▲ 국토교통부가 2025년까지 총 83만 가구를 공급하겠다는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안’을 발표했다. <사진=아유경제 DB, 편집=조은비 기자>

[아유경제=조은비 기자] 2025년까지 서울에 32만 가구, 전국에 83만 가구를 추가 공급하겠다는 2ㆍ4 부동산 대책이 마련됐다.

4일 국토교통부(이하 국토부)는 정부ㆍ지자체ㆍ공기업의 주도로 주택을 공급하겠다는 내용의 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안’을 발표했다.

정부는 이번 방안을 발표하면서 “도시가 변화하지 못하고 쇠퇴하는 것은 토지주, 세입자, 상인들의 이해관계가 다양하고, 마땅한 개발수단이 없기 때문”이라며 “재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업은 절차가 복잡하고 주민들의 이해상충으로 사업에 장기간이 소요되고, 정비구역이 아닌 곳은 토지등소유자 의견이 조율돼야 하지만 다양한 이해관계의 상충요소가 내재돼 있다”고 문제를 제기했다.

이어 “공공이 다양한 이해관계를 책임지고 조율할 수 있다”고 해결책을 제시하면서 “토지주에게는 기존에 생각했던 수준보다 한 단계 높은 수준의 수익을 보장하고, 사업이 끝날 때까지 인허가ㆍ개발비용ㆍ주택경기 변동 등 모든 리스크를 공공이 부담할 것”이라고 강조했다.

이번에 마련된 ‘공공주도 공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안’은 ▲도시ㆍ건축 규제 및 기부채납 완화 ▲공공주도 절차 간소화 ▲이익 공유 등을 골자로 한다. 특히 정비구역에 해당하지 않는 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 ‘공공 직접시행 도시정비사업’, 도시재생의 실행력을 강화한 ‘주거재생혁신지구’ 사업 등을 포함해 진행한다.

2025년까지 총 83만6000가구 공급 ‘목표’
다양한 주택 공급 방안 마련

정부는 2025년까지 수도권에 약 61만6000가구를, 지방에 약 22만 가구를 공급해 전국에 총 83만6000가구의 신규 부지를 확보할 계획이다. 이 가운데 약 57만3000가구는 도심 내 신규 사업을 통해 마련될 계획이며, 나머지 약 26만3000가구는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보될 예정이다.

여기에 기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만 가구 공급 계획을 합하면 약 200만 가구 이상으로, 역대 최대 수준의 공급 대책이다. 이번 대책에서 제시된 물량은 면밀한 입지요건 검증 및 GIS 분석을 통해 사업이 가능한 부지들을 확인하고, 그간 정부 또는 민간에서 추진했던 사업들의 주민 참여율을 근거로 공급 물량을 산출했다.

정부는 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점 조성을 동시에 추진하는 사업인 ‘도심 공공주택 복합사업’을 신규 도입해 노후ㆍ슬럼화, 비효율적 부지 이용 등에도 불구하고 적정한 개발수단이 없어 방치 중인 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등의 정비에 나섰다.

이에 따라 토지주ㆍ민간기업ㆍ지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 한국토지주택공사(LH)ㆍ서울주택도시공사(SH) 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부ㆍ지자체 검토를 거쳐 시행되는 방식으로 개발 사업이 추진된다. 예정 지구지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되며, 공기업의 부지 확보 및 지자체의 신속 인허가 등을 거쳐 착공하는 공공주도 ‘Fast-Track’으로 속도감 있게 진행된다.

또한 용적율 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지등소유자에게는 기존 사업 추진 방식 대비 높은 수익률 및 아파트ㆍ상가 우선공급을 보장할 계획이다. 보장 추가수익 외 개발 이익은 ▲비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단 마련 ▲세입자ㆍ영세상인 이주ㆍ생계지원 ▲지역사회 생활SOC 확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용된다.

‘도심 공공주택 복합사업’으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제 혁신 및 개발 컨셉을 적용해 특화 개발된다. 역세권(5000㎡ 이상)의 경우 용적율을 최대 700%까지 상향하고, 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통 편의를 극대화해 ‘주거상업고밀지구’로 복합 고밀개발한다.

