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은행주공 재건축, 대우건설 공사비 절감한다는데… “영업 방식은 달라도 너무 달라”
▲ 대우건설 홍보직원들에게 보내는 문자 메세지. 대우건설 김형 사장 연말인사앞두고 골머리를 앓고 있다. “사장님 알고 계시나요 은행주공에서는 1000만 원 포상을”

[아유경제=박무성 기자] 올해 수도권의 마지막 수주 격전지로 불리는 경기 성남시 은행주공(재건축)의 시공자 선정 절차가 점점 치열해지고 있다. 이에 따라 참여한 시공자들에 대한 평가도 다양하게 나오고 있다.

도시정비업계 소식통 등에 따르면 은행주공 재건축 조합은 최근 시공자 선정을 위한 입찰을 마감한 결과 GS건설-현대산업개발 컨소시엄 등 2개 사가 참여했다.

앞서 열린 은행주공 재건축 시공자 현장설명회에는 이곳의 뛰어난 사업성이 주목되며 11개 사가 참여한 바 있다.

조합 관계자는 “입찰을 성공적으로 마무리한 좋은 분위기를 이어 다음 달(12월) 2일 시공자선정총회를 개최한다는 구상이다. 이사회ㆍ대의원회를 거쳐 확정할 것”이라며 “조합원들의 적극적인 참여로 우리 사업에 날개를 달아줄 수 있는 동반자를 찾기를 바란다”고 말했다.

현 조합의 계획에 따르면 이 사업은 성남시 중원구 산성대로552번길 15(은행동) 일대 15만1803㎡에 현재 지상 15층 아파트 26개동 2010가구를 재건축해 아파트 39개동 규모의 3300여 가구와 부대복리시설 등을 짓는다.

그런데 앞서 경기 과천ㆍ부산광역시ㆍ서울 서초구 신반포 등 대우건설에서 홍보직원으로 근무한 제보자는 “올해 초반이랑 분위기가 달라도 너무 달라요! 어느 곳이든 베팅하면 대우건설이란 말이 돌 정도로 공격적인 횡보를 보이며 적게는 몇 백에서 수천만 원까지 집행을 했던 적도 있다”라며 “하지만 은행주공 재건축사업에서는 250여 명이 넘는 직원들이 차량에서 대기하며 조합원 미행 등 그간 수주와는 전혀 다른 움직임을 보이고 있다. 조합을 완전 장악했다는 말도 돌고 이러다 빠지는 것 아니냐는 말도 돌고 있다”라고 귀띔했다.

본보는 최근 그의 제보에 따라 문자 메시지 캡처를 확인하며 간략한 인터뷰를 진행했다. 250여 명의 직원들의 하루 인건비와 활동비를 추정해도 하루 억대 비용이 나가고 있는 것으로 파악됐다.

재건축 수주전 관련 처벌 규정 강화에도 ‘꿋꿋하게’

은행주공 재건축사업이 오는 12월 2일 시공자선정총회를 앞두고 구역에 긴장감이 흐르고 있다.

GS건설-현대산업개발 컨소시엄과 대우건설의 2파전이 치러지는 가운데 각 회사의 홍보 논리가 정반대다 보니 이곳 조합원들 역시 혼란이 가중되고 있는 것으로 알려졌다.

이곳의 한 조합원은 “억대 비용을 사용하면서 미행이나 하고 있는 게 과연 이곳 조합원들을 위한 길인지 묻고 싶다”며 “꼼수가 아닌 정정당당한 홍보가 펼쳐져야 하며 조합원들의 알권리를 박탈해서는 안 된다”고 토로했다.

국토교통부는 지난 10월 13일부터 재건축 수주 비리 처분을 강화하는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정안을 시행했다.

이번에 개정된 법령에는 재개발ㆍ재건축사업의 시공자 선정 과정에서 금품을 제공한 건설업자는 앞으로 해당 사업장에 대한 시공권이 박탈되거나 과징금이 부과된다. 시ㆍ도가 진행하는 도시정비사업에서 2년 간 입찰참가 자격이 제한될 수 있다. 또한 건설사와 계약한 홍보 업체가 금품ㆍ향응을 제공한 경우 건설사도 시공권 박탈, 과징금 부과, 입찰 제한 규정이 적용된다.

