▲ 대우건설 홍보직원들에게 보내는 문자메세지. 대우건설 김형사장 년말인사앞두고 골머리~알고계시나요 은행주공에서는천만원포상을.

[아유경제=김민 기자] 올해 마지막 수주 격전지로 평가되는 경기 성남시 은행주공(재건축)의 시공자 선정 절차 열기가 뜨거워 업계의 눈길이 쏠리고 있다.

도시정비업계 소식통 등에 따르면 은행주공 재건축 조합은 최근 시공자 선정을 위한 입찰을 마감한 결과 GS건설-현대산업개발 컨소시엄 등 2개 사가 참여했다.

앞서 열린 은행주공 재건축 시공자 현장설명회에는 이곳의 뛰어난 사업성이 주목되며 11개 사가 참여한 바 있다.

조합 관계자는 “입찰을 성공적으로 마무리한 좋은 분위기를 이어 다음 달(12월) 2일 시공자선정총회를 개최한다는 구상이다. 이사회ㆍ대의원회를 거쳐 확정할 것”이라며 “조합원들의 적극적인 참여로 우리 사업에 날개를 달아줄 수 있는 동반자를 찾기를 바란다”고 말했다.

현 조합의 계획에 따르면 이 사업은 성남시 중원구 산성대로552번길 15(은행동) 일대 15만1803㎡에 현재 지상 15층 아파트 26개동 2010가구를 재건축해 아파트 39개동 규모의 3300여 가구와 부대복리시설 등을 짓는다.

35층 혁신설계, ‘자이아이파크’ 성남에 강남을 세우다.

은행주공 재건축 입찰에 참여한 GS건설-현대산업개발의 슬로건은 ‘자이아이파크, 성남에 강남을 세우다’이다.

최근 서울 강남 일대 재건축의 트렌드는 한마디로 ‘대안설계’라고 할 수 있다. 조합에서 제시하는 기본설계를 가지고서는 차별화 포인트를 내세우기 어려운 상황에서 시공자들은 단순한 공사비 깎기 경쟁보다는 ‘대안설계를 활용한 조합원 분양수입 증가’를 가장 중요한 수주전략으로 삼고 설계 경쟁을 벌이고 있다.

지난 5일 열렸던 은행주공 재건축 시공자 입찰 과정에서도 입찰에 참여한 GS건설-현대산업개발 컨소시엄과 대우건설 모두 대안설계를 제출했다. GS건설-현대산업개발 컨소시엄은 정비계획상의 지상 30층이 아닌 35층 대안설계를 제시했다. 인근 도환중1구역이 정비계획 변경을 통해 기존 21층에서 38층으로 층수를 향상한 사례를 들며 기존 경과심의 기준인 ‘희망대공원에서 검단산을 바라봤을 때 5부 능선을 가리지 않아야 한다’는 기준을 충족한다고 설명하고 있다.

이곳의 조합원들도 30층 이하의 빼곡한 아파트로 인접 지역과 차별성이 없는 아파트보다는 랜드마크가 될 수 있는 고층아파트 단지가 됐으면 좋겠다는 입장을 밝히고 있다.

대우건설의 대안설계 역시 29층으로 배치했지만 탑상형 설계를 통해 아파트 동수를 36개동으로 줄여 쾌적성을 높이는 대안설계를 제시하고 있다.

전문가들은 향후 도시의 미래는 고층 효율화로 설명하고 있다. 용적율을 높이지 않은 상태에서 고층으로 건물을 올릴 경우 대지의 녹지비율은 올라가고 건물의 효율성은 증대되는 효과가 있다면서 SF영화에서 나오는 미래도시의 모습이 현실이 될 날이 멀지 않았다고 설명하고 있다. 이런 이유로 압구정동 현대아파트나 대치동 은마아파트 등의 재건축사업에서도 서울시의 강력한 규제에도 불구하고 끊임없이 층고를 높이는 설계안을 계속 고집하는 추세이다.

입찰에 참여한 GS건설-현대산업개발 컨소시엄 관계자는 “‘도시의 고층화는 거스를 수 없는 대세가 됐다. 이런 추세에 맞춰 은행주공 재건축에 선보인 ’자이아이파크‘ 혁신설계안은 성남의 미래를 선도하는 랜드마크가 될 것”이라 자신했다.

은행주공, 투기과열지구는 피했지만… 이주비 대출은 문제없나?

