▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 사안의 개요

원고는 재건축 정비사업조합(이하 조합)으로 원고의 사업구역을 포함한 서울시 전역에 대해 2017년 8월 3일 투기과열지구로 지정됐다. 원고의 조합원이었던 A는 이 사건 사업구역 내 건물과 토지 공유지분을 소유하고 있었고, 그 중 건물에 관해 이미 원고를 수탁자로 해 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 자신이 소유한 토지 공유지분을 피고에게 양도하고, 피고는 원고에게 위 토지 공유지분에 관해 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤으며, 조합원 명의가 A에서 피고로 변경된 후 피고는 신 주택인 이 사건 아파트를 분양받았다.

그런데 피고가 조합원 자격을 취득할 수 없었다는 사실이 뒤늦게 밝혀져 원고가 피고를 상대로 이 사건 아파트에 관해 구 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제39조제3항, 제73조제2항에 기해 매도청구권을 행사했다.

2. 원심 판결

원심은 “원고가 이 사건 사업에 관한 관리처분인가ㆍ고시 및 이에 따른 이전고시를 거쳐 피고에게 이 사건 아파트를 분양했으므로, 이 사건 공유지분에 관한 권리는 동일성을 유지한 채 이 사건 아파트에 관한 권리로 강제적으로 교환ㆍ변경됐다”는 전제로, “원고는 피고에 대해 매도청구권을 행사할 수 있고 그 대상은 이 사건 공유지분이 아니라 이 사건 아파트”라고 판단했다.

3. 대법원 파기 환송 판결 취지

도시정비법 제64조제4항에 의하면 재건축 사업시행자는 조합 설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 ‘건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리’를 매도할 것을 청구할 수 있고, 동법 제73조제2항에 의하면 사업시행자는 분양신청을 하지 않은 자 등의 ‘토지, 건축물 또는 그 밖의 권리’에 대해 매도청구소송을 제기하도록 정했다.

위와 같은 내용의 도시정비법 제64조제4항 및 제73조제2항은 재건축 불참자 등에 대해 그 의사에 불구하고 그 구분소유권 및 대지사용권을 매도하게 하는 규정으로서 이들의 재산권에 대한 제한규정이기는 하나, 노후ㆍ불량주택을 재건축해 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리를 실현하기 위한 것으로 그 입법 목적의 정당성이 인정될 뿐만 아니라 이러한 목적을 달성하기 위한 효과적이고 적절한 수단이고, 피해의 최소성 및 법익의 균형성도 갖췄으므로 위헌이라고 할 수 없다(대법원 1999년 12월 10일 선고ㆍ98다36344 판결, 헌법재판소 2020년 11월 26일 선고ㆍ2018헌바407). 그러나 매도청구권의 위와 같은 기본권 제한성을 감안하면 위 규정을 적용함에 있어 그 행사요건을 엄격히 해석해야 하고, 함부로 유추해석하거나 확장해석해서는 안 된다.

구 도시정비법 제39조제2항, 제3항에 의하면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없고, 이러한 경우 사업시행자는 사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 동법 제73조를 준용해 손실보상을 해야 한다고 정하고 있다. 사업시행자가 위 양수인으로부터 해당 건축물 또는 토지를 취득하기 위해 협의를 진행했으나 협의가 성립되지 않은 경우 도시정비법 제73조제2항을 준용해 위 건축물 또는 토지에 관한 매도청구권을 행사하는 것은 재건축의 시행을 위한 것으로서 허용된다고 할 것이다.

그러나 사업시행자가 위 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 없다는 사실을 뒤늦게 인지했고, 그 전에 이미 위 양수인으로부터 해당 건축물 또는 토지를 현물출자받거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료받은 경우라면, 사업시행자는 신탁받은 건축물 또는 토지의 소유권을 취득하기 위해 새로이 매도청구권을 행사할 필요가 없다(대법원 2013년 11월 28일 선고 2012다110477ㆍ110484 판결).

따라서 조합원 자격을 취득할 수 없음을 간과하고 해당 양수인에게 대지 또는 건축물을 분양하는 것을 내용으로 하는 관리처분계획의 변경 및 이전고시가 이뤄지고, 해당 양수인이 그에 따른 권리를 취득하기에 이른 경우라면, 그러한 관리처분계획 또는 이전고시의 효력을 다투는 것은 별론으로 하고, 해당 양수인이 취득한 대지 등에 대해 도시정비법 제73조제2항에 기해 매도청구를 하는 것은 재건축사업의 시행과 무관해 허용되지 않는다고 보는 것이 타당하다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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