하지만 법 개정 이후 처음으로 적용되는 성남의 재건축 현장에서 이를 지키지 않고 있다는 논란이 커지고 있다. 입찰에 참여한 한 업체가 인근 공인중개사사무소에 홍보용 모니터를 설치해준 것에 대해 다른 업체가 문제제기를 한 것이다. 재건축 조합이 이에 대한 시정 조치를 요구해 일단락된 것으로 보였으나 여전히 일부 공인중개사사무소에서 모니터를 철거하지 않고 있는 상황이다.

관련 법령 132조제3 등은 금품ㆍ향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공할 경우, 제공 의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위 등을 할 경우 양자 모두 처벌대상이 된다고 명시하고 있다. 만약 홍보용 모니터가 특정 업체 비용으로 제3자인 공인중개사사무소에 제공됐다면 법을 위반한 것이라고 볼 수 있다고 전문가들은 판단했다.

이와 관련해 최근 서울지방경찰청 지능범죄수사대는 지난 12일 대우건설ㆍ현대건설 임직원과 재건축 조합 관계자 등 총 300여 명을 도시정비법 위반 등의 혐의로 입건해 수사를 진행하고 있다고 알려졌다.

사장님 알고 계셨나요? ‘막장 수주 홍보 전략’의 숨은 뜻을

경찰은 앞서 지난 1월 대우건설을 시작으로 4월 현대건설, 8월 롯데건설을 재건축 수주 비리 혐의 등의 이유로 압수수색한 바 있다. 경찰은 조만간 수사를 마무리하고 관련자들의 신병 처리 여부를 검토한 뒤 검찰에 송치할 예정이다.

최근 은행주공 재건축 현장에서 대우건설의 홍보과장들에게 일괄적으로 한 통의 문자 메시지가 전달됐다. ‘경쟁사의 홍보행위를 신고하는 경우 홍보과장에게 1000만 원 포상을 실시한다’는 내용과 ‘협력 업체 전체가 동원돼 채증 작업을 한다’는 내용을 주요 골자로 하고 있다.

지난해부터 재건축 수주 현장에서의 과열 홍보에 대한 여론이 악화되면서 일부 시공자들이 조합원을 상대로 불법홍보 신고 포상제를 실시하는 경우가 있었다. 그러나 홍보과장에게 포상하는 경우는 매우 이례적이다. 사업 제안의 장점을 홍보해야 하는 담당자에게 조합원의 뒤나 캐는 파파라치의 역할을 하라는 것이다.

올해 2월 9일 및 10월 13일 두 차례 개정된 도시정비법의 기본 취지는 시공자 선정 과정을 명확하게 하고, 위법사항에 대해서는 강력한 제재를 통해 투명하고 공정한 경쟁을 유도함을 분명히 밝힌 바 있다.

그러나 여전히 보완해야 할 문제가 산적해 있다. 우선 재개발ㆍ재건축 조합이 이런 법의 취지를 이행하고 실행할 능력이 있는가의 문제다. 시공자뿐만 아니라 설계자, 정비사업전문관리업자(이하 정비업자) 등 각종 협력 업체를 뽑는 과정에서 전문성을 갖추지 못한 조합이 공정하게 업무 처리를 할 수 있는가의 문제다. 실제로 조합이 구성되기 전부터 정비업자 등을 뽑는 과정에서 끊임없는 잡음이 나오는 이유이기도 하다.

둘째는 이렇게 뽑힌 협력 업체 역시 과연 법의 취지를 이행하고 실행할 의지가 있는지의 여부다. 과거의 사례를 비춰보면 조합 설립 과정에 관여한 협력 업체들은 과도한 용역금액 및 용역비 지급시기를 일방적으로 자신들에게 유리하게 계약하게 함으로써 사적 이익을 추구하는 경우가 빈번했다.

셋째는 이를 감시하고 자제시켜야 할 조합원들 역시 당장의 이익에 휘둘려 이런 부조리한 관행에 눈을 감고 있다는 사실이다. 잘 모른다는 이유로 혹은 시간이 없다는 이유로 조합의 업무에 대해 무관심함으로써 이런 부조리를 방조하고 있는 셈이다.

