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[아유경제_기획] 재건축 부담금 징수 ‘본격화’… 셈법 복잡해진 재건축 조합

[아유경제=김필중 기자] 지난해 말 헌법재판소가 합헌 결정을 내린 「재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법)」에 따라 올해부터 재건축 부담금 부과가 본격화될 전망이다. 정부는 법적인 걸림돌이 사라진 만큼 관련 법령을 정비하는 등 본격적인 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제) 시행을 위한 채비에 나섰다.

국토부, 본격 징수 전 시행령 ‘재정비’… “기존 평가지표 현실화 필요”

지난 2일 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 재건축이익환수법 시행령 및 동법 시행령에서 위임된 ‘재건축초과이익 환수업무처리지침’ 등 개정안을 다음 달(7월) 12일까지 약 40일간 입법예고한다고 밝혔다.

초과이익환수제는 정부가 재건축 추진위 구성부터 입주 시점까지의 평균 집값 상승분에서 개발비용을 뺀 금액이 3000만 원 이상일 경우 이를 초과이익으로 간주하고 누진적으로 조합에 부담금을 부과하는 제도다.

이번 개정안은 재건축 부담금의 국가 귀속분(50%)을 지자체에 배분하기 위한 기준을 정비하기 위해 마련됐다. 기존의 5개 평가 항목(▲주거기반시설 설치 수준 ▲주거복지 실태 평가 결과 ▲주거복지 증진 노력 ▲공공주택 사업 실적 ▲재건축 부담금 활용 실적 및 운용 계획) 중 주거복지 증진 노력과 중복되는 공공주택 사업 실적을 삭제해 4개로 조정했다.

또한 평가항목별 가중치를 조정(▲주거복지 실태 20%→30% ▲주거복지 증진 노력 20%→45%)해 주거복지 여건이 상대적으로 열악한 지자체에 재건축 부담금이 더 지원되도록 했다. 지자체에 배부된 재건축 부담금은 임대주택 건설ㆍ매입 경비 및 관리비, 사업시행자에 대한 보조금 및 융자금 지원, 기반시설 설치비용 등에 활용된다.

국토부 관계자는 “이번 개정안은 지난해 말 헌법재판소의 초과이익환수제에 대한 합헌 결정으로 재건축 부담금 징수가 올해부터 본격화됨에 따라 마련됐다”며 “기존 지자체 배분 평가지표는 2010년 마련돼 그간의 제도 유예, 통계지표 변경 등으로 인해 현실화 필요성 제기돼 왔다”고 설명했다.

부담금 ‘최소화’ 방안 놓고 고심 커진 재건축 조합

초과이익환수제는 2006년 제도가 도입된 후 2012년까지 시행됐지만, 2013년 경기침체 등을 이유로 적용이 유예됐다. 하지만 2018년 1월부터 부활하면서 이후 관리처분인가를 받은 재건축 사업장들이 적용받게 됐다.

앞서 2012년 9월 서울 용산구는 재건축이익환수법에 따라 한남연립 재건축 조합에 17억2000만 원의 재건축 부담금을 부과한 바 있다. 전체 조합원은 31명으로, 1인당 5500만 원씩이다. 5000만 원이 넘는 고액의 부담금이 부과된 것은 이때가 처음이었다.

이에 한남연립 재건축 조합은 2014년 9월 재건축 부담금을 부과하는 것이 사유재산권을 침해한다며 용산구를 상대로 헌법소원을 청구했다. 그러나 지난해 12월 헌법재판소는 한남연립 재건축 조합이 제기한 재건축이익환수법에 대한 헌법소원에서 “헌법에 위반되지 아니한다”며 합헌 결정을 내렸다.

헌법재판소는 “재건축이익환수법 제3조 등이 평등 원칙, 비례 원칙, 법률 명확성의 원칙, 재산권 침해 여부 등을 고려했을 때 헌법에 위반되지 않는다”며 “재건축 부담금은 공시지가라는 객관적인 절차를 통해 산정되고, 정상지가 상승분과 개발이익 등을 공제해 피해를 최소화하고 있어 비례의 원칙에 맞고 재산권을 침해하지 않는다”고 판단했다.

이에 따라 국토부는 올해 한남연립을 비롯해 2014년 부과한 재건축 부담금을 미납하고 있는 강남구 청담동 두산연립 등 재건축 사업장의 부담금을 징수할 방침이다. 국토부에 따르면 현재 전국적으로 60여 개 재건축 사업장에 2500억 원 규모의 부담금 예정액이 통지됐다.

최근 재건축에 나선 사업지에 대한 부담금도 내년부터 징수한다. 서울시는 2018년 5월 서초구 반포현대 재건축 조합에 조합원 1인당 1억3500만 원의 부담금 예정액을 통지했다. 이 단지는 내년 하반기 준공 이후 부담금 징수가 이뤄질 예정이다.

초과이익환수제가 본격화되면서 재건축 조합과 건설업계의 셈법도 복잡해지고 있다. 최근 삼성물산을 시공자로 맞이한 서초구 반포주공1단지 3주구(재건축) 역시 수억 원의 부담금이 예상된다. 앞서 삼성물산과 이곳 시공권을 두고 경쟁한 대우건설은 조합에 초과이익 산정 기준 시점인 ‘개시 시점’ 조정을 위해 조합이 사업 기간을 연장해도 추가되는 공사비를 150억 원까지 부담하겠다고 제시해 이목을 끌기도 했다.

도시정비업계 한 관계자는 “강남권 재건축 단지들의 부담금은 가구당 수억 원에 이를 것으로 보인다”며 “조합이 시공자와 협의해 분양ㆍ준공 시점을 조율하거나 공사비를 증액해 조합원 분양가를 조정하는 등 부담금 납부를 최소화하는 방안을 놓고 고민이 깊어질 것”이라고 귀띔했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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