경기도 관계자 등에 따르면 도내 281곳에서 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업이 추진되고 있으며 지난해 투기과열지구로 지정된 성남과 과천은 각각 24곳, 6곳에 이른다. 이 지역은 이주비 지급한도가 기존 주택담보인정비율(LTV) 60%에서 40%로 낮아지면서 조합원들이 이주에 어려움을 겪고 있다. 또한 투기과열지구 내 대출이 가구당 한 건으로 제한되면서 기존 다주택 대출자의 경우 기존 이주비 대출이 3억 원에서 2억 원으로 낮아져 생활권인 성남과 과천뿐만 아니라 인근 지역의 월세 보증금조차 버겁다는 불만이 곳곳에서 터져 나오고 있다.

정부의 규제가 강화되면서 이주비 대출을 해주겠다던 제1금융은 물론이고 제2금융권과 증권사들도 입장을 바꿔 대출을 꺼리는 분위기다. 결국 인가를 받아도 신용공여를 하는 시공자의 신용도가 떨어질 경우 이주하지 못해 사업 자체가 지연될 위험이 커졌다. 뒤이어 철거와 착공, 분양까지 연쇄적으로 연기돼 공사비는 증가하고 조합원들의 부담은 커질 수밖에 없다.

현재 시공자를 뽑고 있는 은행주공의 경우 다행히 투기과열지구로 지정되지 않아 LTV 60%까지 이주비로 받을 수 있다. 그러나 입찰에 참여한 두 회사의 사업 제안을 들여다보면 우선 GS건설-현대산업개발 컨소시엄은 사업비 2400억 원을 무이자로 제시하면서 현재 시세를 반영한 이주비 금융비용을 제시했고, 대우건설은 지난 5월 조합 창립총회 책자에 기재된 사업비 1637억 원만을 무이자 사업비로 제시했다. 그러자 GS건설-현대산업개발 컨소시엄에서는 대우건설의 사업비에는 이주비 금융비용이 447억 원 밖에 책정돼 있지 않고 이 금액으로는 현재 시세의 45%에 불과한 이주비만이 지급될 수 있으며 그것도 3년 밖에 쓸 수 없도록 돼있다고 공세를 높이고 있다. 그리고 이마저도 회사의 신용도를 감안하면 대우건설의 이주비 금융비용은 금리가 높은 유이자 사업비로 처리될 것이고 이 경우 조합원의 추가 부담이 발생할 수밖에 없다고 주장하고 있다.

일부 조합원들은 “이주비는 많을수록 좋다. 만약 현재 시세의 45%만 이주비로 나온다면 주변에서 지금 사는 정도의 연립 평형에서 사는 것도 불가능할 것”이라며 걱정했다.

이주비는 그야말로 이주에 꼭 필요한 돈이다. 그 돈을 조금이라도 넉넉하게 그리고 오래 쓸 수 있다는 것을 싫어할 조합원이 있을지 의문이다.

재건축 수주 비리 관련 처벌 규정 강화되고 광범위해져

그런데 국토교통부는 지난 10월 13일부터 재건축 수주 비리 처분을 강화하는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정안을 시행했다.

이번에 개정된 법령에는 재개발ㆍ재건축사업의 시공자 선정 과정에서 금품을 제공한 건설업자는 앞으로 해당 사업장에 대한 시공권이 박탈되거나 과징금이 부과된다. 시ㆍ도가 진행하는 도시정비사업에서 2년 간 입찰참가 자격이 제한될 수 있다. 또한 건설사와 계약한 홍보 업체가 금품ㆍ향응을 제공한 경우 건설사도 시공권 박탈, 과징금 부과, 입찰 제한 규정이 적용된다.

특히 법 개정 이후 처음으로 적용되는 성남의 한 재건축 현장에서 이에 대한 논란이 붉어졌다. 입찰에 참여한 한 업체가 인근 공인중개사사무소에 홍보용 모니터를 설치해준 것에 대해 다른 업체가 문제제기를 한 것이다. 재건축 조합이 이에 대한 시정 조치를 요구해 일단락된 것으로 보였으나 여전히 일부 공인중개사사무소에서 모니터를 철거하지 않고 있는 상황이다.

