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[아유경제_특집] 민간택지 분양가상한제 시행… 집값 ‘상승’이냐 ‘하락’이냐
▲ 분양가 상승이 집값 상승을 촉발하고 부동산시장 과열 원인이라고 지목한 정부는 분양가상한제 시행을 발표했다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 올해 10월 시행되는 분양가상한제를 두고 부동산업계가 시끄럽다.

정부의 계속되는 규제가 신축 공급을 막아 집값을 상승시킨다는 부정적 전망과 더불어 투기과열지구 등에 적용되는 만큼 긍정적인 효과를 예측하는 의견이 팽팽하다. 이에 본보는 분양가상한제 적용이 시장에 가져올 영향과 전망에 대해 조명해봤다.

상한제, 오는 10월부터 투기과열지구 등에 적용
국토부 “이어지는 고분양가 행진, 가격 상승 점화… 악순환 고리 끊어야”

지난 12일 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 「주택법 시행령」을 개정, 분양가상한제 적용 지역의 지정 요건과 적용 대상 등을 개선하겠다고 밝혔다.

분양가상한제란 집값 안정화 목적으로 주택 분양 시 택지비와 건축비에 시공자의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정, 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도다. 다시 말해 감정평가 이후 아파트 토지비에 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가가 산정된다.

1977년 도입된 이 제도는 당시 획일적인 규제 방식으로 주택 공급 위축으로 부동산 대란이 발생했고 이에 1989년부터 분양가를 택지비, 건축비에 연동하는 원가연동제가 시행됐다. 이후 외환위기와 맞물려 주택시장이 침체하자 규제가 완화되는 등 사실상 사라졌지만 신규 분양주택의 분양가격이 점점 높아지면서 주변 아파트가격까지 상승시키는 부작용이 발생하자 2005년 부활한 바 있다. 그 이후로도 부활과 폐지가 반복됐고 최근 서울 아파트가격이 꿈틀대는 조짐을 보이자 정부가 「주택법 시행령」 개정안을 통해 민간택지 아파트에 분양가상한제를 쉽게 적용할 수 있도록 요건을 완화했다. 즉, 분양가 상승은 인근 기존 주택가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 키울 우려가 있다는 게 정부의 입장이다.

적용 지역은 투기과열지구 등으로 사실상 강남 4구를 비롯해 서울 전역과 세종, 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구가 영향을 받게 됐다. 물론 해당 제도 적용 여부에 대한 최종 결정은 「주택법」에 따른 주거정책심의위원회의 심의를 통해 결정될 것으로 보여 시행 전까지 2달 남은 만큼 앞으로가 중요해졌다.

분양가상한제의 적용 대상은 시행 후 최초 입주자모집 승인을 신청하는 곳부터로 현재 이주나 철거 절차에 있는 사업지들도 10월 초 이전까지 신청하지 못하면 적용받는다. 기존에 ‘관리처분인가를 신청한 단지’ 규정에서 한 층 강화된 것으로 둔촌주공, 개포주공1단지, 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구, 신반포3차ㆍ경남, 신반포4지구, 신천진주, 미성타운ㆍ크로바맨션 등 강남 4구 일대를 겨냥한 것 아니냐는 의구심을 거두지 않고 있다. 아울러 이미 관리처분인가를 받았던 재개발ㆍ재건축 단지에도 분양가상한제를 적용하기로 한 것은 과하다는 지적이 일었다.

하지만 이에 대해 김현미 국토부 장관은 “관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다”라며 “관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며, 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다”고 강조했다.

아울러 김 장관은 “고분양가가 책정되면서 주변 아파트가격 상승을 불러오고, 올라간 가격이 또 분양가를 올리는 상황이 계속되기에 이 같은 악순환의 고리를 끊는 것이 필요하다고 판단했다”고 말했다.

그러면서 그는 “적당하고 합리적인 수준의 분양가를 유지하는 것이 무주택자의 내 집 마련에 도움이 되는 것”이라며 “시장 전체가 안정되면 당첨되지 않은 사람을 포함해 모든 사람에게 혜택이 돌아가는 일이라고 생각한다”고 분양가상한제 적용으로 인한 긍정적인 요소를 강조했다.

