방배5구역 비교표 (하단 참조)

GS-포스코-롯데건설 프리미엄사업단, ‘시공자 권한 최소화-조합원 이익 최대화’

SK건설, ‘120.1% 하한가 분양 시 미분양 관계없이 확정 보장’

[아유경제=박재필기자] 분양가 논쟁으로 조합원 간 의견이 분분했던 방배5구역 재건축 수주전이 제2라운드로 접어들었다. 각 진영 모두 전열을 정비하고 수주전에 사력을 다하고 있는 것.

GS-포스코-롯데건설 컨소시엄(이하 프리미엄사업단)과 SK건설은 각 사의 장점을 조합원들에 알리기 위해 최선을 다하고 있다.

이곳 조합원들에 따르면 양측의 홍보 논리가 다르다 보니 과연 어느 건설사가 조합원의 권익에 최선일지에 대해서도 관심이 높아지고 있다.

무상지분율에서 양측은 평균 일반분양가를 상중하로 나눠 지분율을 차등 제시한 가운데 우선 SK건설은 하한가 지분율만이 보장된다는 슬로건을 내걸었다.

SK건설은 ▲약 3040만원/3.3㎡일 때 142.4%(대안설계 적용 시 143.5%) ▲약 2840만원/3.3㎡일 때 133.5%(대안설계 적용 시 134.6%) ▲약 2540만원/3.3㎡일 때 120.1%(대안설계 적용 시 121.2%) 등을 제시했다.

프리미엄사업단은 평균 일반분양가가 ▲약 3100만원/3.3㎡일 때는 145.40% ▲약 2850만원/3.3㎡일 때는 131.28% ▲약 2500만원/3.3㎡일 때는 111.56%로 각각 책정했다.

이를 두고 SK건설 측은 “관리처분 시 조합원들은 높은 분양가로 일반분양 하기를 원한다. 하지만 미분양 발생 시 시공자는 분양을 위해 할인 분양을 할 것이며 할인된 만큼 지분율이 변동된다”며 “프리미엄사업단은 변동지분율이며 SK건설은 확정지분율 120.1%를 꼭 보장할 것”이라고 밝히고 있다.

프리미엄사업단은 이 같은 SK건설의 주장에 대해 “프리미엄사업단은 일반분양 결정권을 조합원들에게 주고, 일반분양 미분양 시에도 비례율에 변동이 없다”며 “조합원들이 무리한 요구를 하지 않고 시장가격으로 분양가격을 결정하는 이상 분양가별 비례율은 확정된다”고 강조했다. 이어 “반면 SK건설이 보장한다는 하한가는 2540만원으로 시장가격인 2800만원대 이상에는 턱없이 낮은 가격 일뿐만 아니라, 그나마 그 가격의 비례율 120.1%에는 거품이 껴 있다”며 “사업비 금융비용, 예비비 임의 누락, 상가 분양가 과대 계상 등을 고려하면 이 비율이 6%포인트 이상 하락할 것”이라고 입찰서 상 근거들을 제시했다. 

프리미엄사업단은 또 ‘시공자 권한 최소화! 조합원 이익 최대화!’를 슬로건으로 걸었다. 특히 SK건설의 주장에 대해 미분양에 대한 시공자의 책임은 기본 중의 기본이라고 강조했다.

이를 두고 이곳 조합원들의 관심이 높았다. 한 조합원은 “지분제를 결정할 당시 다수 대의원들이 미분양 책임은 무조건 시공자가 져야 한다고 주장했다”며 “이로 인해 다수 건설사들이 지분제인 우리 사업에 참여하지 못했다. 입찰지침서에 명기된 내용을 살펴봤을 때 양측의 논리가 상반되고 있다. 입찰서를 정확히 살펴봐야 한다”고 밝혔다.

SK건설을 지지하는 조합원은 “SK건설이 홍보하고 있는 하한가 비례율에 대해 어느 정도 공감한다. 조합원들의 최소한의 권리를 위해서라도 이 부분에 대해서는 정확한 판단이 필요하다”고 말했다.

프리미엄사업단을 지지하는 조합원은 “SK건설의 전단이 조합원들의 혼란을 가중시키고 있다. 현장에서는 수주가 목적이 아니라는 소문도 흘러나오고 있다”며 “하한가인 120.1%만 확정하겠다고 홍보하고 있는 것 자체가 본인들이 변동지분제를 제시했다고 말하는 것과 다를 게 없다”고 목소리를 높였다.