관련 법령 132조제3 등은 금품ㆍ향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공할 경우, 제공 의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위 등을 할 경우 양자 모두 처벌대상이 된다고 명시하고 있다. 만약 홍보용 모니터가 업체 비용으로 제3자인 공인중개사사무소에 제공됐다면 법을 위반한 것이라고 볼 수 있다고 전문가들은 판단했다.

한편, 이달 14일 서울지방경찰청 지능범죄수사대는 지난 12일 롯데건설ㆍ대우건설ㆍ현대건설 임직원과 재건축 조합 관계자 등 총 300여 명을 도시정비법 위반 등의 혐의로 입건해 수사를 진행하고 있다고 알려졌다. 경찰은 앞서 지난 1월 대우건설을 시작으로 4월 현대건설, 8월 롯데건설을 재건축 수주 비리 혐의 등의 이유로 압수수색한 바 있다. 경찰은 조만간 수사를 마무리하고 관련자들의 신병 처리 여부를 검토한 뒤 검찰에 송치할 예정이다.

준법홍보 뒤에 숨은 시공자의 막장 수주 홍보 전략

최근 성남의 한 재건축 수주 현장에서 한 시공자의 홍보과장들에게 일괄적으로 한 통의 문자 메시지가 전달됐다. ‘경쟁사의 홍보행위를 신고하는 경우 홍보과장에게 1000만 원 포상을 실시한다’는 내용과 ‘협력 업체 전체가 동원돼 채증 작업을 한다’는 내용을 주요 골자로 하고 있다.

지난해부터 재건축 수주 현장에서의 과열 홍보에 대한 여론이 악화되면서 일부 시공자들이 조합원을 상대로 불법홍보 신고 포상제를 실시하는 경우가 있었다. 그러나 홍보과장에게 포상하는 경우는 매우 이례적이다. 사업 제안의 장점을 홍보해야 하는 담당자에게 조합원의 뒤나 캐는 파파라치의 역할을 하라는 것이다.

올해 2월 9일 및 10월 13일 두 차례 개정된 도시정비법의 기본 취지는 시공자 선정 과정을 명확하게 하고, 위법사항에 대해서는 강력한 제재를 통해 투명하고 공정한 경쟁을 유도함을 분명히 밝힌 바 있다.

그러나 여전히 보완해야 할 문제가 산적해 있다. 우선 재개발ㆍ재건축 조합이 이런 법의 취지를 이행하고 실행할 능력이 있는가의 문제다. 시공자뿐만 아니라 설계자, 정비사업전문관리업자 등 각종 협력 업체를 뽑는 과정에서 전문성을 갖추지 못한 조합이 공정하게 업무 처리를 할 수 있는가의 문제다. 실제로 조합이 구성되기 전부터 정비사업전문관리업자 등을 뽑는 과정에서 끊임없는 잡음이 나오는 이유이기도 하다.

둘째는 이렇게 뽑힌 협력 업체 역시 과연 법의 취지를 이행하고 실행할 의지가 있는지의 여부다. 과거의 사례를 비춰보면 조합 설립 과정에 관여한 협력 업체들은 과도한 용역금액 및 용역비 지급시기를 일방적으로 자신들에게 유리하게 계약하게 함으로써 사적 이익을 추구하는 경우가 빈번했다.

셋째는 이를 감시하고 자제시켜야 할 조합원들 역시 당장의 이익에 휘둘려 이런 부조리한 관행에 눈을 감고 있다는 사실이다. 잘 모른다는 이유로 혹은 시간이 없다는 이유로 조합의 업무에 대해 무관심함으로써 이런 부조리를 방조하고 있는 셈이다.

넷째는 수주 목표를 달성하기 위해 물불 가리지 않는 시공자다. 이번 문자에서 보듯 모든 조합원을 잠재적인 범죄인으로 몰거나 반대로 고발자로 만들어 오랫동안 잘 지내온 주민들을 서로 감시하게 하는 역할마저 서슴지 않는다는 사실이다.

익명을 요구한 관계자는 “왜 OS(홍보요원)들에게 파파라치 역할을 하라고 베팅을 하겠는가?”라며 “홍보 금지 상태에서 정비사업전문관리업자가 별도의 OS를 고용하는 것과 연관성을 찾는 것은 그리 어려운 일이 아닐 것”이라고 밝혔다.

이어서 그는 “‘홍보금지-경쟁 시공자 활동 제약-총회대행업체를 통해 특정 시공자 투표 유도’라는 불법과 부패가 만연했던 예전의 낡은 수주 방식이 되풀이 되는 것”이 아닐지 우려했다.

