▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제39조제2항 및 제3항에 의하면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 도시정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없고 이럴 때 사업시행자는 도시정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 동법 제73조를 준용해 손실보상을 해야 한다고 정하고 있다.

그런데 투기과열지구에서 A 조합 조합원인 ‘갑’이 조합과 분양계약을 체결한 이후 ‘을’에게 조합원 입주권을 8억5000만 원에 매도하는 계약을 체결했고 이와 별도로 갑과 을은 같은 날 이 사건 공유지분을 매매하는 내용의 등기용 토지매매계약서를 작성했는데 갑은 이 사건 공유지분에 관해 신탁재산의 귀속을 원인으로 자신 명의로 지분이전등기를 마친 다음, 같은 날 을에게 위 지분에 관해 2019년 5월 30일 매매를 원인으로 지분이전등기를 마쳐서 줬다. 을은 같은 날 A 조합에게 위 지분에 관해 조합을 수탁자로 해서 신탁을 원인으로 한 지분이전등기를 마쳐서 줬고, A 조합은 이 사건 사업에 관한 이전고시를 했다. 을은 이 사건 아파트에 관해 자신의 명의로 소유권보존등기를 마쳤고 그 후 A 조합은 을이 투기과열지구로 지정된 이 사건 사업구역에서 조합설립인가 이후 이 사건 공유지분 등을 양수받은 자임으로 조합원이 될 수 없어 도시정비법 제39조제3항, 제73조에 기해 을에게 이 사건 아파트에 대한 매도청구권을 행사하면서 소유권이전등기를 구하는 이 사건 소를 제기했을 때 이런 경우 재건축 조합의 매도청구권을 인정할 수 있을 것인지가 문제가 됐다.

이에 대해 대법원은 판례(2023년 11월 2일 선고ㆍ2022다290327/290334 판결)에서 “도시정비법 제39조제2항 및 제3항에 의하면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 도시정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없고 이런 경우 사업시행자는 도시정비사업의 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 동법 제73조를 준용해 손실보상을 해야 한다고 정하고 있다. 사업시행자가 위 양수인으로부터 해당 건축물 또는 토지를 취득하기 위해 협의를 진행했으나 협의가 성립되지 않다면 도시정비법 제73조제2항을 준용해 위 건축물 또는 토지에 관한 매도청구권을 행사하는 것은 재건축사업의 시행을 위한 것으로서 허용된다고 할 것”이라며 “그러나 사업시행자가 위 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 없다는 사실을 뒤늦게 인지했고, 그 전에 이미 위 양수인으로부터 해당 건축물 또는 토지를 현물출자로 받거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료받은 경우, 사업시행자는 신탁받은 건축물 또는 토지의 소유권을 취득하기 위해 새로 매도청구권을 행사할 필요가 없다(대법원 2013년 11월 28일 선고ㆍ2012다110477/110484 판결)”고 짚었다.

이어서 재판부는 “조합원 자격을 취득할 수 없음을 간과하고 해당 양수인에게 대지 또는 건축물을 분양하는 것을 내용으로 하는 관리처분계획 변경 및 이전고시가 이뤄지고 해당 양수인이 그에 따른 권리를 취득하기에 이른 경우라면, 그러한 ‘관리처분계획 또는 이전고시의 효력을 다투는 것은 별론’으로 하고 해당 양수인이 취득한 대지 등에 대해 도시정비법 제73조제2항에 기해 매도청구를 하는 것은 재건축의 시행과 무관해 허용되지 않는다고 보는 것이 타당하다. 원고의 정관 제9조제5항, 제6항에 의하면 투기과열지구 내 건축물 등 양수인으로서 조합원 자격을 취득할 수 없는 경우 현금으로 청산하고 이미 신탁등기된 조합원의 토지 및 건축물의 소유권은 조합에 자동 귀속되며 신탁등기 이전의 조합원 토지 및 건축물 소유권은 청산금 지급과 동시에 조합에 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하게 돼 있다”면서 “원고는 결과적으로 이 사건 기존 아파트는 소외인으로부터, 이 사건 공유지분은 피고로부터 원고를 수탁자로 하고 신탁을 원인으로 한 각 소유권이전등기를 경료받았다. 앞서 본 법리 및 위 정관 규정에 의하면 원고가 위 건물과 토지의 소유권을 취득하기 위해 새로 매도청구권을 행사할 필요가 없다. 따라서 피고가 조합원 자격을 취득할 수 없다는 점을 간과하고 피고에게 이 사건 아파트를 분양했다고 하더라도, 원고는 도시정비법 제39조제3항, 도시정비법 제73조제2항을 근거로 이 사건 아파트에 대해 매도청구권을 행사할 수 없다”라고 밝혔다.

위 사안과 같이 재건축 조합에서 이전고시에 하자가 발생하게 된 경우에는 이전고시의 하자를 다퉈서 권리의 ‘존부확정’에 관한 소송 등으로 문제를 해결해야 할 것이고, 이전고시 이후 조합원이 되지 못하는 자를 상대로 매도청구권의 행사를 하는 절차는 인정되지 않는다는 점을 유의해야 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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