[아유경제=조현우 기자] 지난해 6ㆍ17 부동산 대책과 이달 7ㆍ10 대책이 발표되면서 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 현장에서는 여러 규제로 인한 진통을 겪고 있다. 그중에서도 대부분이 규제지역이었던 서울과 달리 이번 대책으로 느닷없이 조정지역으로 지정된 구역들에서는 주민들의 혼란까지 심화하는 실정이다.

서울을 비롯한 수도권의 부동산 규제로 인해 그 투자 수요가 인천광역시로 몰리면서 부평구, 연수구, 미추홀구 등 서울과 인접한 지역을 기준으로 부동산가격이 급등했고, 인천지역 전체가 조정지역으로 지정되면서 그 기세가 한풀 꺾이고 있음에도 도시정비사업을 추진 중인 구역들에서는 주민들은 좌불안석이다.

인천 동구에 있는 금송구역(재개발)이 특히 그렇다. 금송구역은 2008년 조합이 설립돼 GS건설을 시공자로 선정하고 2012년 사업시행인가까지 추진해왔으나, 당시 부동산 경기의 악화로 인해 미분양에 대한 우려를 불식하지 못하고 시공자가 사업 중단을 권유하면서 이후 몇 년간을 추진할 수 없는 상태가 됐다. 비단 금송구역 뿐만 아니라 인천에 있는 대부분의 도시정비사업 현장과 지방에 있는 현장들이 같은 문제에 봉착했고, 정부(국토교통부)에서는 이를 돌파하기 위해 까다로운 절차를 통해 선별된 지역들에 대해서 뉴스테이 연계형 정비사업을 추진할 수 있도록 했다.

금송구역은 열악한 주거환경을 개선할 수 있다는 희망에 당시 주민들의 압도적인 지지와 성원으로 뉴스테이사업을 추진할 수 있었고, 금송구역 재개발 조합은 사업지 선정에 그치지 않고 용적률 인센티브를 50%나 추가로 얻어내고, 2년여 만에 사업시행인가까지 득하는 등 뉴스테이사업으로 지정돼 받을 수 있는 인센티브는 모두 받아내 현재 관리처분계획(안) 공람까지 시행하고 있는 구역이다.

그런데 이런 사업 추진 과정은 순탄치 않았다. 전 시공자 두산건설-서희건설 컨소시엄이 평당 42만 원의 공사비 인상을 요구하면서, 조합이 뉴스테이사업의 자금 조달을 위한 시공자 출자를 거절해 시공자를 변경하게 됐다. 이 과정에서 기존 시공자들은 뉴스테이사업을 그만두고 일반 재개발로 전환하자는 주장을 하게 됐다. 이로 인해 조합은 진통을 겪었으나, 마찬가지로 조합원들의 압도적인 지지로 시공자를 변경하고 뉴스테이사업을 이어갈 수 있게 됐다.

그러나 현재 시점에서 인천시의 부동산시장이 급등하고 인천 동구도 조정지역으로 묶이면서 조합원들은 혼란을 겪게 된다. 일반 재개발로 전환하면 용적률 반납 또는 확보를 위한 추가 기부채납 등을 계획하는 정비계획 변경, 조례로 강화된 일조권 침해를 고려한 각종 심의 및 사업시행 변경인가 등 다시 한번 모든 인허가 과정을 거쳐야 하고, 이 과정은 결코 1~2년 사이에 해결되기는 어렵다는 게 전문가들의 중론이다.

일부 비상대책위원회(이하 비대위) 등의 주장은 ‘부동산 경기의 흐름이 그때까지 이어지지 않겠냐’는 기대가 생기게 됐다는 것이다. 그러나 인천 동구는 과거 10년 전부터 변동 폭이 없었을 뿐만 아니라, 도시정비사업 구역들의 미분양 우려와 과거의 사업 추진이 중단됐던 2013년 급락한 후 겨우 회복한 지역이고, 포스트 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)와 정부의 부동산 정책으로 인해 언제 다시 부동산 수요가 사라질지 바로 앞을 예상하기 힘든 지역이란 지적이 많다.

이런 배경을 가진 금송구역임에도 겨우 돌파구를 찾아 달리고 있는 조합의 발목을 ‘더 빠른 재개발추진모임’이라는 명칭의 비대위가 잡고 있는 모양새다.

지난해 이뉴스투데이는 “재개발 구역마다 돌아다니며 사업을 지연시키고 기반 시설 업체나 정비사업전문관리업자 등을 자기 입맛에 맞게 갈아 끼우는 해임총회 몰이꾼들이 기승을 부린다”는 보도를 낸 바 있다.