산업은행의 아픈 손가락, 대우건설

이번 입찰을 앞두고 대우건설은 다음 주 초 조직개편과 함께 임원급 인사를 실시할 예정이다.

지난 6월 취임한 김형 사장의 첫인사라는 점에서 업계의 관심이 집중되고 있다. 대우건설의 주인인 KDB산업은행이 2020년으로 매각 시한을 못 박은 상태지만 실적 개선은 더딘 데다 대우건설의 주가가 액면가인 5000원에도 못 미치는 수준에 머물고 있기 때문에 대우건설의 인사에 대한 반응은 더욱 예민하다.

2006년 금호그룹이 대우건설을 인수했지만 금호그룹의 사정이 악화되고, 자금 압박에 그룹이 위태해져 금호그룹과 채권단은 인수 3년 만에 대우건설을 다시 매물로 내놓았고. 산업은행 사모투자펀드(KDB PEF)는 2011년 1월 6일 대우건설 주식 50.75%를 확보해 대우건설의 새 주인이 됐다.

총 3조2000억 원의 자금을 투자해 인수했지만 그간의 실적추이를 보면 매출액은 증가했지만, 영업이익과 당기순이익은 적자와 흑자를 오가는 등 등락을 보이며, 여전히 수익성이 안 좋은 상태에 머물고 있다. 이에 따라 8년 전인 2011년 1월 초 1만3100원에서 2018년 11월 16일 종가 4825원을 기록하고 있다.

결국 주가가 반 토막 이상 났기 때문에 투자금 3조2000억 원 중 거의 2조에 가까운 손실을 보고 있는 것이다. 산업은행의 입장에서는 대표적인 해외자본의 먹튀 논란을 일으키고 있는 한국GM과 더불어 대우건설이 가장 아픈 손가락인 셈이다.

따라서 산업은행은 이러한 손실을 막기 위해서 어떻게든 대우건설을 매력적인 매물로 탈바꿈시켜 좋은 가격에 되팔아야 한다는 목표를 신임 김행 사장에게 계속 요구하고 있는 것이다.

KDB산업은행 입장에서도 올 초 호반건설을 대우건설 매각 우선협상자로 낙점했지만 입찰과정에서 드러나지 않았던 모로코 사피 복합화력발전소 현장에서의 우발 채무 등 3000억 원이 드러나면서 불과 9일 만에 호반이 인수를 포기해 매각이 실패한 아픈 기억이 있다.

2020년 대우건설 재매각을 목표로 하고 있는 산업은행은 최근 빠르게 신용도를 회복하고 있는 대우조선해양의 선례를 따라 독립성을 보장하면서도 체질개선 및 경영정상화에 성과를 얻을 수 있도록 독려하는 것이 대우건설을 더 이상 아픈 손가락이 되지 않게 하는 유일한 방법일 것이다.

재건축 수주전, 조합원의 최종 선택은 언제나 브랜드!!!

이처럼 올 하반기 수도권 최대 재건축사업인 은행주공 재건축이 시공사 선정을 앞두고 있는 상황 속에서 최근 재건축 수주전을 보면 시공자들은 이주비나 공사비와 같은 지금 당장의 이익보다는 브랜드나 향후 발전가능성이라는 ‘미래가치’에 더 큰 비중을 두는 것으로 분석된다.

올해 시공자를 선정한 서울 강남의 대치쌍용2차나 반포주공1단지 3주구 등의 경우 혁신적인 대안설계와 최고급 마감자재 그리고 소비자들이 가장 선호하는 브랜드 프리미엄을 통해 당락이 결정됐다. 이런 추세는 수도권은 물론이고 지방 대도시에서도 동조화현상이 나타나고 있다. 따라서 상대적으로 재무건전성이 떨어지는 2군 업체나 브랜드가 떨어지는 1군 업체들이 수주전에서 고전을 면치 못하고 있는 이유이다.

알짜 사업지 등으로 불리는 곳들은 현대건설, GS건설, 대림산업, 현대산업개발 등 브랜드 파워가 뛰어난 몇 몇 회사만이 수주에 성공한 점이 이를 방증한다.

