▲ 분양가상한제 적용 후 리모델링사업이 더 위축될 수 있다는 우려가 전문가들 사이에서 나오고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 초과이익환수제도, 안전진단 강화 등 정부의 부동산시장에 대한 강한 규제로 재개발ㆍ재건축사업이 어려움을 겪자 최근 미니 재건축이나 리모델링사업 등이 인기를 끌었다. 하지만 민간택지 분양가상한제 적용이 예정돼 이들 재건축 대안 사업들마저 영향을 받을 수 있어 논란이 커지고 있다.

이촌현대, 분양가상한제 적용 피해 일반분양 30가구 미만 방안 고심
리모델링 조합 “그동안 리모델링 활성화하게 하고… 적용 제외해야”

오는 10월부터 정부가 투기과열지구 등을 중심으로 민간택지 분양가상한제를 시행할 것으로 보여 재건축사업이 여의치 않아 리모델링을 추진했던 조합들이 대책 마련에 나서는 모양새다.

리모델링사업은 주요 골격을 유지하면서도 구조, 기능, 미관 및 거주환경의 개선을 위해 건축물을 개량하거나 새로운 성능을 추가 또는 변경하는 행위다. 세대수는 기존보다 최대 15%까지 늘릴 수 있으며 안전진단에서 B등급을 받으면 수직증축 리모델링이 가능하다. 재건축처럼 전면철거 대신 기존 아파트 위로 2~3개 층을 더 올리거나 일부 구조를 변경하는 방식으로 최대 3층까지 올릴 수 있다. 아울러 안전진단에서 C등급 이상을 받으면 수평증축이 가능하며, 필요 연한이 15년으로 재건축보다 짧다. 이 같은 장점으로 규제가 많이 적용되는 재건축 대신 리모델링이 인기를 끌어온 것.

하지만 정부의 이번 분양가상한제 구상에 따르면 30가구 이상 일반에 분양될 경우 해당 규제에 적용을 받게 된다. 재건축에 비해 수익성이 현저히 낮은 리모델링 추진 조합들이 대응책 마련에 나선 이유다.

대표적인 곳으로 서울 용산구 이촌동 현대아파트(이하 이촌현대)가 꼽힌다. 도시정비업계 소식통 등에 따르면 해당 조합은 분양가상한제 적용을 피하려고 일반분양분을 30가구 미만으로 줄이는 방안을 두고 고심하고 있는 것으로 알려졌다.

용산구 첫 리모델링 추진 단지인 이촌현대는 1974년 준공돼 리모델링사업을 통해 현 653가구에서 750가구로 재탄생을 목표로 한 바 있다.

조합 관계자에 따르면 전용면적을 100㎡에서 2배로 확장, 세대수를 대폭 줄이는 방안이 검토되고 있다. 그렇지만 이마저도 추가분담금이 증가할 수 있어 조합원들의 동의가 선행돼야 해 추이를 지켜봐야 한다.

발등에 불이 떨어진 리모델링 사업지들은 반발하고 나섰다. 이들은 재개발ㆍ재건축과 달리 리모델링사업은 수익성만을 추구하는 사업이 아니기에 분양가상한제 적용 대상에서 제외해야 한다는 입장이다. 무엇보다 정부와 서울시가 그동안 리모델링 활성화 등 도시재생을 위한 정책을 추진해놓고 결국 조합원들에게 부담을 전가하고 있다고 비판한다.

사업에 차질을 빚게 된 조합들은 단체 행동도 고려하고 있는 것으로 알려졌다.

서울의 한 리모델링 조합 관계자는 “독려할 때는 언제고 뒤늦게 분양가상한가 적용으로 압박을 하는지 모르겠다”면서 “아직 30가구 이상 일반분양한 사례가 없는 점을 고려하면 펴 보지도 못하고 지는 셈이다. 일부 리모델링 단지들과 함께 단체 항의를 준비하고 있다”고 밝혔다.

업계의 한 전문가는 “정부의 정책 방향을 추후 지켜봐야 하지만 실제 적용된다면 그 타격은 상당하다”면서 “애초에 리모델링사업은 재건축의 대안 성격이었지만 분양가상한제가 적용되면 사업성이 크게 떨어질 수 있어 수익성 등을 고려하면 굳이 리모델링사업을 할 필요도 없다”고 진단했다.

국토부 “리모델링사업도 애초에 분양가상한제 적용 대상” 해명
규제에도 원활한 사업 이어가는 사업지도 있어

하지만 이 같은 논란에 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 리모델링사업 역시 원래 분양가상한제 적용 대상이었음을 밝히며 문제가 될 게 없다는 견해다.

이달 15일 국토부는 해명자료를 통해 “리모델링 조합이 공급하는 주택은 기존에도 증가하는 세대수가 30가구 이상으로 입주자 모집 승인의 대상이 될 때는 민간택지 분양가상한제 적용 대상이다. 이번에 입법 예고된 「주택법 시행령」 개정에 따라 적용 대상이 확대된 것은 아니다”고 선을 그었다.

또한, 국토부는 “민간택지 분양가상한제 적용 지역을 지정할 때 효력이 적용되는 시점도 리모델링의 경우 바뀌는 것이 없다”며 “기존처럼 리모델링은 적용 지역 지정 후 최초로 입주자 모집공고를 신청하는 분부터 적용한다”고 밝혔다.

이에 따라 리모델링사업도 결국 정부의 민간택지 분양가상한제의 사정권에 들면서 타격이 불가피할 것으로 보인다.

반면 분양가상한제 적용에도 불구하고 일부 리모델링 사업지들은 원활히 사업 추진해 나가고 있어 앞선 단지들과 대조적이다.

먼저 ‘서울형 리모델링 시범단지’ 7곳 중 하나인 송파구 문정시영아파트(이하 문정시영) 리모델링사업은 시공자 선정 절차에 들어갔다. 1989년 공동주택 10개동 1316가구로 준공된 문정시영은 이달 초 조합설립인가를 최종 확정 짓고 이달 20일 시공자 선정을 위한 입찰공고를 냈다.

지난해 서울시가 선정한 ‘서울형 리모델링 시범단지’ 7곳 중 첫 인가이자 서울에서 1000가구 이상 리모델링 단지로는 동별 증축 방식을 통해 총 196가구가 늘어난 1512가구 규모로 탈바꿈한다는 계획이다. 이곳 역시 일반분양 가구 물량이 30가구가 넘지만, 분담금 조정으로 사업을 진행해 나간다.

느티마을 3ㆍ4단지(리모델링)를 비롯한 경기도 성남시 분당 일대 리모델링 단지들 역시 분양가상한제 적용에 큰 영향을 받지 않는 것으로 보인다.

총 1766가구에 이르는 느티마을 3ㆍ4단지 리모델링 조합은 애초에 조합원 분담금과 일반분양가를 이미 분양한 인근 아파트 분양가 수준으로 맞춰놓고 일반분양에 대한 의존율을 최대한 낮춘다는 구상이다.

해당 조합 관계자는 “일반분양가를 최대한 높이자는 일부 조합원들의 의견에도 일반분양가를 적절한 수준으로 맞춰 원활한 사업을 이어가고 있다”고 말했다.

이밖에도 분당 인근에 한솔마을 5단지(1156가구 규모) 역시 앞선 느티마을 단지와 같은 방식으로 분양가상한제 압박에 대처할 것으로 알려졌다.

분양가상한제를 두고 리모델링 사업지들의 희비가 엇갈리고 있는 가운데 추후 정부가 어떤 대안을 내놓을지 업계의 이목이 쏠리고 있다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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