▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 사실관계

가. 경기 안양시 소재 A 재건축사업의 구역 내 토지는 1번 필지 3만9000㎡, 2번 필지 1100㎡(이하 이 사건 각 토지)로 구성돼 있고, 그 지상에는 아파트와 상가가 존재한다.

나. 이 사건 각 토지 중 1500㎡ /4만100㎡ 지분은 상가소유자인 피고들이 공유하고 있고, 나머지 3만8600㎡/4만100㎡ 지분은 원고 조합 및 이 사건 아파트 구분소유자들이 공유하고 있다.

다. A 추진위는 각 토지등소유자들로부터 조합설립동의서를 징구해 조합설립인가를 위한 신청서를 제출하고자 했으나 수차례 협의에도 불구하고 피고들은 조합설립동의서를 제출하지 않았다.

라. 이에 A 추진위는 조합 설립의 동의요건을 충족하기 위해 구 「도시 및 주거환경정비법」 제41조(현행 제67조)를 근거로 단지 안의 상가소유자들을 상대로 공유물분할청구 소송을 제기했다.

마. 1심 법원은, ①4만100㎡ 중 2600㎡(단지 안의 상가면적)를 피고들의 공유로, 나머지를 원고 조합과 아파트 구분소유자들의 공유로 분할한다(주문 제2항) ②피고들은 소유 공유지분을 초과해 공유물이 분할됐었던바 그 차액인 67억 원을 원고 조합에 지급하라(주문 제3항) 등으로 판시했다.

바. 이에 피고들은 1심 재판에 불복해 항소하며 아래와 같은 주장을 했다.

2. 피고 항소인들의 주장

피고들은 공유지분이전등기를 마치기 전까지는 「민법」 제187조 단서에 따라 지분을 처분하지 못하는 점, 이 사건 아파트 구분소유자들의 구분소유권에 설정된 기존의 저당권 등 제한물권의 효력이 피고 등이 분할 받는 토지 부분에도 미치게 되는 점 및 향후 원고의 조합설립인가가 취소될 경우 피고 등이 경제적 위험에 처하게 되는 점 등을 고려하면, 이 사건 아파트 구분소유자들이 이 사건 각 토지 중 자신의 지분에 관해 원고에게 신탁등기를 완료한 후 이 사건 각 토지의 공유지분이전등기와 재감정을 통한 피고 등의 적정금액 지급 의무가 동시에 이행되는 상환이행판결이 선고돼야 한다.

3. 법원의 판단(당 법인 수행 사례)

재판에 의한 공유물분할, 즉 공유물분할의 소는 형성의 소로 당사자 사이에 다툼의 대상이 된 권리관계를 법원이 확정하는 것이 아니고, 협의에 대신해 법원이 재량에 따라 합리적인 방법으로 공유자 사이의 기존 권리관계, 즉 공유관계를 폐기하고 적절한 장래의 권리관계를 창설하는 것으로(대법원 1969년 12월 29일 선고ㆍ68다2425 판결, 대법원 1991년 11월 12일 선고ㆍ91다27228 판결, 대법원 2013년 11월 21일 선고ㆍ2011두1917 전원합의체 판결 등 참조) 공유물분할 판결이 확정되면 「민법」 제187조에 따라 그에 관한 등기가 행해지지 않아도 판결 내용에 따른 소유권의 변동 효력이 발생한다.

앞서 인정한 사실에 위 법리를 더해 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 피고 항소인들이 주장하는 사정들을 모두 고려하더라도 이 사건 각 토지를 제1심판결의 주문 제2항, 제3항 기재와 같은 방법으로 분할하는 것이 가장 합리적이고도 적절하다고 판단되고, 피고 항소인들 주장과 같이 이 사건 각 토지에 관한 공유지분이전등기절차와 피고 등의 가액보상의무를 동시에 이행할 것을 명하는 것은 적절하지 않다고 판단된다. 피고 항소인들의 위 주장도 이유 없다.

①이 사건 각 토지를 분할함에 있어 이 사건 상가의 경제적 가치를 극대화하고 원고와 피고 등 사이에 장래 발생할 수 있는 또 다른 분쟁을 예방하기 위해 피고 등이 이 사건 각 토지 중 이 사건 상가의 대지 부분을 모두 취득하도록 하는 것을 현물분할의 주된 기준으로 삼음으로 인해(피고들도 위와 같은 현물분할 기준에 대해서는 수긍) 피고들이 자신의 공유지분비율을 초과한 공유물을 취득하고, 피고들이 취득하는 현물의 가액과 지분의 가액의 차액을 원고 및 이 사건 아파트 구분소유자들에게 보전해 주도록 하는 이른바 부분적 가액보상에 의한 현물분할 방법을 택하게 됐는바, 위와 같은 현물분할을 위해 피고들에게 부과된 위 차액 지급 의무의 이행을 이 사건 각 토지에 관한 공유지분이전등기절차 이행과 동시이행관계로 삼는 것은 적절해 보이지 않는다.

②이 사건 각 토지 중 일부 지분에 관해 기존에 설정된 저당권 등 제한물권이 분할된 각 토지 위에도 그대로 존속함으로 인한 이해관계는 「민법」 제270조에 따른 공유물분할로 인한 담보책임에 의해 해결될 수 있을 것으로 보인다.

③이 사건 각 토지의 공유자가 다수이고, 이 사건 재건축사업을 둘러싼 권리관계를 조속히 확정해야 할 필요성이 크다.

4. 결론

상가소유자들의 주장 요지는 상가소유자들이 67억 원을 지급할 의무와 상가소유자들의 소유 지분 이상의 공유지분이전등기절차의 이행이 동시에 이뤄져야 한다는 취지이다.

그러나 공유물분할소송은 형성판결이다. 즉, 공유물분할 판결이 확정되면 「민법」 제187조에 따라 그에 관한 등기가 행해지지 않아도 판결 내용에 따른 소유권의 변동 효력이 발생하게 된다.

결국, 제1심판결과 같은 내용의 공유물분할판결이 확정되면 상가소유자들은 판결 내용에 따라 실제로 등기 절차를 진행했는지 여부 및 상가소유자들이 67억 원의 가액보상의무를 이행했는지와 상관없이 곧바로 자신의 공유지분비율을 초과한 공유물을 취득하게 된다.

그러나 반대로 원고 조합 및 이 사건 아파트 구분소유자들은 자신의 공유지분비율에 미달하는 공유물만 취득하게 되는바, 이러한 상황에서 피고들의 권리 보호를 위해 가액보상금 지급을 공유지분이전등기절차의 이행과 상환으로 이행하도록 할 필요성이 크다고 볼 수 없다.

상가소유자들은 67억 원이라는 거금을 마련하는데 부담을 느껴 부득이 동시이행관계를 주장하며 항소해 다퉜으나 항소심은 앞서 본 바와 같은 이유로 상가소유자들의 가액보상의무는 조건 없는 단순 이행의무라고 판시했다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

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