▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법」 제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등)제1항에서는 “종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분인가의 고시가 있는 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 않다. ①사업시행자의 동의를 받은 경우 ②「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우”라고 규정하고 있는데, 모 재개발 조합이 관리처분인가 후 분양신청을 하지 않은 토지등소유자를 상대로 수용 절차에 따른 손실보상금을 공탁하고 소유권이전등기를 한 후 1년이 지나서야 토지를 인도받았다. 이 경우 조합이 토지등소유자를 상대로 인도받지 못한 기간 동안의 차임 상당의 손해 또는 부당이득을 반환하는 청구를 했다. 이 경우 토지등소유자가 차임 상당의 손해 또는 부당이득반환청구를 해야 할 것인지 여부가 문제됐다.

이에 대해 원심은 “원고가 이 사건 토지를 피고로부터 인도받은 다음 이 사건 도시정비사업을 진행하려고 한 것이지 타에 임대하거나 다른 용도로 활용해 수익을 얻을 상황은 아니었으므로, 이 사건 토지를 사용ㆍ수익하지 못함으로 인해 차임 상당액의 손해를 입었다고 보기 어렵다”고 판단했다.

그러나 대법원(2026년 3월 12일 선고ㆍ2025다217884 판결)에서는 “①불법 점유를 당한 부동산의 소유자로서는 불법점유자에 대해 그로 인한 차임 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있고, 다만 불법 점유가 없었더라도 부동산소유자에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없는 것이지만, 그와 같은 특별한 사정에 관해서는 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽에서 증명할 책임을 진다(대법원 1997년 7월 22일 선고ㆍ96다14227 판결 및 대법원 2017년 6월 15일 선고ㆍ2015다77717,77724 판결). 한편 부동산의 무단점유ㆍ사용에 대해 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 이유는 해당 부동산의 점유ㆍ사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관한 권리가 당사자 사이 합의로 설정된다고 가정했을 경우 약정됐을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지, 해당 부동산이 임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 하기 때문이 아니며, ‘차임 상당액’은 부동산의 무단점유ㆍ사용으로 얻은 부당이득을 금전적으로 평가하는 데 필요한 기준일 뿐이다(대법원 2020년 5월 21일 선고ㆍ2017다220744 전원합의체 판결). 따라서 단지 원고가 이 사건 토지를 임대하지 않고 이 사건 도시정비사업을 진행하려고 했다는 사정만으로 부동산소유자인 원고에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에 해당한다고 보기 어렵다. ②그런데도 원심은 피고의 불법 점유라는 사실이 발생하지 않았더라도 원고에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없다는 특별한 사정에 대해는 별다른 심리도 하지 않은 채, 단지 판시와 같은 사정만으로 차임 상당의 손해가 발생하지 않는다고 단정했다. 이러한 원심판결에는 차임 상당의 손해 발생 등에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 판결했다.

결과적으로 조합이 이주 기간 내에 이주하지 않은 토지등소유자(점유자)를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 때 적어도 토지등소유자가 이러한 불법 점유로 인한 손해배상책임 또는 부당이득반환청구의 대상이 될 가능성이 크다고 인정한 점에서 위 대법원 판결은 의미가 있다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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