넷째는 수주 목표를 달성하기 위해 물불 가리지 않는 시공자다. 이번 문자에서 보듯 모든 조합원을 잠재적인 범죄인으로 몰거나 반대로 고발자로 만들어 오랫동안 잘 지내온 주민들을 서로 감시하게 하는 역할마저 서슴지 않는다는 사실이다.

익명을 요구한 관계자는 “왜 OS(홍보요원)들에게 파파라치 역할을 하라고 베팅을 하겠는가?”라며 “홍보 금지 상태에서 정비업자가 별도의 OS를 고용하는 것과 연관성을 찾는 것은 그리 어려운 일이 아닐 것”이라고 밝혔다.

이어서 그는 “‘홍보금지-경쟁 시공자 활동 제약-총회대행업체를 통해 특정 시공자 투표 유도’라는 불법과 부패가 만연했던 예전의 낡은 수주 방식이 되풀이 되는 것”이 아닐지 우려했다.

은행주공을 향후 33층으로? 이번엔 대우건설의 설계 위반?!

은행주공 재건축 시공자선정총회가 다음 주로 다가왔지만 입찰에 참여한 GS건설-현대산업개발 컨소시엄과 대우건설은 막판 표심을 얻기 위해 사활을 걸고 홍보를 하고 있는 상황이다.

지상 35층 논란으로 한차례 홍역을 치른 상황에서 이번에는 GS건설-현대산업개발 컨소시엄에서 대우건설의 설계안 중 테라스동에 있는 한 동이 33층이라고 주장하면서 새로운 국면을 맞이하고 있다.

즉, ‘35층은 위반’이라는 주장을 펼쳤던 대우건설이 ‘33층 논란’으로 역공을 받고 있는 것. 대우건설은 공문을 통해 ‘테라스하우스는 상부 아파트와 같은 동에 속한다’라며 한 동임을 시인한 바 있으며, 이에 대해 GS건설-현대산업개발 컨소시엄 측은 테라스하우스 4개 층를 층수에 포함할 경우 33층임을 인정하는 것이라고 재차 질의를 한 상태다.

현재까지 대우건설에서는 이에 대한 뚜렷한 답변을 하지 못하고 있는 실정으로 파악됐다. 만약 이것이 사실로 인정된다면 대우건설의 설계안으로는 공원부지 면적 부족으로 인한 세대수 삭감과 더불어 층수 조정이라는 이중 악재를 해결해야 하는 상황이 된다. 제 발등을 찍을 지도 모르는 이번 논란에 대해 대우건설 측이 어떤 답변을 내놓을지 업계 관계자들의 관심이 집중되고 있다.

지금까지 대우건설은 사업 조건ㆍ설계ㆍ첨단 관련 특화 등 777프로젝트란 플랜으로 은행주공 재건축에 총력전을 펼치고 있다. 회사 측은 단독시공ㆍ단일브랜드를 강조하고 있으며 868억 원의 일반분양 추가 수입, 147억 원의 공사비 절감, 추가 부담금 없는 확정공사비, 분양수입금 내 기성불, 자금 조달 역시 산업은행 금융협약을 통한 최고의 조건을 제시했다는 것이다.

뿐만 아니라 공사비로 인한 추가 분담금은 없다는 주장을 하고 있다. 착공 기준일까지 물가 상승에 따르는 등(10개) 여러 조건에도 추가 없는 확정공사비를 통해 최고의 랜드마크를 짓겠다고 다짐했다. 뿐만 아니라 상대 시공자의 네거티브전략에 조합원들의 민심은 바뀌지 않을 것이란 주장을 펼치고 있다.

KDB산업은행의 아픈 손가락, 대우건설

이번 입찰을 앞두고 대우건설은 다음 주 초 조직개편과 함께 임원급 인사를 실시할 예정이다.