또한 프리미엄사업단은 무이자 사업비, 유이자 사업비 금융비용 등에 대해 정확한 판단이 필요하다고 말했다.

프리미엄사업단 관계자는 “무이자 사업비의 경우 프리미엄사업단은 2537억원, SK건설은 1691억원을 각각 제시했다. 결국 차액 846억원은 조합원들이 부담해야 한다”며 “또한 무이자 사업비 금융비용의 경우에도 프리미엄사업단은 ‘입주 시까지 무이자’라고 입찰서에 명시하고 있다. 하지만 SK건설의 경우 ‘관리처분 시(2015년 6월)까지’라 명시함으로써 결국 2015년 7월~2019년 2월까지 44개월간 유이자다. 2015년 7월 이후 PF를 실행, PF 이자를 조합원들이 납부해야 한다”고 전했다.

결국 무이자 사업비와 그 금융비용, 유이자 사업비 등만 살펴봐도 비례율의 차이가 확연하다는 게 프리미엄사업단 측 주장의 핵심이다.

이에 맞서는 SK건설은 대안설계의 장점을 밝혔다.

SK건설은 다양한 평면 구성과 +알파 평면 등을 적용해 기존 조합의 설계 원안 외에 대안설계를 제시함으로써 경쟁사에 비해 조건이 우월하다고 주장했다.

특히 조합이 제시한 설계 원안 외에 프리미엄사업단은 특화 부분에 있어 자사의 제안보다 경쟁력이 떨어진다고 강조했다.

이에 대해 프리미엄사업단은 “입찰지침서 상 대안설계 제시 시 설계도면과 이에 대한공사 항목 상세 내역을 제출하도록 규정돼 있다. 그러나 SK는 대안설계를 제시했다고 하면서 입찰지침서에 규정된 설계도면과 공사 내역을 제출하지 않았다. 따라서 SK가 제시한 대안설계는 원천적으로 무효이므로 재고의 가치가 없다”고 말했다.

또한 SK건설은 하한가 기준에서 경쟁사 대비 조합원 분담금이 상대적으로 낮은 조건을 제시, 총액 850억원 수준의 부담을 낮췄다고 덧붙였다.

뿐만 아니라 컨소시엄에 비해 SK건설은 강남의 새로운 랜드마크로 조성하고 SK뷰의 브랜드 가치를 높이고자 하는 의지가 강하다고 밝혔다.

특히 하한가 지분율이 보장된다는 것을 다시 한 번 강조했다.

또한 현장에서는 보간법을 적용했는지, 조합 예비비, 상가 수익금, 마감재 특화 항목 등에 대한 관심이 높은 것으로 알려졌다.

다음은 도시정비사업 정론지 <아유경제>가 양측과 진행한 인터뷰. 이를 통해 각 진영이 내세우는 장점과 수주 전략을 간단하게 정리해 봤다. 

GS-포스코-롯데 프리미엄사업단 관계자를 만나다

-3개 사가 힘을 합쳤다. 장점은/

방배5구역은 총사업비가 1조2000억원이 넘는 초대형 사업장입니다. 그럼에도 불구하고 조합원들과의 약속을 지키면서 여러 가지 악조건을 극복해야 하는 지분제 사업장이기도 합니다. 입주까지 얼마나 어려운 일들이 많겠습니까? 사업단을 구성한 이유는 이러한 어려운 사업을 조합원들의 소중한 재산을 지키고 조합원들의 이익은 최대화하면서 성공적으로 끝까지 마무리하겠다는 각 회사의 의지가 맞아떨어졌다고 하겠습니다. ▲GS건설의 브랜드 파워 ▲포스코건설의 튼튼한 재무구조 ▲롯데건설의 서초·강남 지역에서의 재건축 경험 1위 등 3개 사가 뭉치면 상당한 시너지 효과가 날 것입니다. 프리미엄사업단은 각각의 장점을 최대한 살려서 1조2000억원 이상의 초대형 재건축사업을 안정적으로 추진, 조합원들의 이익을 극대화하고 성공적으로 사업을 마무리하겠습니다.