도시정비업계의 한 전문가 역시 “분양가상한제는 재개발ㆍ재건축 단지의 분양가를 잡는 것이기 때문에 강남의 재건축 아파트가 떨어지면 자연스럽게 강남 주변 아파트가 하락하고 다음은 서울 핵심지역 아파트, 또 그 나머지 지역도 하락하게 된다”면서 “재개발ㆍ재건축을 시행하는 사업 주체들이 사업을 지속하기 위해 공급을 크게 줄이지는 않을 것이기 때문에 공급 물량이 유지돼 가격이 떨어진 상태로 이어질 수 있다”고 귀띔했다.

공급 부족으로 집값 상승 부추긴다는 부정적 여론도
정부 “아파트 공급 물량 충분”

반면, 분양가상한제가 되레 집값 상승을 부추길 수 있다며 부작용을 우려하는 지적도 있다. 

분양가 하락은 조합원들의 분담금 상승을 가져오고 이에 따라 사업을 중단하는 움직임을 예측되고 결국 주택 공급 감소로 기존 단지 아파트 가격 상승으로 이어질 수 있다는 것이다.

그러나 정부는 민간택지 분양가상한제로 인한 서울 주택 공급 위축은 없다는 입장이다. 최근 국토부는 참고자료를 통해 “지난해부터 2022년까지 5년간 서울의 아파트 입주물량은 연평균 약 4만3000가구로, 이는 이전 10년(2008~2017년) 평균 3만3000가구, 5년(2013~2017년) 평균 3만2000가구 대비 약 32~36% 늘어난 것으로 서울 아파트 공급은 충분하다”고 해명했다.

더불어 서울의 아파트 인ㆍ허가는 올해 2분기 감소했으나, 상반기 누계 기준으로 보면 2만2000가구로 전년 1만1000가구 대비 2배 이상, 5년 평균 1만5000가구 대비 48% 이상 많은 수준으로 최근 서울의 아파트 공급 실적도 양호하다고 밝혔다. 또한 착공(1만8000가구), 준공(2만1000가구) 기준으로도 지난 5년 평균과 비교해 공급물량이 약 30~40% 증가하는 등 공급이 원활히 이뤄지고 있다고 부연했다.

이어서 국토부는 “서울 외 신규 공공택지들은 수도권 서남부 등 각 권역에 고르게 분포돼 있으며, 특히 수도권 동남부의 경우 경기 과천시, 성남 복정ㆍ금토ㆍ서현 등 11곳에 6만8000가구가 공급되는 등 서울의 수요 분산에 효과가 있을 것”이라고 기대했다.

그러나 업계의 예상은 낙관적이지만은 않다. 한 전문가는 “가격은 ‘수요’와 ‘공급’에 따라 움직인다는 시장의 논리로 볼 때, 분양가가 떨어짐에 따라 공급도 줄어들 것이기 때문에 공급 부족으로 인한 가격 폭등이 일어날 수 있다”며 “재개발ㆍ재건축 모두 사업성의 부족으로 공급이 줄고 전매제한 조치로 ‘매물 잠김’ 현상이 나타나면서 새 아파트 희소성이 부각돼 기존 신축단지 아파트들의 집값이 오를 수 있다”고 경고했다.

실제로 서울 아파트값은 8주 연속 상승세를 이어갔다. 이달 22일 한국감정원이 발표한 ‘주간아파트 가격동향’에 따르면 8월 셋째 주(지난 19일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.02% 상승했다. 지난주(0.02%)와 동일한 오름폭으로 8주 연속 상승세다.

이에 대해 감정원 관계자는 “급등했던 일부 재건축 단지는 분양가상한제 영향으로 하락했으나 인기 지역 신축과 역세권, 상대적 저평가 단지가 상승하며 전체적으로 지난주 상승폭을 유지했다”고 설명했다.

자치구별로 서초구(0.04%), 강남구(0.02%), 송파구(0.02%), 강동구(0.02%) 등은 전주 대비 상승폭이 줄거나 전주와 같은 상승폭을 유지했다. 양천구만 상승세를 그치고 보합으로 전환했다.

영등포구(0.03%)는 분양가상한제 영향으로 재건축 단지의 호가 하락에도 신길ㆍ문래동 지역 아파트들이 상승세를 보이며 전주(0.01%) 대비 오름폭을 키웠다. 마포구(0.05%), 종로구(0.04%), 강북구(0.03%) 등도 역세권 주변이나 개발 호재가 있는 지역 인근에서 상승폭이 커졌다.