지난 6월 취임한 김형 사장의 첫인사라는 점에서 업계의 관심이 집중되고 있다. 대우건설의 주인인 KDB산업은행이 2020년으로 매각 시한을 못 박은 상태지만 실적 개선은 더딘 데다 대우건설의 주가가 액면가인 5000원에도 못 미치는 수준에 머물고 있기 때문에 대우건설의 인사에 대한 반응은 더욱 예민하다.

2006년 금호그룹이 대우건설을 인수했지만 금호그룹의 사정이 악화되고, 자금 압박에 그룹이 위태해져 금호그룹과 채권단은 인수 3년 만에 대우건설을 다시 매물로 내놓았고. 산업은행 사모투자펀드(KDB PEF)는 2011년 1월 6일 대우건설 주식 50.75%를 확보해 대우건설의 새 주인이 됐다.

총 3조2000억 원의 자금을 투자해 인수했지만 그간의 실적추이를 보면 매출액은 증가했지만, 영업이익과 당기순이익은 적자와 흑자를 오가는 등 등락을 보이며, 여전히 수익성이 안 좋은 상태에 머물고 있다. 이에 따라 8년 전인 2011년 1월 초 1만3100원에서 2018년 11월 16일 종가 4825원을 기록하고 있다.

결국 주가가 반 토막 이상 났기 때문에 투자금 3조2000억 원 중 거의 2조에 가까운 손실을 보고 있는 것이다. 산업은행의 입장에서는 대표적인 해외자본의 먹튀 논란을 일으키고 있는 한국GM과 더불어 대우건설이 가장 아픈 손가락인 셈이다.

따라서 산업은행은 이러한 손실을 막기 위해서 어떻게든 대우건설을 매력적인 매물로 탈바꿈시켜 좋은 가격에 되팔아야 한다는 목표를 신임 김행 사장에게 계속 요구하고 있는 상황으로 보인다.

KDB산업은행 입장에서도 올 초 호반건설을 대우건설 매각 우선협상자로 낙점했지만 입찰과정에서 드러나지 않았던 모로코 사피 복합화력발전소 현장에서의 우발 채무 등 3000억 원이 드러나면서 불과 9일 만에 호반이 인수를 포기해 매각이 실패한 아픈 기억이 있다.

2020년 대우건설 재매각을 목표로 하고 있는 산업은행은 최근 빠르게 신용도를 회복하고 있는 대우조선해양의 선례를 따라 독립성을 보장하면서도 체질개선 및 경영정상화에 성과를 얻을 수 있도록 독려하는 것이 대우건설을 더 이상 아픈 손가락이 되지 않게 하는 유일한 방법일 것이다.

전문가 “조합원의 최종 선택은 결국 브랜드다”

이처럼 올 하반기 수도권 최대 재건축사업인 은행주공 재건축이 시공사 선정을 앞두고 있는 상황 속에서 최근 재건축 수주전을 보면 시공자들은 이주비나 공사비와 같은 지금 당장의 이익보다는 브랜드나 향후 발전가능성이라는 ‘미래가치’에 더 큰 비중을 두는 것으로 분석된다.

올해 시공자를 선정한 서울 강남의 대치쌍용2차나 반포주공1단지 3주구 등의 경우 혁신적인 대안설계와 최고급 마감자재 그리고 소비자들이 가장 선호하는 브랜드 프리미엄을 통해 당락이 결정됐다. 이런 추세는 수도권은 물론이고 지방 대도시에서도 동조화현상이 나타나고 있다. 따라서 상대적으로 재무건전성이 떨어지는 2군 업체나 브랜드가 떨어지는 1군 업체들이 수주전에서 고전을 면치 못하고 있는 이유이다.

알짜 사업지 등으로 불리는 곳들은 현대건설, GS건설, 대림산업, 현대산업개발 등 브랜드 파워가 뛰어난 몇 몇 회사만이 수주에 성공한 점이 이를 방증한다.

은행주공 입찰에 참여한 양사의 제안서를 꼼꼼하게 비교해보면 이런 경향에 대해 확연하게 구분할 수 있다. 남한산성을 강조한 슬로건를 통해 저렴한 공사비를 내세운 대우건설이 현재 가치에 주목했다면 ‘자이아이파크 성남에 강남을 세우다’라는 슬로건으로 혁신설계 및 강남 품질의 마감 수준을 제시한 자이아이파크는 미래가치에 집중했다.