제조ㆍ유통 위주로 저밀개발돼 있는 준공업지역(5000㎡ 이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 ‘주거산업융합지구’로, 낙후된 저층 주거지(1만 ㎡ 이상)는 채광ㆍ높이 기준 등 건축ㆍ도시 규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수한 정주환경ㆍ육아시설 등을 갖춘 ‘주택 공급활성화지구’로 조성할 예정이다.

역세권, 준공업지역 중 5000㎡ 미만 규모의 소규모 입지에 대해서는 기존 소규모 도시정비사업을 개선한 ‘소규모재개발’을 신설해 주택 공급을 활성화한다. 지자체가 구역을 지정하면 토지주가 도시정비사업을 시행하고, 사업 활성화를 위해 ▲정비구역 경계 설정 제한 및 부지 확보 요건 완화 ▲도시ㆍ건축 규제 완화 ▲세제 혜택 등이 적용된다.

공공기능을 도시정비사업에 적용한 ‘공공 직접시행 도시정비사업’을 통해서는 약 13만6000가구가 들어설 전망이다. 이는 주민 동의를 거쳐 LHㆍSH 등이 재개발ㆍ재건축을 직접 시행하고, 사업ㆍ분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 제도로, 조합원 과반수 요청으로 공기업의 도시정비사업이 시행되고 조합원총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용돼 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축될 것으로 분석됐다.

여기에 동 사업은 ▲1단계 종상향 또는 법적상한용적율의 120% 상향 ▲재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용 ▲재건축초과이익환수제도에 따른 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭 개선되며, 특별건축구역 의제 등을 통해 쾌적한 주거환경도 확보할 계획이다. 조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가 수익 보장, 장래 부담 아파트값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산 방식 등 분담금 증가 리스크 제거 등의 혜택이 부여된다. 기존 도시정비사업장도 희망할 경우 공공 직접시행으로 변경할 수 있도록 기선정 업체 승계 및 매몰비용 보전 등을 지원할 예정이다.

도시재생사업 방식의 개선을 통해서는 약 3만 가구가 공급된다. 국토부는 공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 ‘주거재생혁신지구’를 신설해 도시재생지구 내 신규 주택 공급을 활성화하고 ▲주민 2/3 동의를 얻는 제한적 수용 방식 적용 ▲입지 규제 최소 구역 의제 ▲기반시설ㆍ생활SOC 설치 국비 지원 등을 추진한다. ‘주거재생 특화형 뉴딜사업’도 신설해 연간 120곳 이내로 도시정비사업ㆍ도심공공주택복합사업 등을 연계하는 사업지를 선정할 계획이다.

신규 공공택지 지정을 통해서는 약 26만3000가구가 공급될 전망이다. 국토부는 전국 15~20곳에 약 26만 가구 내외의 신규 공공택지 확보에 나선다. 수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성이 양호한 지역을 중심으로, 지방권역은 광역시를 중심으로 공급 기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정한다.

단기주택 확충을 통해서는 약 10만1000가구가 제공된다. 이는 지난해 11월 마련된 전세 대책 11만4000 가구 공급 계획의 일환으로, 공실 호텔 및 오피스를 청년주택으로 리모델링하는 사업을 활성화하기 위해 준주택 관련 제도를 개선하고 공사비 기금 지원 및 세제 혜택 강화 및 매입리츠 신설, 매입자금 지원 강화 등의 대책이 마련된다. 아울러 매입약정 방식을 통한 양질의 다세대ㆍ오피스텔 공급 확충을 위해 주택도시보증공사(HUG) 보증 신설 및 시중은행 저리 대출 유도 등이 추진된다.

주택 공급을 기다려온 3040세대 등 무주택 실수요자에게는 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 물량 중 70~80% 이상은 아파트로 공급하는 한편, 서울ㆍ수도권 등 주요 도심에는 시세 대비 저렴한 공공분양주택 공급을 대폭 확대할 방침이다.

