▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인

재건축 정비사업조합(이하 조합)은 관리처분인가 고시로 정비구역 내의 구분소유자의 점유를 당연히 승계하는 것으로 해석할 수 있는지 여부가 문제됐고, 이러한 점유의 당연승계로 취득시효가 완성됐다고 봐야 하는지 여부가 문제됐다.

이에 관해 대법원(2026년 1월 8일 선고ㆍ2023다211741 및 2023다211758 판결)에서는 “① ｢도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)｣ 제81조제1항 본문에 따라 관리처분인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 도시정비법 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용ㆍ수익할 수 있게 된다. 이에 따라 사업시행자는 관리처분인가의 고시가 있게 되면 위 조항을 근거로 정비구역 내에 있는 토지 또는 건축물의 소유자 등을 상대로 그들이 점유하고 있는 부동산의 인도를 구할 수 있다(구 도시정비법(2012년 2월 1일 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제49조제6항에 관한 대법원 2014년 7월 2일 선고 2012다62561, 62578 판결, 대법원 2020년 8월 20일 선고 2017다260636 판결 참조). 이는 종전의 토지 등에 대한 점유가 소유자 등에게 남아있음을 전제로, 사업시행자의 사용ㆍ수익권에 근거해 소유자 등에 대한 인도청구권을 인정하는 취지이다. ② 도시정비법상 재건축사업의 경우 천재지변 등을 이유로 시장ㆍ군수 등이 직접 정비사업을 시행하는 경우 등을 제외하고는 사업시행자가 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 에 따라 종전 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있는 권한은 부여되지 아니하므로(도시정비법 제63조, 대법원 2014년 7월 24일 선고 2012다62561, 62578 판결 참조), 사업시행자인 재건축 조합과 분양신청을 하지 아니한 자 등 사이에 협의가 성립되지 아니한 경우에는 도시정비법 제73조제2항에 따라 매도청구소송을 제기해야 한다. 이 경우 사업시행자인 재건축 조합이 부담하는 매매대금 지급의무와 토지 등 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 소유권이전 및 토지 등을 인도할 의무는 동시이행의 관계에 있다(대법원 2022년 3월 31일 선고 2021다258029 판결 참조). ③ 물건에 대한 점유란 사회관념 상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해는 반드시 물건을 물리적ㆍ현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람과의 시간적ㆍ공간적 관계와 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해 사회관념 등에 따라 합목적으로 판단해야 한다(대법원 2012년 1월 27일 선고 2011다74949 판결 참조). 앞서 본 바와 같이 도시정비법 제81조제1항 본문 규정은 사업시행자에게 정비사업을 위해 토지 등 소유자를 상대로 그들이 점유하고 있는 종전 토지 등의 인도를 구할 수 있는 권리를 부여하는 취지로 볼 수 있으나, 협의가 성립하지 아니하는 경우에는 토지 등 소유자를 상대로 매도청구소송을 제기하는 등으로 점유를 인도받기 위한 별도의 조치를 취할 수밖에 없다. 따라서 위 규정만으로 관리처분인가의 고시가 있는 경우 그 정비사업구역에 포함된 종전 토지 등 전체에 대한 소유자 등의 사실적 지배나 점유관계가 사업시행자인 재건축 조합에 곧바로 승계되는 효과가 부여되는 것은 아니다”고 판결했다.

따라서 위 판결에 따른다면 재건축 조합은 관리처분인가 고시가 있을 경우 청산자에 대한 청산절차를 모두 마치고 이주를 모두 완료한 이후에 정비구역 내 구분소유자의 점유가 승계된다고 봐야 한다.

남기송 변호사  qkrtpdud.1@daum.net

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