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[아유경제_부동산] ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안’ Q&A
▲ ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안’ 주요 내용. <제공=국토교통부>

[아유경제=김필중 기자] 정부가 2025년까지 서울 32만 가구 등 수도권에 61만6000가구의 주택을 공급하고 지방 대도시에도 22만 가구의 주택을 확보한다고 밝혔다. 이를 위해 공공이 직접 시행하는 재개발ㆍ재건축사업을 추진한다는 방침이다.

지난 4일 국토교통부(장관 변창흠ㆍ이하 국토부)는 정부ㆍ지자체ㆍ공기업의 주도로 주택을 공급하겠다는 내용을 담은 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안’을 발표했다. 이에 본보는 국토부가 마련한 이번 공급 대책 관련 일문일답을 정리해봤다.

Q. 그간 공급이 충분하다고 했는데, 공급 대책을 발표하는 이유는/

A. 현 정부 들어 주택 공급은 전국, 수도권, 서울 모두 역대 최고 수준이며 아파트 공급도 동일하다. 그럼에도 불구하고, 주택 공급 확대를 통한 시장 안정을 위해 3기 신도시 등 수도권 30만 가구 공급, 5ㆍ6, 8ㆍ4 공급 대책 등 다양한 주택 공급 확대 방안을 이미 마련해 추진 중이다. 다만, 그간 공급기반 확충에도 불구하고 유례없는 초저금리와 급격한 가구수 증가에 대응하기에는 한계가 있는 상황이다. 이에 실수요 보호ㆍ투기수요 근절 등 정책 기조를 유지하면서 도심 내 우수 입지에 부담 가능한 가격의 품질 좋은 주택을 충분히 공급하는 내용의 이번 대책을 발표하게 된 것이다.

Q. 민간 재개발ㆍ재건축 규제를 완화하지 않고, 공공이 나서는 이유는/

A. 도시정비사업은 도시계획ㆍ주거환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업이다. 그러나 소유주 중심의 ‘조합’ 방식으로 진행되면서 개발이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자 대상으로 활용됐다. 이로 인해 규제 완화 시 투기수요 유입으로 집값 상승이 우려되지만 개발이익을 환수할 수 있는 수단을 마련하지 못해 지난 20년간 역대 어느 정부도 근본적인 공급 확대 방안을 마련하지 못했다. 이번 대책을 통해 공공이 직접 시행하는 새로운 모델이 적용되면 투기수요 유입 억제가 가능하며, 사업을 신속히 진행하고 세입자ㆍ상인의 내몰림 등 기존 도시정비사업의 부작용 완화가 가능할 것이다. 특히, 도시정비사업만으로는 충분하지 못했던 주택 공급을 확대하기 위해 개발 수단이 부족했던 도심 내 가용부지에 대해서도 공공이 직접 시행자로 나서 대량의 주택이 공급 가능할 것으로 기대하고 있다.

Q. 수용 방식의 사업 추진은 사유재산에 대한 지나친 침해가 아닌지/

A. 우선 공공이 아닌 토지주 등이 사업을 제안하고, 높은 수준의 주민동의율(주민 2/3, 면적 1/2)을 충족하는 경우에 한해 공공이 사업을 시행한다. 아울러 기존 택지사업은 수용 시 동의요건을 따로 규정하지 않았던 것과 달리 도심 내 사업임을 감안, 동의 요건을 도입한 것이다. 또한 이번 수용 방식의 ‘패스트 트랙(Fast-Track)’ 사업 추진을 원하지 않을 경우에는 기존 방식의 사업 추진도 가능하다. 도심 내 부담 가능하고 품질 좋은 주택을 신속한 공급하기 위해 특단의 대책으로 수용 방식을 활용하되 정당한 보상을 한다. 먼저, 종전 방식보다 조합원에게 추가 수익을 보장하고, 사업 불확실성을 줄이는 등 다양한 참여 유인을 제공하고, 보상 과정에서 사업에 동의한 원주민들에게는 수용에 따른 보상으로 신축 주택에 대한 우선공급권을 부여 하고, 사업에 동의하지 않은 원주민, 대책 발표 이후 매수자ㆍ‘지분쪼개기’ 한 자에는 관련 법의 기준에 따라 현금보상을 실시한다.