은행주공 입찰에 참여한 양사의 제안서를 꼼꼼하게 비교해보면 이런 경향에 대해 확연하게 구분할 수 있다. 남한산성을 강조한 슬로건를 통해 저렴한 공사비를 내세운 대우건설이 현재 가치에 주목했다면 ‘자이아이파크 성남에 강남을 세우다’라는 슬로건으로 혁신설계 및 강남품질의 마감수준을 제시한 자이아이파크는 미래가치에 집중했다.

홍보논리도 ‘공사비가 저렴해서 세대별로 부담금이 줄어든다’는 논리에 대해 자이아이파크는 ‘35층으로 랜드마크를 짓고 최신 강남지역 재건축의 필수항목인 음식물 쓰레기 이송설비를 적용해 성남 최고 분양가 약속’을 주장하고 있다.

이제 반환점을 돈 은행주공 수주전은 1라운드에서는 층수 변경 및 세대수 변경 모두 정비계획의 변경사항이라는 성남시 측의 유권해석이 있어 무승부로 결정됐다. 현재 2라운드는 설계 품질 논쟁이 진행되고 있는 데 자이아이파크는 대우건설의 설계(안)이 옹벽과 비탈진 경사지로 이뤄진 설계로 단순히 공사비만을 줄이려고 했지 조합원의 니즈를 전혀 고려하지 않았다며 맹공을 퍼붓고 있다.

하지만 이에 대해 대우건설은 조합의 준법홍보에 기대어 별다른 반응을 하고 있지 않은 상황이다. 업계 관계자들은 “대우건설의 경우 ‘조합에서 진행하는 준법홍보가 자신에게 나쁠 것이 없다’고 판단하고 있고, ‘논리적으로 싸움을 해봐야 이익이 될 것이 없다’고 초반 판세를 분석하는 것 같다”고 전했다.

또 다른 관계자는 “조합원의 심리를 너무 일찍 단정한 듯하다. 적극적으로 논리에 대응하지 않을수록 조합원들은 ‘결탁’, ‘짬짜미’와 같은 부정적인 단어를 떠올리게 된다”며 “그들의 무대응에는 반드시 다른 이유가 있을 것”이라고 힘줘 말했다.

최종 3라운드는 ‘브랜드’ 경쟁이 될 전망이다. 대우건설은 자사의 하이브랜드 ‘써밋’을 사용하지 못하자 ‘4세대 푸르지오’를 도입하겠다고 했고, GS건설-현대산업개발은 강남에서 인정받고 있는 ‘자이’, ‘아이파크’를 그대로 사용한다는 전략이다. 최근 재건축 트렌드를 주도하는 강남 재건축의 키워드는 ‘브랜드’다. 지금 공사비 몇 푼 싸다고 덮어놓고 결정하는 것이 결코 유리하지 않다는 사실을 잘 알고 있기 때문에 혁신설계, 최고 마감재와 더불어 프리미엄을 보장하는 아파트 브랜드를 종합적으로 놓고 판단한 결과다.

따라서 은행주공 재건축 조합원의 선택 역시 강남 재건축 소비자의 선택과 같을지 혹은 다를지 최종 결과에 관심이 쏠린 상황이다.

한편, 대우건설은 구역 내에서 협력 업체 등과 유착설이 돌고 있지만 수주에 강한 자신감을 나타내고 있는 것으로 알려졌다.

대우건설은 사업 조건ㆍ설계ㆍ첨단 관련 특화 등 777프로젝트란 플랜으로 은행주공 재건축에 총력전을 펼치고 있다. 회사 측은 단독시공ㆍ단일브랜드를 강조하고 있으며 868억 원의 일반분양 추가 수입, 147억 원의 공사비 절감, 추가 부담금 없는 확정공사비, 분양수입금 내 기성불, 자금 조달 역시 산업은행금융협약을 통한 최고의 조건을 제시했다는 것이다.

뿐만 아니라 공사비로 인한 추가 분담금은 없다는 주장을 펼치고 있다. 착공 기준일까지 물가 상승에 따르는 등(10개) 여러 조건에도 추가 없는 확정공사비를 통해 최고의 랜드마크를 짓겠다고 다짐했다.

팽팽한 긴장감이 흐르고 있는 가운데 대우건설과 관련한 여러 의혹이 불거지고 있어 과연 누가 은행주공의 시공자로 선정될지 이목이 집중되고 있다. 은행주공 재건축의 시공자 선정은 오는 12월 2일 조합원들의 투표로 결정된다.

김민 기자  koreaareyou@naver.com

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