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[아유경제_부동산] 재건축 규제 완화 카드 꺼내든 정부… ‘투기 방지 대책’은?

[아유경제=서승아 기자] 정부가 무주택자 문제와 집값 폭등 사태를 해결하기 위해 서울 아파트 분양을 늘리고 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 규제를 완화할 전망이다.

사업예정구역 매입 제한현장점검 강화
거래량
가격 변동 모니터링 지구 지정 취소 검토

4일 변창흠 국토교통부 장관은 관련 부처 합동으로 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다. 업계에선 이번 대책을 두고 앞선 정부에서 겪었던 투기 문제가 거론되지만 매매 차익을 노린 수요를 차단하기 위해 정부는 방지책을 마련했다.

우선 투기 방지를 위해 1가구 1주택 우선공급을 원칙으로 하고 대책 발표 이후 사업 구역 내 기존 부동산을 신규 매입한 계약자에게 우선공급권을 부여하지 않을 계획이다. 발표일 이후 사업 구역에서 신규 매입한 주택은 현금청산된다.

1개 건축물, 1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용된다. 우선공급권은 소유권 이전 등기 시까지 전매제한이 설정된다. 우선공급대상자뿐만 아니라 해당 세대에 속한 자도 우선공급계약일부터 5년 내 투기과열지구 우선공급 및 도시정비사업 조합원분양이 불가하다.

사업예정구역은 토지거래허가구역으로 지정해 실거주, 실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한한다. 사업예정구역 및 인근 지역의 이상거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사, 현장점검 등도 강화하겠다는 구상이다.

정부는 가격동향에 대한 점검을 강화해 업계나 지자체 등이 사업예정구역으로 거론해 가격동향 불안이 심화될 경우 사업 대상에서 제외하고 지구 지정을 중단할 계획이다. 아울러 거래가격이나 거래량이 이전 대비 10~20% 상승하거나 공공재개발 희망지역 중에 정책 발표 이후 가격이 상승할 경우에도 지구 지정에서 제외된다.

정부 “압도적 물량… 역대 정부 최대 공급계획”

한편, 정부는 2025년까지 서울에 32만 가구를 포함해 수도권 61만600가구, 지방 22만 가구의 부지를 확보하고 전체 물량 중에 70~80% 이상을 분양으로 공급한다. 급격하게 늘어난 주택 수요에 대응하기 위해 서울과 같은 대도시에 집중적으로 많은 주택을 공급하고 3기 신도시와 합치면 역대 정부 최대 공급안이라는 게 관계자 등의 설명이다.

현재 공공분양은 일반분양 비중이 15%에 불과하지만 이를 50%로 늘린다는 구상이다. 용적률을 올려 사업성을 올려 토지등소유자에게 기존 자체사업 대비 10~30%p 높은 수익률이 돌아갈 전망이다.

5000㎡ 이상 역세권은 용적률을 최대 700% 상향 조정하고 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 확대 등을 통해 복합 고밀 개발한다. 5000㎡ 이상 준공업지역은 스타트업 육성 공간과 연구개발센터, 청년 기숙사와 주거단지 등이 복합된 주거ㆍ산업 융합지구로 개발된다. 1만 ㎡ 이상 저층 주거지는 채광, 높이 기준 등 건축ㆍ도시 규제를 완화하고 생활SOC를 건설해 육아시설 등도 갖출 계획이다.

토지등소유자가 부담해야 하는 신축 아파트와 상가 분양대금은 기존 소유자산으로 현물납부 후 정산하는 방식으로 양도소득세 비과세를 도입해 토지등소유자의 부담을 덜어준다는 구상이다. 또한 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축초과이익환수제도 부담금 부과 면제 등의 혜택도 제공한다. 다만 토지등소유자 2/3 이상이 동의해야 가능하다.

국토교통부 관계자는 “민간이 시행하는 재건축사업은 재건축초과이익환수제도 부담금을 세금으로 환수하지만 공공이 시행하는 경우는 개발이익을 공공과 공유하는 방식으로 제한하기 때문에 재건축초과이익환수제도가 면제되는 것과 같다고 이해하면 된다”라고 말했다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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