Q. 개발사업으로 인해 집값 상승이 우려되는데/

A. 도심 우수 입지에 충분한 공급이 지속된다는 신뢰가 형성된다면 매수세 완화 및 가격 안정이 기대된다. 또한 기존 방식과 달리 개발이익(토지주 보장분 제외)은 생활SOC 조성 등 공익사업 투입을 전제로 추진하므로, 투기 가능성은 낮다. 개발 기대감이 형성될 경우 단기적인 가격 상승을 우려할 수 있으나 투기 수요 유입 차단을 위해 대책 발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우에 대해서는 우선공급권을 부여하지 않고 현금청산할 계획이다. 아울러 시장 상황을 면밀히 모니터링해 과열 우려 시에는 토지거래허가구역 지정, 개발 대상지역에서 제외하는 등 과열 여지를 철저히 차단할 것이다.

Q. 도심 내 공급물량의 실현 가능성을 높이기 위한 토지주의 동의를 촉진할 방안은/

A. 이번 대책을 통한 물량의 50% 이상은 도시정비사업 및 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등의 도심 내 가용부지 활용을 통해 공급된다. 도시정비사업은 종전 방식보다 조합원에게 추가 수익을 보장하고, 사업 불확실성을 줄이는 등 다양한 참여 유인 방안이 포함된다. 도시정비사업 외 사업은 국가 및 공기업 주도로 이주대책 등 취약계층에 대한 충분한 보호대책 마련, 도시ㆍ건축 규제 완화 등을 통해 실질적으로 작동 가능한 사업체계를 마련했다. 종전 방식보다 주민에게 더 많은 인센티브를 제공하고, 사업 속도도 빨라져 토지주의 참여유인이 충분할 것으로 기대된다.

Q. 규제 완화로 개발이익이 사유화되는 것은 아닌지/

A. 개발이익은 토지등소유자에게 적정한 수익을 보장하고, 나머지 부분은 세입자 보호, 공공임대ㆍ공공자가 공급, 생활SOC 확충, 사업성 낮은 구역 등에 재투자하게 된다. 토지등소유자로 구성된 조합이 사업시행자가 돼 개발이익을 독점하는 기존의 도시정비사업과는 사업 방식이 다르다. 다만 사업시행자는 토지등소유자의 동의를 합리적으로 이끌어 내기 위해 일정 수준의 추가 수익은 보장한다. 또한 공공이 민간과 공동으로 시행하는 경우에도 민간 출자비율 제한, 수익률(IRR) 제한 등을 통해 민간사업자는 제한된 수익만 허용한다.  

Q. 도시계획 권한은 지자체 소관사항이다. 서울시와의 협력이 충분히 이뤄졌는지/

A. 이번 대책에서 제시된 사업은 사업 전반에 지자체가 참여하도록 설계돼 있어 지자체의 도시계획권한은 충분히 보호된다. 사업계획 승인 등 인허가권을 지자체가 행사토록 돼 있고, 국토부가 지구지정 시에도 지자체 의견을 충분히 반영할 계획이다. 서울시와 협력해 대책을 마련했으며, 대책 발표 이후에도 시와 긴밀히 공조해 사업 성과를 조기에 가시화할 것이다.

Q. 이번 대책에서 수도권에 주로 주택이 공급되는데 비수도권 지역에 대한 대책은/

A. 이번 대책에서는 주로 서울을 비롯한 수도권 지역에서 주택 공급 부족에 대한 우려 때문에 발생하는 불안심리 확산 문제를 극복하기 위해서 수도권 지역 주택 공급에 역점을 뒀다. 그러나 이번 대책에는 그동안 서울이나 수도권 지역에 한정돼 시행됐던 다양한 주택 공급 방안을 5대 광역시 중심으로 지방에서도 시행해 22만 가구의 주택을 공급하고자 한다. 도시정비사업, 도심 공공주택 복합사업 등 도심 개발사업을 통해서 11만4000가구, 공공택지 추가 지정으로 8만3000가구, 비주택리모델링, 신축 매입으로 2만3000가구를 공급할 예정이다. 아울러 다음에 발표할 주거뉴딜 구상에서는 주택과 사회서비스, 혁신공간, 일자리를 연계한 다기능 임대주택을 주로 비수도권 지역에서 공급할 예정으로 지역 균형발전에도 기여할 수 있을 것으로 기대한다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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