-방배5구역 조합원들을 위해 특별히 제안한 것이 있다면/

입찰서 작성 시 제일 많이 고민했던 것은 ‘지분제사업에서 조합원들과의 불협화음을 줄이고 조합원들의 이익을 극대화할 수 있는 방법이 무엇인가’입니다. 다시 말해 시공자의 권한은 최소화하고, 조합원의 이익은 극대화할 수 있는 방법이 무엇인지를 고민한 것입니다. 그 결과, 여태까지 다른 사업장에 없는 내용을 입찰서에 담을 수 있었습니다. ▲첫째로 분양가를 조합원들이 결정하도록 입찰서에 명기했습니다. 시공자가 분양가를 맘대로 결정 못 하도록 못을 박아 둔 것입니다. ▲둘째로 분양가를 3개 제시하고, 각각의 비례율을 제시하도록 돼 있는데 이때 보간법을 적용하도록 입찰서에 명기해 분양가가 얼마로 결정되더라도 비례율을 사전에 조합원들이 예측할 수 있도록 했습니다. 이렇게 함으로써 시공자가 임의로 비례율을 변경 못하도록 한 것입니다. ▲셋째로 최고가를 초과할 때는 분양가를 산술적으로 50:50으로 나누도록 했습니다. 일반적으로 분양가가 오를 때는 그 수익금을 조합원들에게 준다고 규정합니다. 그러나 수익이 얼마나 날지, 수익이 났는데 있는지 없는지 솔직히 애매한 상황이 생길 수 있습니다. 이러한 이유로 분양가를 정확히 50:50으로 나누는 것으로 입찰서에 정했습니다. 이상과 같이 시공자의 권한을 최소화하고 조합원 이익은 최대화할 수 있는 안전장치를 만든 것입니다.

-방배5구역 조합원들에게 한마디 덧붙이자면/

입찰서를 준비하면서 어떻게 하면 조합원들의 마음을 얻고, 지킬 수 있는 약속을 할 것인가 고민했습니다. 사업단에 대해 일부에서 부정적인 생각을 갖고 계신 것도 알고 있습니다. 하지만 입찰서 내용을 꼼꼼히 보시면 과거 다른 구역의 입찰서보다도 충실하게 준비해 온 것을 알 수 있을 것입니다. 이번 방배5구역의 입찰서를 준비하면서 ‘시공자 권한은 최소화하고, 조합원 이익은 최대화한다’는 프리미엄사업단의 다짐과 의지를 제안서에 담았습니다. 1조2000억원의 초대형 재건축사업을 저희 프리미엄사업단에 맡겨 주십시오.  

<SK건설 관계자를 만나다> 

-단독입찰을 진행했다. 장점은/

컨소시엄에서 불가능한 국내 최고의 명품 아파트 건설에 최선을 다할 것입니다. 특히 SK건설은 사업성을 우선시해 방배5구역 조합원에게 가장 이상적인 대안설계안을 추가적으로 제시했습니다. 또한 조합에서 제시한 설계 원안 이외에 방배5구역의 사업성을 제고했을 때, 하한가에서 121.2%를 산정했습니다. 결국 미분양 발생 시 시공자는 분양을 위해 할인 분양을 할 것이며 지분율이 변동될 수 있다는 것을 명심해야 할 것입니다. 또한 적정 일반분양가를 적용했을 경우에도 134.6%까지 무상지분율을 끌어올리는 등 SK건설의 사업 제안은 프리미엄사업단보다 한 수 위라고 자신할 수 있습니다.

-방배5구역 조합원들을 위해 특별히 제안한 것이 있다면/

SK건설은 단독입찰사로서 방배5구역을 강남의 새로운 랜드마크로 조성할 수 있는 확신을 가지고 있습니다. SK뷰의 브랜드 가치를 높여서 방배5구역의 새로운 이정표를 심겠다는 목표로 최선을 다할 것입니다. 프리미엄사업단의 변동지분율 제시와 SK건설의 확정지분율 120.1%를 꼭 비교 판단해 주시길 부탁드립니다. SK건설은 120.1%를 꼭 보장할 것입니다. 분양가 및 미분양에 상관없이 120.1%를 지키겠다는 SK건설의 약속을 조합원들께서 믿어 주셨으면 합니다.

-방배5구역 조합원들에게 한마디 덧붙이자면/

다시 한 번 강조하고 싶습니다. SK건설은 방배5구역 조합원들에게 최상의 이익을 안겨 드리기 위해서 단독입찰을 주저하지 않았습니다. 본사 차원에서도 수많은 고민 끝에 최상의 조건으로 입찰에 참여했습니다. 조합과 시공자 간의 긴밀한 협조 속에서 조합원들의 권익을 위해 최선을 다할 것입니다. 지키지 못할 약속이 아닌, 신의로 보답할 것입니다. SK건설을 지지해주십시오! 방배5구역의 새로운 미래에 SK건설이 함께 할 것입니다.

<방배5구역 비교표>

박재필 기자  pjp78@naver.com

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