뿐 아니라 추진위 구성 및 조합 설립에 부동의한 구분소유자들 전부를 피고로 해야 한다는 견해가 있고 일부 하급심 판결은 이를 따른 것도 존재한다.

그러나 앞서 본 토지분할소송의 필요성 및 그 특성에 비춰 분할대상 토지의 구분소유자만을 피고로 봐야 한다는 견해가 타당하다는 것이 필자의 생각이고, 이를 따르는 하급심 판결 역시 다수 존재한다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

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