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[아유경제_헤드라인] ‘안전진단 강화’로 문턱 높이고 ‘2년 실거주’로 제동… 재건축 다시 ‘시계제로’
▲ 김현미 국토교통부 장관이 이달 17일 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표하고 있다. <제공=국토교통부>

[아유경제=김필중 기자] ‘6ㆍ17 부동산 대책’ 발표로 재건축시장이 다시금 술렁이고 있다. 재건축사업은 이번 대책으로 안전진단이 강화되고 실거주 요건이 추가되는 등 규제가 한층 강화된 가운데, 재건축초과익환수제도(이하 초과이익환수제)에 따른 부담금 폭탄까지 가시화되고 있다. 최근 목동신시가지 6단지, 성산시영 등 재건축 추진 확정 소식이 잇달아 들리면서 살아났던 수도권 재건축시장 기대감도 정부의 고강도 대책 발표로 빠르게 얼어붙고 있다.

수도권 투기과열지구, 2년 살아야 분양권 나온다

정부는 지난 17일 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부), 기획재정부 등 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정을 위한 관리 방안’을 발표했다. 이번 대책의 주요 골자는 규제지역 확대 및 대출 규제를 통한 갭투자 차단, 법인을 통한 부동산 우회투기 차단, 재건축 규제 등이다. ‘투기와의 전쟁’이라는 부동산 정책 기조를 그대로 유지한 것이다.

정부는 이번 6ㆍ17 대책을 통해 수도권 투기과열지구 내 재건축사업에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한해 분양신청을 허용하도록 했다. 해당 주택에서 2년을 살아야 분양권을 받을 수 있다는 의미다.

기존에는 재건축사업에서 거주 여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여됐다. 앞으로는 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 계산)부터 조합원 분양신청까지 2년 이상 거주해야 한다. 요건을 충족시키지 못하면 감정평가액대로 현금청산을 받게 된다.

정부는 올해 12월까지 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정을 마친 뒤 이후 첫 조합설립인가 신청을 하는 사업부터 이를 적용할 방침이다. 이미 조합원 자격을 얻은 경우는 소급 적용되지 않는다. 반드시 2년 이상을 연속해서 거주하지 않더라도 합산 기간이 2년 이상이면 분양신청이 가능하다.

2년 이상 실거주를 해야 새 아파트를 받을 수 있다는 요건이 추가되면서 시장에 적잖은 충격을 안겨줬다. 노후한 재건축 아파트는 소유주들이 실거주하지 않고 전ㆍ월세를 놓는 경우가 많기 때문이다. 직장 등의 이유로 해외나 지방에 거주하는 이들은 이 같은 요건을 채우는 게 현실적으로 어려워 예외 규정이 필요하다는 목소리도 나온다.

이달 18일 청와대 국민청원게시판에 올라온 ‘재건축 분양 전 2년 이상 거주 요건 정책안에 대한 개선 요청’이라는 글의 청원인원은 3800명을 넘어섰다. 청원인은 “현재 지방에 전세로 살고 있지만 자녀의 대학 진학 시기 등을 염두에 두고 재건축 단지를 매입한 1주택자”라며 “이번 대책으로 분양 전에 강제로 처분해야 하는 상황”이라고 토로했다.

특히 문제는 이들 중 보유 주택을 임대주택으로 등록한 경우다. 8년짜리 장기일반 민간임대주택은 해당 기간 주택을 의무 임대해야 한다. 분양권을 얻기 위해 이를 해지할 경우 3000만 원의 과태료와 함께 그간 감면받은 세제 혜택을 반납해야 한다.

이에 대해 정부도 임대사업자에 관한 예외 규정을 둬야 한다는 것엔 어느 정도 공감하는 것으로 전해졌다. 정부 권유로 임대사업자로 등록한 소유주가 불이익을 받는 것은 문제라는 인식이다. 국토부 관계자는 “임대사업자의 잔여 임대 기간 등 구체적인 현황 조사를 거쳐 규정 적용의 예외를 검토할 것”이라고 밝혔다.

안전진단 시ㆍ도 권한 ‘강화’… 부실 보고서 작성 시 처벌규정 신설

6ㆍ17 대책에 안전진단 강화 방안이 담기면서 재건축사업 초기 장벽은 더욱 높아졌다. 정부는 이번 대책을 통해 1차 안전진단 기관 선정ㆍ관리 주체를 현행 시ㆍ군ㆍ구에서 시ㆍ도로 변경했다. 또 2차 안전진단 의뢰 주체도 시ㆍ군ㆍ구에서 시ㆍ도로 격상했다.

지방자치단체가 선정한 안전진단 기관은 민원 등에 쉽게 노출돼 독립적인 업무 수행이 어려워지는 상황이 발생할 수 있으므로 보다 상위 기관에서 안전진단 업무를 담당하도록 해 절차적 투명성을 높인다는 구상이다.