당시 서울시 관계자는 “1년 동안 10명의 브로커들이 팀을 만들어 1개 조합에 침투한 다음 조합장을 몰아내기 위해 TM, 홍보요원 등을 자기 돈으로 굴리는 행태가 있었다”며 “조합 밖에 ‘또 다른 조합’을 비대위로 세워 조합원들을 혼란에 빠뜨리는 행위”라고 분석했다.

해당 보도에서 다룬 해임총회 몰이꾼은 재개발 조합 곳곳에서 자신의 이해관계에 맞지 않으면 조합장을 갈아치우고, 시공자를 비롯한 각종 협력 업체를 입맛에 맞게 갈아 끼우며, 이들은 상가 특혜 분양 등 특혜를 요구하기도 한다.

부동산 전문가들은 조합원들이 혼란을 겪을수록 모든 책임이 자기들에게 돌아오는 구조라고 입을 모은다. 아울러 조합의 안정적인 사업 운영을 방해하는 행태에 대해서도 규제하는 입법 등이 필요하다고 지적한다.

하지만 가장 큰 문제는 이들은 사업에 대한 책임감이 없다는 점이다. 조합 임원들에게 불만이 있는 주민들을 내세워 없는 비리, 의혹들을 남발하고, 조합원들이 듣고 싶어 하는 말을 앞세워 조합을 장악한 뒤에는 자신들의 잇속을 채우고 떠나버린다. 그러면 남아있는 조합원들과 이용당한 비대위만 모든 손해를 떠안게 되는 것이다.

본래 부정부패가 만연하다는 인식으로 이를 근절하기 위한 목적으로 「도시 및 주거환경정비법」이 조합 임원 해임에 대한 절차를 쉽고, 간편하게 규정했으나 특별히 관리ㆍ감독하는 기관이 없어 서울을 위시해 이권이 개입될 여지가 있는 구역들에서 조합 임원을 해임하고 시공자를 비롯한 각종 협력 업체들을 교체해 이권을 챙길 목적으로 하는 전문 컨설팅 업체가 만연하고 있는데 금송구역도 이런 고역을 치르고 있는 상황으로 보인다.

서울의 유명 재개발 구역에서 업체 관계자 A는 ‘공사비가 높다ㆍ비리가 있다’고 의혹을 전파하고 결국 해임총회를 열어 조합장을 교체했다. 해당 조합원들은 “자신이 홍보요원을 굴려 인심을 뒤숭숭하게 만들어 해임총회 요건을 만들었다”면서 “브로커들은 작게는 6개월 많게는 1년 가까이 투자자 등을 몰고 다니며 재개발 조합에 잠입해 해임총회를 위한 작업을 진행한다”라고 토로했다. 사업이 예상보다 늦어진 것은 당연한 결과였다.

금송구역의 비대위는 어떤 조합원들에게는 뉴스테이사업을 지속할 것이고 더욱 이익을 내겠다고 하기도 하고, 다른 조합원들에겐 일반 재개발로 돌려서 막대한 이익을 환급하겠다며 조합 임원이 부정부패가 있으니 깨끗하게 추진할 것을 주장한다고 전해진다. 거기에 전문 홍보인원까지도 대동하고 있어 정직하게 사업을 추진하는 현 조합 임원들은 대응하기가 벅찬 상황이라는 후문이다.

현 조합과 비대위의 사업 계획을 조합원들이 선택해서 추진해야 하는 것은 당연지사이지만 중요한 점은 ‘한 번의 선택’이 미치게 될 파급력이다. 금송구역처럼 일반분양이 비관적인 구역들은 뉴스테이사업으로 그 출구를 마련했지만 한번 포기하면 다시 뉴스테이사업으로 추진할 수는 없게 된다. 기간적, 금전적인 부담을 고스란히 떠안고 출발해야 하는 부분이 그 첫 번째이고, 앞서 언급한 바와 같이 사익을 추구하는 집단에 의하면 사실상 시공자 변경, 협력 업체 교체 등 본인들의 사리사욕을 채울 뿐이다.

금송구역의 사업 성패에는 책임과 목적이 없는 자들이 득세할 경우 구역이 말 그대로 동구, 인천시의 골칫덩이가 돼 구역 전체가 풍비박산을 겪는 처지에 놓일 수 있다.

도시정비업계 전문가는 “조합원들은 이런 상황을 잘 살펴서 말 그대로 무너져가는 내 집을 새로 지을 방법이 무엇인지, 새로 지어진 집이 부동산시장에서 어떻게 평가받을지 깊이 있는 고민이 필요한 시점이다”면서 “조합 외부인들이 일부러 구역에 잠입해 이권을 개입하거나 조합을 좌지우지하는 등의 횡포를 부리는 것에 대해서 유의해야 한다”라고 꼬집었다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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