▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 사실관계 및 원고들의 주장

가. 원고들은 사업시행예정구역 내 토지등소유자이고, 피고 보조참가인 A 재개발 추진위는 2004년 9월 10일 피고 관할청장으로부터 추진위구성승인을 받은 다음, 2019년 1월 29일 피고에게 조합설립인가를 신청했다. 피고는 2019년 5월 9일 해당 조합설립인가 신청에 대해 A구역 내 토지등소유자 512인 중 391인의 동의(조합설립동의율 76.37%)가 있었다고 봐 피고보조참가인의 설립을 인가하는 처분을 했다.

나. 이에 원고들은 B사가 단지 동의자 수를 늘리기 위한 목적에서 토지 및 건축물의 소유자를 달리하는 방식 즉, 소위 ‘지분 쪼개기’ 방식을 사용해 토지등소유자의 수를 인위적으로 늘렸으며, 그 결과 B는 총 200인의 토지등소유자로 동의서를 제출했다. 그러나 B의 관여로 늘어난 토지등소유자는 명의만을 대여한 자로 정상적인 소유자라 할 수 없으므로, 동의자 수를 산정하며 제외돼야 함이 마땅하고 따라서 조합설립동의율에 미치지 못한 채 한 조합설립인가 처분은 무효라며 소송을 제기했다.

다. 1심에서는 원고들의 청구를 기각했으나, 항소심 및 대법원은 이를 파기하고 원고들의 청구를 인용한 바 있다.

2. 원심 판결

먼저 B가 인위적으로 토지등소유자의 수를 늘리기 위해 토지 및 건축물의 소유자를 달리하는 방식 즉, 지분 쪼개기 방식을 사용했다고 인정할 아무런 증거가 없으며, 그와 같은 행위가 정상적인 거래인 경우 원고들이 주장하는 바와 같이 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 등에 의해 금지된다고 볼 법적 근거가 존재하다고 보기 어렵다(도시정비법 제39조ㆍ제76조제1항제2호ㆍ제77조, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제38조제1항제1ㆍ2호에 의해 향후 분양받을 권리가 제한될 수는 있으나, 그러한 제도는 토지등소유자 및 동의자 수의 산정 기준과 직접적인 관련이 없다).

3. 대법원의 판단

가. 도시정비법 등에서는 토지의 면적을 기준으로 한 동의 요건과 별도로 토지 또는 건축물의 소유자를 기준으로 한 동의 요건을 갖출 것을 요구하면서, 조합 설립과 관련한 토지등소유자의 전체 의사가 왜곡되지 않도록 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 관해 구체적으로 규정하고 있다. 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계, 조합설립인가 처분의 법적 성격 등을 종합하면, 오로지 재개발 조합 설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하거나 재개발 진행 과정에서 주도적 지위를 차지하기 위한 목적으로 형식적인 증여ㆍ매매 등을 원인으로 해 밀접한 관계에 있는 사람 등의 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통해 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합 설립에 동의하는 의사를 표시하도록 하는 등 조합 설립을 위한 동의정족수 및 동의자 수 산정 방법을 엄격히 규정하고 있는 도시정비법의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 볼 수 있다.

나. B 등이 2008년 7월 2일께부터 이 사건 처분일 무렵인 2018년 11월 6일께까지 이 사건 사업시행예정구역 내에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 과소지분을 임직원이나 지인 등 총 209명에게 매매ㆍ증여 등을 원인으로 지분소유권이전등기를 마친 사실, 그중 일부는 다시 임직원이나 지인 또는 상속인 등에게 매매ㆍ증여 또는 상속을 원인으로 지분소유권이전등기가 마쳐 진 사실, 위와 같이 지분소유권이전등기를 마친 토지등소유자 209명 중 194명의 지분이 토지의 경우 0.076/152 내지 10/6300(면적은 모두 1㎡ 이하), 건축물의 경우 0.1/32.29 내지 4/98.51에 불과하고, 거래액도 1만 원에서 60만 원에 불과한 사실, 그중 185명이 각 토지 또는 건축물의 대표 소유자로 선임돼 조합 설립에 관한 동의서를 제출한 사실 등을 인정했다. 나아가 원심은 B 등이 조합설립동의율 요건을 충족하기 위한 목적으로, 형식적인 증여ㆍ매매 등을 원인으로 해 토지 또는 건축물의 과소지분을 임직원이나 지인 등에게 명의신탁하거나 통정해 허위로 소유권이전등기를 마치는 이른바 ‘지분 쪼개기’ 방식을 통해 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들이 조합 설립에 동의하도록 한 것은 구 도시정비법 제35조제2항에서 규정한 조합설립동의율 요건을 잠탈하기 위해 편법ㆍ탈법적인 방법으로 토지등소유자 수 및 동의자 수를 늘린 것에 불과하다고 봐, 위와 같이 인위적으로 늘어난 토지등소유자 194명과 그중 조합설립동의서를 제출한 185명은 조합설립동의율 요건을 산정함에 있어서 전체 토지등소유자 수 및 동의자 수에서 각각 제외돼야 한다고 판단해, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구를 인용했다.

4. 결론

과소지분의 형식적 이전을 통해 인위적으로 부풀린 토지등소유자들로 하여금 조합 설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 도시정비법의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 보기 위해서는, 토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율 및 면적, 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액, 과소지분 취득자들이 조합 설립에 동의하는 의사를 표명한 정도 및 그 의사가 조합 설립을 위한 동의정족수에 미친 영향 등 관련 사정을 종합해 개별 사안에 따라 구체적으로 판단해야 할 것이다.

해당 사안의 경우에는 총 토지등소유자 512명 중 약 200명에 이르는 토지등소유자가 매매ㆍ증여 등으로 과소지분을 취득했고, 거래 가액이 소액인 데다가 그 중 약 185명이 동의서를 제출한 사실 등을 종합해 보면 지분 쪼개기 방식을 통해 인위적으로 토지등소유자를 늘리고 동의서를 제출하는 방식으로 동의율에 관한 도시정비법의 관련 요건을 잠탈했다고 봐야 할 것이다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>