이에 더해 일반공급 비율을 상향하는 한편, 일부는 추첨제로 공급한다. 현재 공공분양주택은 일반공급분이 15%에 불과하므로, 당초 민간택지인 점을 감안해 일반공급 비중을 50%로 대폭 상향하는 한편, 그간 저축 총액 순으로만 공급돼온 일반공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입한다.

이상 징후 포착 시 사업 중단… 투기방지 대책도 ‘강화’
국토부 “내 집 마련의 꿈 돕겠다”

투기 방지 대책도 강화된다. 정부는 투기수요의 철저한 차단을 위해 우선공급권은 1가구 1주택 공급을 원칙으로 하고, 대책 발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입한 계약 체결자는 우선공급권을 부여하지 않을 예정이다. 대책 발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해서 추가 지분 확보 시 우선공급권을 미 부여하고, 1채 건축물ㆍ1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용한다. 또한 우선공급권은 소유권이전등기 시까지 전매제한이 설정되며, 우선공급대상자는 우선공급 계약일로부터 5년 내 투기과열지구 우선공급 및 도시정비사업 조합원 분양이 불가능하다.

사업예정지역은 토지거래허가구역으로 지정해 실거주ㆍ실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한하고, 사업예정지역 및 인근 지역의 이상 거래 등 투기에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등을 강화한다. 업계ㆍ지자체 등이 사업예정지역으로 거론하는 지역은 가격 동향 점검을 강화하고, 불안이 심화되거나 이상 징후 발견 시 사업 대상에서 제외하거나 (예정) 지구지정을 중단한다. 특히 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승할 경우 대상지역에서 제외할 예정이며, 공공재개발 등 기발표 정책 참여 희망 지역도 가격 상승폭이 발견되면 사업 선정에서 제외한다.

국토부는 이 같은 조치에도 불안 징후가 감지되거나, 과열이 확산될 경우 각 부처 협의 등을 거쳐 보다 강도 높은 시장안정 대책을 즉시 마련하겠다는 입장이다.

정부는 이날 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안’을 발표하면서 최대한 이른 시일 내에 조합, 사업시행자, 시공자, 지자체, 주민 등을 대상으로 다양한 언택트 설명회를 준비하고, 준비를 마치는 대로 기발굴 후보지를 공개하겠다고 밝혔다.

또한 공공재개발ㆍ공공재건축을 전담하고 있는 통합지원 센터를 확대해 이번 대책에서 발표한 다양한 사업들의 컨설팅 및 사업 접수가 진행될 수 있도록 한다. 아울러 「도시 및 주거환경정비법」ㆍ「공공주택 특별법」ㆍ「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 등 관련 법률이 즉시 입법될 수 있도록 국회와도 긴밀히 협력하는 한편, 지자체ㆍ공공기관, 민간사업자 등 주택 공급 관련 기관과 상시 협력하고 정부ㆍ공공기관 내 사업 전담 부서를 신설하는 등 강력한 추진 체계도 신속하게 구축할 예정이다.

국토부 관계자는 “기존 정책기조를 확고하게 유지하면서, 앞으로도 거시경제, 주택시장 여건 변화에 맞춰 필요한 시장 안정조치를 선제적으로 추진해 나가겠다”라며 “사상 최대수준 공급 지속 전망, 중장기적인 금리 상승 가능성, 한계 상황에 이른 가계대출 비중, 집값 급등 등으로 인해 사상 최고치에 근접한 주택구매력지수(HAI) 등 주택경기 변동 리스크를 고려할 필요가 있다”라고 짚었다.

이어 “이러한 관점에서 올해 7월 사전청약을 시작으로 본격화되는 3기 신도시 공급물량과, 이번 대책에 따른 도심 내 양질의 주택 공급은 무주택가구가 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회가 될 것으로 확신한다”라며 “정부는 앞으로도 국민 여러분의 내 집 마련 꿈이 조기에 실현될 수 있도록 모든 역량을 집중해 나가겠다”라고 전했다.

조은비 기자  qlvkbam@naver.com

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