과천과 광명 재건축 단지는 대체로 보합세를 보였지만 일부 신축과 역세권 단지 위주로 올라 각각 0.37%와 0.21%의 상승률을 기록했다.

서울 아파트 전셋값은 0.05% 상승하며 전주(0.04%) 대비 오름폭을 키웠다. 서초구(0.18%)와 동작구(0.12%)가 반포 등 도시정비사업 이주 수요와 신축 수요 등의 영향으로 오름폭이 컸고 영등포구(0.13%)는 역세권 매물 부족 등으로 상대적으로 높은 상승률을 기록했다.

수도권에서 인천은 0.04% 하락했고 경기는 0.01% 상승했다. 과천(0.49%)이 개발사업 호재 및 재건축사업 진척에 따른 청약 대기 수요 등의 영향으로 상승세를 이어갔고, 수원시 장안구(-0.19%)는 계절적 비수기와 파장동 일부 노후단지 수요 감소 등의 영향으로 하락세를 지속했다.

분양가상한제로 로또 청약 기대감 ↑
전문가 “커트라인 높아져 젊은 세대는 당첨 가능성 작아”

흥미로운 점은 민간택지 분양가상한제로 인한 반대급부로 ‘로또 아파트’ㆍ‘로또 청약’에 대한 기대감은 더욱 높아지고 있다는 것이다.

금융결제원 아파트투유에 따르면 지난 7월 31일을 기준으로 전체 청약통장 가입자 2506만1266명 중 주택청약종합저축 가입자가 6월보다 9만932명 증가하며 2326만8991명을 기록했다. 특히 서울권 내 청약종합저축 가입자가 1만9679명이 증가해 뚜렷한 인기를 반영했다.

실제로 분양가상한제 개선안 발표 이후 서울을 중심으로 수도권에 위치한 본보기 집에 청약 방문자들이 북새통을 이뤘다.

지난 25일 업계 소식통 등에 따르면 서울 서초구 양재동에서 개관한 ‘이수푸르지오더프레티움’ 본보기 집에 약 3만 명이 방문해 그 인기를 실감케 했고, 같은 날 개관한 경기 의정부시 ‘의정부역센트럴자이&위브캐슬’ 본보기 집에도 사흘 동안 3만1000여 명이 방문한 것으로 알려졌다.

로또 청약은 정부의 분양가 규제를 위해 주택도시보증공사가 보증 제한을 둬 시세보다 낮은 가격에 아파트 구매가 가능해지는 상황이다. 다수의 수요자는 가격 상승에 대한 기대를 수반하게 되며, 비싼 집값으로 주택 마련에 어려움을 겪는 실수요자들에게도 기회가 될 수 있다. 물론 분양가가 낮아진 만큼 앞서 언급했듯 가입자와 참여자가 급증하면서 당첨 자체가 쉽지 않다. 또한, 인근 시세보다 저렴한 분양가에 시세차익을 노리는 투기꾼들이 몰릴 수 있다는 단점이 있다.

여기에 더해 당첨 커트라인 역시 지난해 서울에서 분양한 28개 단지의 평균 가점인 56점을 상회하는 60점 이상으로 상승할 수 있다는 전망도 나오고 있다.

한 부동산 전문가는 “정부가 분양가상한제를 민간택지로 확대ㆍ추진하면서 적용 대상 지역의 분양가가 시세보다 최대 70~80%까지 낮아질 가능성이 제기됨에 따라 이른바 아파트 로또 당첨이라는 말이 나오고 있다”면서 “그러나 현재 평균 당첨 가점보다 커트라인이 높아질 수밖에 없어 청약 가점이 낮을 수밖에 없는 40대 이하의 젊은 세대들은 분양 당첨 가능성이 희박하다”고 지적했다.

한편, 정부는 이 같은 로또 청약에 대한 방지책으로 전매제한 및 거주의무제를 시행한다는 계획이다. 주변 시세에 따라 전매제한 기간으로 최대 10년, 거주의무 기간으로 최대 5년을 적용해 수분양자가 강제적으로 오랜 기간 소유하도록 해 투기수요를 미연에 차단한다는 계획이다. 기존 전매제한 기간은 3~4년이다.

▲ 민간택지 분양가상한제로 인해 ‘로또 청약’에 대한 기대감이 높아지고 있어 업계의 이목이 집중되고 있다. 사진은 한 본보기 집을 찾은 인파. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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