부실 안전진단 기관에 대한 제재도 강화된다. 현재 안전진단 보고서를 허위로 작성하는 행위에 대한 처벌은 가능하지만, 부실한 보고서 작성에 대한 처벌규정이 없어 사후관리가 제대로 이뤄지지 않는다는 지적이 제기돼 왔다. 앞으로는 안전진단 보고서를 부실하게 작성 시 2000만 원의 과태료를 부과할 수 있도록 하고 허위ㆍ부실 작성 적발 시 안전진단 입찰을 1년간 제한하도록 규정을 신설했다.

2차 안전진단 시 현장조사를 강화하는 방안도 시행된다. 현재 1차 안전진단 결과 적정성 검토가 필요하다고 판단되면 현장조사를 진행한다. 그러나 이 과정에서 주민들과의 충돌과 회유에 대한 우려 때문에 서류심사 위주의 소극적인 검토가 이뤄졌다는 판단이다.

따라서 앞으로 철근 부식도, 외벽 마감 상태 등 정성적 지표 검증을 위한 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화한다는 방침이다. 이와 함께 2차 안전진단 시 자문위원회의 책임성을 제고하기 위해 구조안전성, 건축ㆍ설비 노후도 등 평가 분야별로 개별ㆍ분리 심의하고, 총점은 비공개로 진행할 예정이다.

정부는 법률 개정이 필요한 안전진단 선정 주체의 변경 및 부실 안전진단 기관 제재 관련 사항은 올해 말까지 도시정비법을 개정해 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행할 계획이다. 현장조사 강화, 자문위원회 공정성 제고 등 평가방법의 개선에 관한 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행된다.

한편, 일각에서는 이번 대책에 재건축 연한 기준을 현행 30년에서 40년으로 늘리는 내용이 포함될 것이라는 전망이 나오기도 했다. 이에 대해 국토부 관계자는 “재건축 연한과 관련해 별도로 검토하는 것은 없다”고 일축했다.

재건축 부담금 시뮬레이션 결과 보니… 강남 5개 단지 평균 4~5억 원

아울러 6ㆍ17 대책 자료에는 국토부가 새롭게 집계한 주요 재건축 단지의 초과이익환수제에 따른 부담금 규모가 공개됐다. 지난해 말 헌법재판소의 초과이익환수제에 대한 합헌 결정으로 재건축 부담금 징수가 올해부터 본격화됨에 따라 이번에 새롭게 시뮬레이션을 진행해 예상치를 제시한 것이다.

정부는 용산구 한남연립, 강남구 청담동 두산연립을 시작으로 올 하반기부터 본격적으로 재건축 부담금을 징수할 계획이다. 조합원이 31명인 한남연립은 1인당 5544만 원, 68명인 두산연립은 1인당 634만 원을 내야 한다. 국토부에 따르면 현재 전국적으로 62개 재건축 사업장에 약 2533억 원 규모의 부담금 예정액이 통지됐다.

국토부는 이날 강남 5개 재건축 단지를 대상으로 한 시뮬레이션 결과를 공개했다. 조합원 1인당 평균 부담금은 4억4000만~5억2000만 원으로 나타났다. 한 단지는 부담금이 6억3000만~7억1300만 원이 나오기도 했다. 최근 서울 집값이 급등했고 공시가격도 상승해 부담금 규모는 더욱 커질 수 있다.

이에 비해 강북 한 재건축 단지는 부담금이 1080만~1290만 원, 수도권(경기) 2개 단지는 각각 2340만~4350만 원, 60만~210만 원 수준으로 나타나 강남권과 비교하면 상당히 낮았다.

유관 업계 전문가들은 이번 대책으로 재건축시장이 위축되면 공급 부족 사태가 올 수 있다고 우려했다. 김기룡 유안타증권 연구원은 “이번 대책에 포함된 안전진단 강화, 조합원 거주 요건 신설 등은 신규 분양 축소로 이어질 것”이라며 “올해 하반기부터 본격적으로 시행되는 재건축 부담금 부과도 전반적인 공급 위축 요인으로 작용할 것”이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “미국발 저금리 장기화, 하반기 3차 추경, 3기 신도시 토지보상자금 유입 등 막대한 유동성이 주택시장의 불안 요인으로 여전히 남아있다”며 “장기적인 집값 안정을 위해 대체 투자처 발굴과 도심지역의 꾸준한 주택 공급을 위한 도시정비사업 공급 방향 모색 등이 병행돼야 한다”고 주장했다.

▲ 업계 일각에서는 이번 대책으로 도시정비업계가 위축되면서 공급 부족 사태가 올 수 있다고 우려했다. <사진=아유경제 DB>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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