홍보논리도 ‘공사비가 저렴해서 세대별로 부담금이 줄어든다’는 논리에 대해 자이아이파크는 ‘35층으로 랜드마크를 짓고 최신 강남지역 재건축의 필수항목인 음식물 쓰레기 이송설비를 적용해 성남 최고 분양가 약속’을 주장하고 있다.

이제 반환점을 돈 은행주공 수주전은 1라운드에서는 층수 변경 및 세대수 변경 모두 정비계획의 변경사항이라는 성남시 측의 유권해석이 있어 무승부로 결정됐다. 현재 2라운드는 설계 품질 논쟁이 진행되고 있는 데 자이아이파크는 대우건설의 설계(안)이 옹벽과 비탈진 경사지로 이뤄진 설계로 단순히 공사비만을 줄이려고 했지 조합원의 니즈를 전혀 고려하지 않았다며 맹공을 퍼붓고 있다.

하지만 이에 대해 대우건설은 조합의 준법홍보에 기대어 별다른 반응을 하고 있지 않은 상황이다. 업계 관계자들은 “대우건설의 경우 ‘조합에서 진행하는 준법홍보가 자신에게 나쁠 것이 없다’고 판단하고 있고, ‘논리적으로 싸움을 해봐야 이익이 될 것이 없다’고 초반 판세를 분석하는 것 같다”고 전했다.

또 다른 관계자는 “조합원의 심리를 너무 일찍 단정한 듯하다. 적극적으로 논리에 대응하지 않을수록 조합원들은 ‘결탁’, ‘짬짜미’와 같은 부정적인 단어를 떠올리게 된다”며 “그들의 무대응에는 반드시 다른 이유가 있을 것”이라고 힘줘 말했다.

최종 3라운드는 ‘브랜드’ 경쟁이 될 전망이다. 대우건설은 자사의 하이브랜드 ‘써밋’을 사용하지 못하자 ‘4세대 푸르지오’를 도입하겠다고 했고, GS건설-현대산업개발은 강남에서 인정받고 있는 ‘자이’, ‘아이파크’를 그대로 사용한다는 전략이다.

최근 재건축 트렌드를 주도하는 강남 재건축의 키워드는 ‘브랜드’다. 지금 공사비 몇 푼 싸다고 덮어놓고 결정하는 것이 결코 유리하지 않다는 사실을 잘 알고 있기 때문에 혁신설계, 최고 마감재와 더불어 프리미엄을 보장하는 아파트 브랜드를 종합적으로 놓고 판단한 결과다. 따라서 은행주공 재건축 조합원의 선택 역시 강남 재건축 소비자의 선택과 같을지 혹은 다를지 최종 결과에 관심이 쏠린 상황이다.

이에 비해 대우건설은 ‘공사비 절감’과 ‘공사기간 단축’을 최대 장점으로 부각시키고 있다. 공사비와 기간에 따라 조합원이 부담해야 하는 ‘조합원 분담금’ 규모는 상당히 달라질 수밖에 없다는 점을 주목한 것이다.

대우건설 측은 우선 ‘단독 시공’으로 신속한 의사결정이 가능한 점을 들어 공사기간 7개월 단축과 7개월 빠른 착공을 약속하고 있다. 회사 측의 계획이 이뤄지면 이곳은 14개월 정도 입주 일정이 빨라진다.

아울러 대우건설은 3.3㎡당 429만 원의 공사비를 제시했다. 총공사비는 7447억 원 규모로 확인됐다. 특히 특화 설계를 적용해 아파트는 73가구, 상가는 3174㎡ 만큼 분양 면적이 증가해 약 846억 원의 추가 수입을 올릴 수 있다고 주장하고 있다. 세대 당 주차대수는 1.53대이다.

협력 업체 유착 의혹 등 2중고에 시달리고 있는 대우건설이 성남은행 재건축에서 새로운 홍보 전략으로 나서고 있는 가운데 오는 12월 총회 결과의 귀추가 주목된다.

박무성 기자  koreaareyou@naver.com

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